【開欄語】

　　《浙房會》創始人、錢江台&錢江視頻地産特約評論員丁曉紅，聯手《财富地産家》，推出全新闆塊“浙房會·曉紅時間”，将為您解讀闆塊價值、點評熱點樓盤、對話地産大佬、剖析市場政策、預判樓市走向。

　　昨天，杭州2022年亞殘會吉祥物“飛飛”正式發布，加上前段時間杭州亞運會吉祥物“江南憶”的對外亮相，亞運的腳步離我們是越來越近了。這其中有一片區域不僅在亞運會中扮演着一個重要角色，在杭州樓市中也是近年來的熱點區域。它便是奧亞闆塊，也就是熱門的奧體及亞運村闆塊。

　　01

　　奧亞闆塊如何發展變遷？

　　奧亞闆塊，指的便是杭州錢塘江南岸的奧體闆塊和亞運村闆塊。從奧體主場館到亞運村，相距4公裡左右，組成了這條錢塘江南岸的黃金沿江軸線。從地圖上來看，奧體博覽城、蓮花碗亞運主會場并稱為奧體核心，而錢江世紀城北區塊則稱為亞運村，亞運村範圍由錢塘江、杭甬高速、浙贛鐵路，及民祥路包圍而成。

　　丨杭州奧體、亞運村闆塊地圖

　　不過在上世紀的90年代，這片區域還隻是農田耕地。在近幾年的發展中，奧亞闆塊的發展主要經曆了哪幾個發展階段？每個階段又呈現出了怎樣的發展特點？

　　丁曉紅：

　　第一階段也就是2013年前後—2016年，開發商開始在這裡拿地主要在2010年以後。亞運會申辦成功之後，各大品牌房企聞聲趕來，開始進入這個區域，代表性的項目有龍湖春江彼岸、綠地旭輝城、萊蒙水榭春天、金昌春和錢塘；同期，濱江集團也首次涉足這一區域，打造了濱江·金色江南。

　　丨2013-2016年奧體闆塊在售項目

　　第二階段是在2016—2018年，2016年杭州召開了G20峰會，以此為時間節點，從這一年開始，奧亞闆塊入駐的開發商越來越多。這一階段在售項目中，比較有名的是“奧體三兄弟”創世紀、龍湖天璞、時代奧城。當年市場不夠規範，出現收取“号子費”“茶水費”等現象。這個時期奧體的效應已經不僅僅局限于奧體周圍，此時已經開始有向市北溢出的趨勢。

　　丨2016-2018年奧體闆塊在售項目

　　第三階段也就是2018年杭州實施公證搖号到現在，此時的奧體闆塊早已成為開發商眼中的“香饽饽”。特别是在2018年，奧體闆塊發生了三件标志事件：

　　1. 闆塊誕生又一宗百億地塊——持續12個小時拍至淩晨的保利澄品101；

　　2. 杭州正式實施公證搖号後的新拿地項目可售房價突破4.5萬元/平米逼近5萬元/平米；

　　3. “奧體三兄弟”之一融信保利創世紀創下“萬人搖”記錄。

　　02

　　奧亞闆塊可分為哪幾大圈層？

　　從奧亞闆塊目前的新房供應來看，奧體博覽城宅地已經寥寥無幾，除了在售濱江區的杭州壹号院、蕭山區的奧邸國際、濱江禦虹府之外，待售項目還包括濱江·君品名邸和濱江43号地塊。

　　丨杭州奧體闆塊周邊實景圖

　　而亞運村方面，華潤、萬科、綠城三家房企預計将推出可售住宅4400套左右。其中，華潤業态涵蓋了TOD綜合體、酒店、寫字樓、住宅等。萬科部分規劃了濱水商業、獨棟辦公、超甲辦公、住宅4種産品形态。而綠城部分則是可售住宅房源最多的，約2700套可售，戶型面積約110-220平米。

　　丨杭州亞運村項目鳥瞰圖

　　在這片土地上，可以說從來不缺紅盤熱盤。但是如果說真正要将奧亞闆塊分層的話，它可以分成哪幾大圈層？它的輻射面有多廣？

　　丁曉紅：

　　我認為，奧亞闆塊主要有兩大圈層：一個是以奧體博覽中心和亞運村為中心，北至杭甬高速，南至機場路，東至甯圍，這一區域應該為奧亞闆塊核心圈層；另一個是機場路南至建設一路之間的範圍，也就是蕭山市北，為奧亞闆塊第二個圈層，也可以稱為泛奧亞闆塊。

　　丨杭州蕭山市北闆塊地圖

　　相比奧亞闆塊的兩大主要圈層，其輻射範圍要更廣：西南向可與濱江中心區聯動，比如最近的濱江區政府闆塊、西興闆塊；另外，未來奧亞中心形成成熟的商務商業圈後，闆塊的外溢區域甚至更大，比如蕭山南部的南部卧城闆塊。

　　丨杭州蕭山南部卧城闆塊地圖

　　03

　　奧亞闆塊有哪些品牌房企進駐深耕？

　　2022年杭州亞運會離我們越來越近，購房者們普遍關心的問題就是，杭州奧體及亞運闆塊的房價，将會如何？在亞運會的利好輻射下，對于房價上會有哪些直觀的表現？還是說目前已經是提前透支的狀态了？

　　丁曉紅：到目前為止，可以說品牌房企基本已經進入奧亞闆塊，比如在奧亞闆塊核心區，早期已有濱江、融創、融信、龍湖、旭輝等率先入駐；之後在亞運村招标階段，萬科、華潤、綠城拿下“大頭”。再往南的泛奧亞闆塊，入駐的開發商更多，頭部房企基本都有一定份額。

　　目前在奧亞闆塊當中都有哪些品牌房企進駐深耕？未來闆塊内會有哪些值得期待的樓盤？

　　丁曉紅：

　　在深耕奧亞闆塊的開發商當中，濱江集團的決心可以說是十分明顯，僅僅在奧亞闆塊核心，除了早期開發的金色江南，還有去年拿地的禦虹府、禦濱府、君品名邸；另外，在泛奧亞闆塊的市北，還有擁翠府、擁濤府、悅潮府等多個待售項目，所以，在整個奧亞闆塊合作項目中，濱江集團占有的份額并不少。

　　丨濱江集團奧體闆塊待售項目

　　而在外來大鳄中，融創、融信、保利、新希望、中梁等房企看好奧體、有所布局。可以說，奧亞闆塊是全國品牌開發商的“新武林高地”。

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