山虎說法第216期 | 民法典“居住權”解讀：哪些情況下可設立“居住權”？

馬賢興 山虎說法 今天

“話說民法典”系列之十一

《民法典》物權編專設“居住權”一章，為新增的新型用益物權。“居住權”制度起源于羅馬法，這一概念在我國法律中乃首次出現。人們對“居住權”的概念還很陌生，需對它作些明白通俗的解讀。

一、

什麼是居住權？

《民法典》第366條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”

所謂居住權，是指以居住為目的，對他人的住宅及其附屬設施所享有的占有、使用的權利，是用益物權的一種。這是學理解釋。

我們能不能用更通俗、更直觀的話來解釋呢？

“在自己住宅上為他人設立居住權，或在他人住宅上為自己設立居住權。”用這兩句話或許可以清晰地表明居住權的涵義。

由此可見，居住權的設立一定是房屋的所有權和占有使用權相分離的。對房屋擁有所有權，當然擁有包括居住在内的占有、使用、收益和處分的權利。而居住權恰恰是不擁有所有權。

二、

居住權有何特點？

01

必須訂立書面合同。

《民法典》第367條規定：“ 設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決争議的方法。”從這一規定來看，居住權合同排除了口頭合同等形式，隻能是書面合同，且必須以規範的、格式化的文字條款，對居住權合同具體内容予以明确。

02

必須經過登記。

《民法典》第368條規定：“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。”　從這一規定來看，居住權的設立以登記為成立要件，未經登記居住權不能設立。

以書面形式設立，必須經過登記，這說明“居住權”是一種特别的用益物權，而不是一般的權利。這是居住權合同與房屋租賃合同的根本性區别所在。

03

不得轉讓和繼承。

《民法典》第369條規定“居住權不得轉讓、繼承。”同時規定：“設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。”居住權不得轉讓和繼承，是強制性規定。

04

一般具有無償性。

居住權原則上也不允許出租，當事人另有約定的除外。這是因為在某些特殊情況下，比如以房養老情形下，老人生活拮據，法律允許當事人達成居住權人通過出租房屋獲取收益的合意。同時，随着社會經濟的發展，除養老方式不斷變化，允許當事人通過約定有償設立居住權能夠更好滿足養老需求外，還應該鼓勵通過約定在城鄉閑置房屋上為有特殊需求者有償設立居住權，以滿足人民群衆對安居幸福的多元化需求。居住權制度的确立或許對農村閑置房屋使用效益的發揮有着特别的法律指引價值。

三、

哪些情況下可設立“居住權”

根據民法典有關居住權制度的立法精神，筆者認為至少在下列10種情況下，可設立“居住權”。

1

在婚前房屋上設立居住權。

按照中國傳統習俗，一般由男方準備婚房。為了讓女方有穩定的期待，可以在男方房屋上為女方設立居住權，可以避免或緩解對婚前房産是否加名帶來的家庭内部矛盾。

2

父母将唯一房産過戶給子女時可為自己設

立居住權。

有的父母欲将自己的房屋過戶給子女或其他對自己盡了主要贍養義務的他人，又擔心将來怕情況和人心有變，使自己變得居無定所。此時，父母可以與子女訂立書面居住權合同，經過登記用法律形式把居住權固定下來，以解後顧之憂。

3

父母将房屋過戶給一個子女，可為另一子

女設立居住權。

父母将房屋過戶給一個子女，可為另一子女設立居住權。假設父母有一子一女，按照我國傳統世俗，父母一般願意将房屋産權過戶給兒子，但又擔心女兒将來“居無定所”，甚至“流離失所”，此時父母可以将房屋産權過戶給兒子，同時為女兒設立居住權，此乃兩全之策。

