這是熊貓貝貝的第753篇原創文章：

《聖經 舊約 傳道書》第一章第九節： "太陽下面沒有新事物"。

智慧這個東西，是沒有國界的，本質上這種存在，也是不分時代和環境。

這是很有智慧的一句話，一語雙關：

第一層意思：這個世界的運行已經足夠久，早已沒有什麼新鮮事物能出現，都是曆史披着不同的外衣在不斷重演。

第二層意思是：陽光之下，沒有什麼秘密能藏得住，沒有看到真相和本質，那說明曬的時間還不夠久。

2021年，隻剩下不到兩個月時間了，而房地産行業，市場，還有房價，依然在寒冬中掙紮，冷到了骨子裡。

沒有最難，隻有更難，如履薄冰，戰戰兢兢，毫不誇張。

這種寒意，其實從2021年下半年，就已經襲來：

土地市場迅速降溫。

22城二輪土拍流拍率大幅上升，廣州、北京二輪土拍流拍率高達52%和60%。

2021年最後一輪兩集中土拍已經陸續在全國各個城市拉開序幕，但預期不容樂觀。

大型房企出現債務危機。

華夏幸福、藍光發展、泰禾等多家房企遭遇經營和債務危機，引發大規模裁員、多地項目停工、債券違約。

其中，龍頭房企，萬億标杆的恒大，依然在債務危機的迷霧中穿行。

房地産銷售持續下行。

7月以來，百強房企銷售額單月同比分别下降7.6%、20.8%、35.7%和32.2%，延續下跌态勢。

房價下跌壓力明顯。

百城二手房價格年内首跌，15城已出台“限跌令”，加上一些沒有公布和熱點關注以外的城市，接近20個城市地方政府主動托舉樓市。

土地和房地産市場下行之下地方财政承壓。

9月，地方一般公共預算收入當月同比下降3.5%，年内增速首次轉負，其中，五項房地産相關稅收當月同比下降22.7%，增速連續四個月下降。9月，地方政府性基金收入當月同比下降10.4%，其中土地出讓收入當月同比下降11.5%。

可能行業以外的朋友沒有什麼直觀的感受，最多可能就覺得房地産行業是比較難熬而已，但實際上，2021年，無論是站在行業内的角度，還是從市場的角度，越來越多的人，對于挺過“寒冬”，好日子就會到來的信心和堅持，已經開始從根基上開始動搖。

當然，肯定有什麼“房地産不衰，百業不興”這種極端論調。但是喊着喊着，這些人就會發現，房地産行業和市場的遭遇，就是一個時代的雪花，砸下來，總是躲不掉的。

客觀來說，中國房地産，到了2021年這個節點上，已經事實上的站在生死懸崖的臨界點之上了，這并不是誇張，也不是哭慘，而是事實。

寒潮席卷下的房地産行業，在調控，金融，監管的組合拳之下，一些深層次的問題，開始逐漸暴露出來，值得深入解析一下。

這篇文章，就和各位讀者朋友，基于2021年11月份房地産行業關聯的幾個重要事件，對房地産這個行業，市場趨勢，進行有深度的行業分析和趨勢研判。

聊，就聊點不一樣的，看，就看點有内容的。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，内容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 内容不求讨好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的内容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條圖庫

