查封房子可以過戶嗎?懂房産又熟悉法律的人應該都知道，被查封的房屋在解封前，通常是無法辦理過戶手續的，我來為大家講解一下關于查封房子可以過戶嗎?跟着小編一起來看一看吧!

查封房子可以過戶嗎

懂房産又熟悉法律的人應該都知道，被查封的房屋在解封前，通常是無法辦理過戶手續的。

通常情況

别說正常過戶，即使是通過法院訴訟，法官看到房屋上有查封，大多會告訴房屋買受人：該案因為有查封在，沒有辦法判決繼續履行強制過戶，因為在法律上履行不能。

同時，法官出于對原告的同情，一般會給原告出兩個建議：

1. 原告變更訴請：解除房屋買賣合同并要求被告（出售人）賠償違約金；

2. 原告撤訴：針對該房屋上的查封去申請案外人異議（包括兩個階段，執行異議聽證和案外人異議之訴），待房屋上的查封解除了，再起訴。

如果兩個方案原告都不願意接受并且堅持想要房子，因為該案房屋上有查封屬于法律上履行不能，法官無奈的表示隻能駁回原告的訴訟請求。

以上是法院對被查封的房屋所引起的房屋買賣合同糾紛案件的通常審理和處理思路。

非通常情況

本文要講的是：房屋上面有查封，不用提案外人異議，也不用把查封解除，可以帶着查封直接辦過戶。

乍聽到，這似乎是不可能的事情。但是确實司法實踐中真實存在的。

本文上面所說的房屋上有查封無法過戶的情況，有如下幾個特點：

一，它是其他案件的查封。也就是說是本案（繼續履行房屋買賣合同之訴）以外的案件的查封；

第二，過戶前發現房屋上有查封，但買受人并沒有提起訴訟；

第三，或買受人提起了訴訟，訴請法院判決繼續履行房屋買賣合同，但是并沒有進行訴訟保全，然後訴訟進行到一半房屋被其他案件查封了；

第四，或買受人提起了繼續履行合同之訴并在第一時間保全了房屋，但是仍然晚了一步，其他案件在本案查封之前已查封了房屋，也就是說查封順位排在本案查封前面的，可能這樣的查封還不止一個。

就像上面這樣的情況，作為買受人确實是很難破除查封的。除非在滿足一定的條件的基礎上對這些查封提案外人異議。

那麼什麼是案外人異議呢？

有關案外人異議的法律規定，主要見于如下幾個法律條文中：我國《民事訴訟法》第二百二十七條、2015年《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條、2005年《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第十七條的規定。本文暫不展開。

隻有首封才是生效的查封

那麼到底要滿足什麼條件，才能讓被查封的房屋去辦理過戶呢？

用最簡單的話來表述就是：買受人的繼續履行合同之訴案件對該交易房屋的查封是首封！

對，一定要是首封。

結合實踐就是：拉出來不動産登記薄，上面“房地産權利限制狀況信息”一欄，排在第一個的查封是本案繼續履行合同之訴的查封。

這樣的情況下，買受人就掌握了絕對的主權和話語權。

對排在該查封後面的那些輪候查封不用提案外人異議，也不用找查封的法官溝通求情，更不用做冤大頭幫出售人的債權人還債。直接無視後面的查封。當然，前提是遇到了一個業務知識非常專業的執行法官，如果遇到的是不太懂的法官，那就難說了。

當然，以上這些需要一個大的前提，那就是審理繼續履行合同之訴的案件的法官，經過對該案件的審理後認為，買受人已經履行完畢全部的合同義務，房屋沒有辦理過戶手續完全是出售人違約不予配合，買受人沒有違約且沒有任何過錯，法院按照法律和事實判決：該房屋買賣合同繼續履行，出售人配合買受人辦理房屋過戶手續。

拿到這樣的判決之後，直接申請法院強制執行即可，執行法官看到本案的首封是自己承辦的案件，一般就會知道後面的輪候查封不用管，但法官的專業性也有着決定性作用。

作者曾經辦理過一個案件：團隊拿不動産登記薄給法官看，上面隻有一個查封，就是案子的繼續履行合同之訴的查封。但因為當時本案查封時上面還有其他案件的查封，後來都被一一處理解封掉了，但是我們本案的查封仍然顯示的字面内容為“輪候查封”四個字，執行法官就說是“輪候查封”不是“正式查封”不給辦理強制執行的過戶手續，直到後來律師把《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第二十八條的内容給法官看，他才同意給我辦過戶，并讓我做筆錄記名：若過不了戶責任自負。

由上可知，首封的作用非常強大，對“首封法院具有處置權”這句話的含義了然于胸，對在查封時大家分秒必争、擠破頭皮也要搶首封的行為恍然大悟！

輪候查封是未生效的查封

因為首封是生效的查封，而首封後面的輪候查封是未生效的查封。未生效的查封？如何解讀？就是：首封在的話，輪候查封了等于沒查封！

這個規定見于我國的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第二十八條規定“對已被人民法院查封、扣押、凍結的财産，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結。查封、扣押、凍結解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結即自動生效。”