4

出資為子女購房可為自己設立居住權。

有的父母傾其所有出資為子女購買住房，也可以在該房屋上為自己設立居住權，使自己安度晚年獲得有法律保障的居身之所。

5

離異時優勢一方應為“無家可歸”的困難一

方設立居住權。

有的夫婦中年或晚年還出現離異情況。尤其是在農村和城鄉結合部，不少中年或年長婦女離異後，她的親人病故，娘家已“無人”，或者因拆遷等原因，娘家亦“無屋”，将緻其“無家可歸”。此時男方應出于人道主義，為女方解決離異後的居住問題。女方也可以提出與男方訂立居住權合同經登記設立居住權，她的子女也應設法為母親以法定形式解決後半生的居住問題。早在2001年最高人民法院頒布的《關于适用《婚姻法》若幹問題的解釋(一)》第27條第三款就對“居住權”作過規定： 離婚時，一方以個人财産中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權 或者房屋的所有權。

6

可為家庭長期服務者（如保姆）設立居住

權。

有些如保姆等家庭服務人員已經融入到家庭之中，成為不可替代的“家庭成員”，此時也可以為其設立居住權，以使此權利獲得法律保障。

7

将唯一住所轉讓獲取養老資金應為自己設

立居住權。

這是《民法典》設立居住權彰顯“以房養老”功能、閃爍人性光輝的一大亮點。比如低薪退休老人可以将房屋轉讓給暫時不需要使用的其他個人或有關機構獲取價款并繼續在該房屋上設立居住權。這樣既能保障自己終生居有定所，又能獲得一筆價款，以提高養老生活質量。

8

政府允許的機構用公租房為特困家庭設立

居住權。

目前，全國各地的公租房所有權一般為政府所有，并租賃給住戶，實際上住戶的基本權益很難得到保障，也無法充分發揮公租房的社會效益。如果将居住權制度應用到公租房，居住人就具有了物權的對抗效力，這樣可以更好地維護居住利益，對于低收入家庭來說有了更好的法律保障。

《民法典》确立居住權制度有助于為公租房和老年人以房養老提供法律保障。居住權立法，是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求。也是千百年來“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顔”文化理想的承傳，更是對黨的十九大提出要以“實現全體人民住有所居為最終目标，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住宅制度”政策的貫徹落實，是立法對“房子是用來住的”理念的回應，也是國家對養老、住房等現實問題的關照。

9

為告老還鄉者設立居住權。

不少從鄉村走出去的人士到了一定的年歲就萌生了“告老還鄉”或“葉落歸根”之念，但目前農村土地政策不允許其回鄉建房。《民法典》居住權制度的确立，為還鄉人士在農村親人房屋上設立居住權提供了法律依據。

10

為城市人在鄉村設立居住權。

部分城市人希望在鄉村有休閑性居所或長期性居所。農民可以通過為城市有此需求意願者約定合同經登記設立居住權的措施，提高其空置房屋使用效率，并為農民帶來經濟文化等多方面的效益。

此外，除對一些嚴重破壞生态環境、違法占用耕地和影響公共安全的違法違章建築堅決依法予以強制拆除外，對城鄉某些違法建房（如小産權房）也可以由政府依法沒收，然後為有特定需求者設立居住權，也使這種房屋發揮它的使用價值和經濟效益。

總之，民法典确立居住權制度正是加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的需要，居住權制度在一定程度上為人民群衆住有所居、居有定所提供了更為靈活的機制安排、合理選擇和制度保障。

（山虎，2020年8月13日，寫于長沙）

（作者馬賢興，系長沙市雨花區人民檢察院黨組書記、檢察長，此前任湖南省甯鄉縣人民法院、長沙市天心區人民法院院長。社會兼職有：中國人民大學虛假訴訟治理中心特約研究員，中南大學、湖南大學、湖南師大、湘潭大學和延安大學等8所高校法學兼職教授，碩士研究生導師。出版《虛假訴訟、虛假仲裁防治與實案精解》、《夫妻債務司法認定及實案評析》、《政法職業心态建設漫談》等專著6部，撰寫、發表各類文章300餘篇。）

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