11月8日，國務院發展研究中心在深圳召開深圳房地産形勢座談會，召集包括萬科、佳兆業、卓越、平安信托、華潤信托、南方基金、中信銀行、建行等多家企業參與座談。

座談圍繞：

結合深圳實際，談談對當前房地産總體形勢的看法；

對當前房地産風險情況的判斷以及相關政策建議；

對房地産稅的看法和建議；

三個問題展開探讨。

上述企業和機構的代表人士分别發表了對三個問題的看法和建議。

公開的信息就這麼多，至于會議的内容，不公開，普通群體也沒必要去胡亂揣摩，妄自揣測，總之房企高度統一的表達态度，就是哭慘：

萬科：銷售下滑的程度超過了2008年金融危機；

佳兆業：有金融企業違規抽貸；

卓越：不僅我司沒有能力參加二三批次拍地，全行業都沒有能力。

市場出現問題，金融機構用力過度，行業企業自身的運營從邏輯層面已經出現現實困難。

微妙的是，就在前兩天11月5日晚，萬科突然發布公告稱，拟分拆萬物雲于港交所上市。

作為中國物業的龍頭，萬科物業的上市一直沒有明确計劃表。今年6月底，萬科在股東大會上還表态“目前沒有上市計劃”。

據預測，萬物雲倘若能夠順利上市，可能達到2000億市值，跟母公司萬科幾乎并駕齊驅。

同樣屬于行業龍頭的萬科，也開始積極開拓資金渠道（股市屬于直接融資）。

就差把“缺錢”寫在臉上了，頭部房企如此，中小房企亦然如此。

都希望這個會議能夠“上達天聽”，房企集體哭慘，也是情理之中。2021年最後兩個月，仍然是很多房企上演“生死時速”的時間。

由政策導緻的寒冬，也會靠政策的春風化解。國研中心帶隊到深圳調研，肯定也有這方面的考慮。

圖片來源：網絡

炒股的看不起炒房的，但是金融市場的玩家們，難道不知道，很多金融産品的底層資産，其實都是房地産嗎？

房地産行業是入冬了，太陽底下接受沒有任何暖意的肆意暴曬和全方位全維度的毒打教育，一些深層次的東西，開始浮出水面。

很多實體經濟，也被房地産行業的遭遇所牽連，而且這樣的牽連，如果不是房地産出事情了，恐怕很多人都無法理解和想象：

誰能想到，房地産降溫，會波及到洋河股份這樣的白酒企業，百大集團這樣的百貨零售企業？風馬牛不相及，魔幻而又奇葩？

是的，如果不是調控到了這個程度，絕大多數人不太會知道，原來這些實體經濟都牽扯其中。

百大集團的“明股暗債”爆倉了，注意是爆倉，不是暴雷，借出去的錢，收不回來了：

11 月 5 日，百大集團（600865.SH）公告說，借款 1 億元給花樣年，現在隻收回 273.75 萬元的利息，本金逾期了。

這是一筆為期四個月的短債：2021 年 6 月 18 日借出，本該在 10 月 18 日收回，但是，花樣年現在沒法按時歸還 1 億元本金了。

更準确地說，這是“明股暗債”：通過層層嵌套的方式，假裝成是花樣年一家樓盤的出資股東，其實就是花樣年跟百大借債。

這是房地産經濟領域中，心照不宣，卻又被普遍使用的模式。

為什麼說“明股暗債”？因為監管層限制房企做前期融資。

前融，就是前期融資，比如房企拿下一塊地，借錢去支付地價款。“明股暗債”是前融在灰色地帶的變通方法。

洋河股份的信托，不幸踩雷恒大、寶能

洋河股份買了一些房地産信托理财。這些信托理财也投向了恒大、寶能、藍光、富力等資金鍊緊繃的企業；其中，恒大地産的項目最多，這當中有部分樓盤還遭遇了停工風波；如果這些信托産品違約，無疑也将對洋河股份業績帶來沖擊。

特别是恒大危機爆發之後，洋河股份仍然自信滿滿地繼續投資恒大的信托産品。洋河股份的理由是，這些信托理财産品有足額的抵押和擔保。

債務風險，開始傳染，房地産行業的缺錢，已經開始隐隐約約地向其他經濟領域傳播的意思。意料之外，情理之中，作為中國經濟支柱這麼多年的房地産，早已和很多行業血脈相連，覆巢之下焉有完卵？

太陽底下沒有新鮮事，隻是大家沒發現。

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房企非常難，房貸和借款兩端承壓，已經快撐不住了。

金融市場，最為現實，也反應靈敏：股市反應最劇烈，萬科的股價已經跌到18元左右，創3年新低。

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偌大的一個萬科，年銷售額七千億的龐然大物，市值居然降到2千億，隻有海天味業的40%。

可見資本市場悲觀到了什麼程度。

龍頭如此，其他房企可想而知了，能夠不暴雷，安全熬過這個冬天的，已經能用羨慕來形容了，現在主流房企的内部，不是已經躺平，就是在準備躺平。

截至9月27日，今年房企已經累計違約債券金額達到467.50億元，較2020年暴增159%。

作為資金密集型企業，融資和現金流就是房企的命門。

這次突如其來的大降溫，注定會成為中國房地産的一場大洗牌，很多房企都會被嚴苛的市場所淘汰。

融資的路，三道紅線；

現金流的路，又遇到了兩道紅線。

傳導到工地上無法避免的停工現象開始出現，徹底壓垮了市場的信任。

恒大不是第一個，當然，也不會是最後一個，金主爸爸不給錢，遊戲就要停擺了。

類似事件多發後，一場對于房企的信任危機開始蔓延。

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資金血液的運轉不暢，資金源頭的緊縮限制，2021年下半年開始，戰略收縮成了房企心照不宣的默契。

這種默契是房企對規模、對利潤和對活下去的焦慮。

客觀來說，現在已經不是擴張的問題，而是生存的問題了。因為原有的商業邏輯和運行模式，在大環境之下，運轉不了了。

惡性循環，自然出現：信心和預期的退潮，每一個環節上的情緒，都跌到了谷底。

經濟環境，信心比黃金更重要，現在的問題，是信心退潮，踩踏出現，雖然表面上風平浪靜，但事實早已暗流湧動，但現實情況就是這樣，但都這時候了，哪個民企敢說自己一定不爆雷的？