該條文的意思就是說：别的案件查封了，本案可以繼續查封，但是排在别的案件後面的查封屬于是輪候查封，隻有前面的查封解除了，本案的查封成為第一個查封後該查封才生效，隻要不是第一個查封，那就是不生效的查封。

結語

通過上面的解析，相信對該問題大家已經有了比較清晰的認識。接下來我們以案說法：2017年上海市第二中級人民法院的判決（2017）滬02民終7110号

案例分析

甲與買受人乙、出售人丙申請執行人執行異議之訴二審民事裁定書

上海市第二中級人民法院民事裁定書

（2017）滬02民終7110号

上訴人：債權人甲。

被上訴人：買受人乙。

被上訴人：出售人丙。

上訴人債權人甲因與被上訴人買受人乙、出售人丙申請執行人執行異議之訴一案，不服上海市青浦區人民法院(以下簡稱青浦法院)(2017)滬0118民初5453号民事判決，向本院提起上訴。本院于2017年8月1日立案後，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

……

一審法院認定事實：2016年7月4日，青浦法院立案受理了債權人甲訴出售人丙民間借貸糾紛一案，并于2016年8月23日作出(2016)滬0118民初6578号民事判決書，判令出售人丙應歸還債權人甲借款人民币10萬元(以下币種相同)。在該案審理期間，青浦法院于2016年7月14日保全查封了出售人丙名下的涉案房産。

2016年9月1日，楊浦法院作出(2016)滬0110民初5944号民事判決書，認定出售人丙與買受人乙于2015年8月31日簽訂的《上海市房地産買賣合同》合法有效，據此判令：

一、買受人乙與出售人丙于2015年8月31日簽訂的關于涉案房産的《上海市房地産買賣合同》繼續履行；

二、買受人乙于判決生效之日起十日内滌除設于涉案房産上的抵押權；

三、出售人丙應于設于涉案房産上的抵押權滌除後十日内協助買受人乙辦理上述房屋的産權過戶手續……。因出售人丙未能履行生效判決确定的義務，買受人乙向楊浦法院申請強制執行。

楊浦法院于2016年10月10日立案受理，案号為(2016)滬0110執3852号。

在執行中，楊浦法院以涉案房産的抵押權尚未滌除，辦理涉案房産過戶條件不成就為由，于2017年2月27日作出(2016)滬0110執3852号執行裁定，終結本次執行程序。

期間，2016年6月21日、9月19日，買受人乙代出售人丙向涉案房産的抵押權人中國農業銀行股份有限公司上海寶山支行歸還了借款及利息等合計639,432.87元。2017年3月21日，涉案房産的抵押權被登記注銷。因涉案房産存在司法限制，買受人乙向青浦院提出執行異議。青浦法院于2017年4月7日作出(2017)滬0118執異34号執行裁定書，支持買受人乙的異議請求，

裁定中止對涉案房産的執行，甲遂提起本案訴訟。

一審法院駁回了甲的訴請，認為應該中止涉案房屋的執行。甲遂提起上訴至上海市第二中級人民法院。

本院經審理查明，一審法院查明的事實屬實，本院予以确認。

本院另查明，出售人丙涉訴較多，其名下的涉案房産被多家人民法院查封。楊浦法院于2016年4月20日以(2016)滬0110民初5944号案正式查封涉案房産，青浦法院于2016年7月14日以(2016)滬0118民初6578号案輪候查封，上海市浦東新區人民法院以三案再行輪候查封。

本院認為，根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若幹問題的規定(試行)》第70條的規定，案外人對執行标的主張權利，可以向執行法院提出異議。本案中，青浦法院系涉案房産的輪候查封法院，該院對系争房産的查封尚未正式生效。現買受人乙向青浦法院提出案外人異議，主張涉案房産的所有權，要求排除該院執行，該異議申請不符合執行異議案件的受理條件。

對于買受人乙提出的案外人異議申請，青浦法院應當依據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二條規定予以駁回。但青浦法院依據民訴法第二百二十七條的規定立案審查，并賦予當事人提起執行異議之訴的權利，屬于程序不當，本院予以糾正。本案的案外人買受人乙是楊浦法院執行案的申請執行人，該執行案已正式查封系争房産，目前已具備執行條件，故買受人乙的主張可通過楊浦法院的強制執行得以實現，無需向輪候查封法院提出執行異議。

綜上，上訴人甲的上訴理由無事實和法律依據，本院不予支持。依照《最高人民法院關于适用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二條第一款規定，裁定如下：

一、撤銷上海市青浦區人民法院(2017)滬0118民初5453号民事判決；

二、駁回上訴人甲的起訴；

三、撤銷上海市青浦區人民法院(2017)滬0118執異34号執行裁定；

四、駁回被上訴人買受人乙的異議申請。

一審案件受理費人民币80元，退還上訴人甲；上訴人甲預交的二審案件受理費人民币80元予以退還。

本裁定為終審裁定。

由該案例可知：隻要你的案件的查封是首封，後面的那些輪候查封對首封的繼續履行合同之訴的案件幾乎沒有威脅。

結語

本文提醒我們，查封的先後順序不僅在案件的執行過程中起到至關重要的作用，對債權人來說，輪候查封存在風險，畢竟首封和輪候查封的區别不是一點點，而是天壤之别！

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