圖片來源：頭條圖庫

房地産行業降溫到現在，牽涉的，也不光是地産本身了。

誠然，房地産經濟和行業在過去野蠻成長和高速發展的過程中，醞釀了很多問題和風險，也亟需得到解決和面對，但是對于這樣一個已經根深蒂固，牽連甚廣的經濟行業而言，大力出奇迹，恐怕并不現實。

這不是妄議，這是用過程看效果，用狀态論成效，房地産經濟硬着陸，可能會産生的一些風險，如果依然按照當前的政策環境和金融管制來看，肯定會持續快速的暴露出來。

不僅僅是房地産行業走到了關鍵點，這一輪調控，也到了一個非常關鍵的臨界點。

2021年冰火兩重天，一連串的市場和政策信号都在表明，我國房地産已經走到了一個十字路口，并将迎來史上罕見的行業大洗牌。

毫無疑問的是，第一個全國範圍内推出“二手房指導價”，長期在房價問題上處于風口浪尖的深圳，是一個重要的政策風向标。

這是2020年啟動的這一輪調控最早發揮效果的城市，同樣也會是這一輪調控風向轉變的帶頭城市。

其實說“調控風向轉變”這樣的表達并不是很嚴謹，這裡需要一定的管理智慧來理解才行。

三個關鍵認知：

1、調控，金融，監管等等一系列的手段，隻是過程，目的絕對不是要消滅房地産這個行業，而是要擠泡沫，驅趕資金資源往非地産的行業，國家需要的方向流動。

2、很多國企在這樣的環境中，借助自身屬性優勢順勢崛起，國家對房地産的管理思路其實很清晰。

3、管理已經到了成本和風險平衡的微妙關頭，大方向不會變，但是階段的态度，氣氛，手段，還有松緊，因為深度博弈，有了一定契機和可能。

看懂了以上三個認知，其實就能明白深圳為什麼能做風向标，很簡單，房地産稅，在深圳落地，将成為本輪調控現實接力的一個關鍵信号。

那對于普通群體，有購房賣房投資需求的樓市參與者，面對這樣的大環境，能做些什麼？或者說，不要做些什麼呢？

文章的最後，談幾點個人的看法和觀點：

1、基本的判斷要有：調控已經傷筋動骨，嚴苛的市場環境和金融限制發生态度緩和的可能性越來越大，不用在意什麼市場雜音，關鍵看政策态度。

2、2021年即将結束，但是最好的入市時機并不會出現，反而會遭遇高風險的出清階段。

要知道，中國農曆春節，是一年一度債務結算的高峰。

3、房地産稅的出台落地，非常關鍵，特别對于二手房市場環境來說：

一方面，有些見不得光的資産，會加速出清，不建議去湊熱鬧，優質有價值的沒進入市場就消化掉了，市場上有的都是割讓蠅頭小利的資産包袱。

另一方面，無論買賣，隻要不是現金流枯竭威脅，最好等靴子落地以後，給市場适應和調整的時間，行情穩定以後，再做打算，房地産稅是長期機制，帶來的影響，等待的成本是值得的。也不用擔心時機問題，無論買賣，其實影響都是公平的，大家體會一下這個邏輯。

4、投資群體和資金，遠離房地産關聯的一切金融資産，債務關系。

白衣騎士，不是有錢就能做的，這個時候能真正改變房地産行業和企業命運走向的，隻有國家和金融系統，如果國家不點頭，現在還進房地産經濟的池子裡面攪合，那就很愚蠢了，和政策市國家意志對着來，不是愚蠢是什麼？

5、國家管理，政策傳導，金融響應，一定受到效率和通達的過程影響，存在滞後性，不管是行業還是市場内外，謹慎理性，切勿盲目樂觀。

這個不用解釋了吧？政策的多方博弈，還在持續，就看看前段時間金融端口釋放的暖意信号，帶來的市場反映和效果就知道了。

不要在博弈關鍵時刻盲目跟風，被帶節奏和情緒主導，這不是搏一搏的問題，這是風險極高的走鋼絲。

對于行業如此，對于市場如此，既然凜冬已至，就要接受現實，春天是否會到來還是另說，對于當前的情況來說，生存才是第一要務。

注重現金流，注重債務關系和安全，任何時代都是一樣，活下來，才有見到明天希望的可能。

随着房地産行業，經濟，市場的問題和風險持續暴露，還會有更多深層次的問題浮出水面，做好心理建設和安全準備，很有必要。

完全沒有唱衰的意思，也不要有什麼誤解，這是行業在時代轉變過程中，必然要經曆的脫胎換骨的艱難過程，風水輪流轉，今天到我家，家家都會有，因果循環，運轉不止。

一切，看政策，看風向，看趨勢。把結果留給時間。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文内容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明确建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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