近年來，随着房地産行業持續下行，部分房地産企業逐漸面臨較大資金周轉負擔，而其名下的不動産，包括已出售但尚未辦理過戶登記手續的商品房在内，或将成為開發商主要的被執行财産，被開發商的外部債權人申請人民法院強制執行，用于償還房産企業債務，這将導緻商品房的購房者或将面臨已購買房屋而最終無法取得所有權，甚至無房可住的境地。

為了保障購房者的生存權益以及居住利益，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定（2020修正）》第二十九條賦予了商品房購房者以排除強制執行的權利。該條款列明了購房者排除債權人強制執行房屋的三個明确要件，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

然而，由于涉房産糾紛對購房者而言的重大意義，以及案件現實情況的複雜多樣性，現實中亦存在開發商利用該條款以阻卻外部債權人強制執行、損害債權人利益的情況，且該條款本身也是對購房者生存權益的一種破格保護，使得圍繞該條款産生的争議仍然屢見不鮮。該條款的認定關鍵即在于判斷執行行為是否實質影響了購房者的生存利益，故人民法院對該條款第二項即案涉房屋為購房者的“唯一居住用房”的認定，系該條款的核心實質性适用條件。

本文主要針對司法實踐中，執行異議司法解釋第29條第二項，“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”即案涉被執行的商品房是否為買受人唯一居住用房的認定标準進行歸納和梳理，以期加深對該條款的理解和把握。

一、相關依據

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定（2020修正）》第二十九條：

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地産開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

① 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

② 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

③ 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

2. 《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條：

實踐中，商品房消費者向房地産開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地産過戶手續。房地産開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地産開發企業名下但已出賣給消費者的商品房采取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。

對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照适用此條款。

問題是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的标準不一。

“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區的市或者縣級市範圍内商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神。

二、司法實踐中的判定标準

1. 如何認定“用于居住”？

根據前述規定，該條款中有兩處“用于居住”：第一，要求所購案涉房屋的用途為“用于居住”；第二，同時要滿足買受人名下無其他“用于居住”的房屋。

可見該條款的适用過程中，如何認定房屋系“用于居住”十分關鍵。根據最高人民法院相關判例的觀點，認定“用于居住”的标準應為“政府規劃主管部門規劃批準的該房屋的使用性質”。

案例索引

【（2018）最高法民申1409号】等80餘份判決

最高人民法院認為：“房屋是否屬于居住的标準是政府規劃主管部門規劃批準的房屋使用性質——《執行異議和複議案件規定》第二十九條第二項中規定的“用于居住”，其标準是政府規劃主管部門規劃批準的該房屋的使用性質。經查，李××所購房屋性質為居住用房。故交行陝西分行提出的李××無法證明案涉房屋已交付、已居住、已占有使用等理由，均不能否定李××所購房屋是居住用房。”

按照行政主管部門規劃的房屋使用性質，大緻可将商品房分為三大類，即純居住用房、商住兩用房以及純商業或辦公用房等非居住用房，其中居住用房應當認定為“用于居住”無任何争議，在前述案例中亦有所表述，而商住兩用房、純商業或辦公用房等非居住用房能否被認定為“用于居住”則相對而言較難進行判定，筆者結合司法判例在此分别進行讨論：

① 商住兩用房，能否認定為“用于居住”的房屋？

主流裁判觀點：商住兩用房可以被認定為“用于居住”的房屋

對于商住兩用房能否認定為“用于居住”的問題，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定理解與适用》一書中認為：“這裡的‘用于居住’應當作寬泛理解，不管是單純的居住房還是商住兩用住房，隻要有居住功能的，即應視為用于居住的房屋。”

同樣地，《<全國法院民商事審判工作會議紀要>理解與适用》一書中認為：“商住兩用房由于也具備居住屬性，亦應當予以保護，可以參照适用該條規定。”

可見主流觀點認為，商住兩用房可以被認定為“用于居住”的房屋，該觀點亦有大量的司法判例的支撐。具體包括：

案例索引

【（2019）最高法民再49号】

最高人民法院認為：“至于房屋是否具有居住功能，與房屋系商業房還是住宅的屬性并無直接對應關系，商業房被用于自住、住宅被用于投資炒賣的現象在現實中均不鮮見。雖然案涉房屋系酒店式公寓，可歸于商業房範疇，但酒店式公寓的設計仍可用于居住，且不排除自住。在沒有證據證明陳某尚有其他可供居住房屋、且案涉房屋已被實際用于自住的情況下，案涉房屋對陳某夫婦即具有了居住保障功能。故，相對于住某公司享有的普通金錢債權，陳某的居住、生存權益就有了優先保護的價值和意義。”

案例索引

【（2020）最高法民終972号】

最高人民法院認為：“郭某已經在案涉房産被查封前簽訂合法有效的書面買賣合同并支付全部房款，但在農商行大東支行金錢債權執行中，郭某名下還有其他兩套房屋，商住兩用房由于也具備居住屬性，在本案案涉房産執行過程中以及就案涉房産提出執行異議時，其名下确有可以用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十九條第二項規定的“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的條件。”

少數裁判觀點：商住兩用房不屬于一般意義上的居住用房，不能被認定為“用于居住”的房屋

實務中也存在相反觀點，認為商住兩用的“酒店”不屬于一般意義上用于居住的房屋，不能适用該司法解釋的規定排除債權人強制執行。

案例索引

【（2020）最高法民終1188号】

最高人民法院認為；“該司法解釋第二十九條規定商品房買受人的債權能夠排除基于金錢債權申請的強制執行，是立足于對買受人生存利益的保護，該買受人應當是消費者而不是經營者，買受人在被執行房屋所在地長期居住且名下在同一地方無其他能夠用于居住的房屋。

本案中，關某購買的案涉房屋用途為‘酒店’，不是一般意義上用于居住的房屋，且在2018年10月執行異議被駁回、提起本案訴訟時，關某已于2016年5月27日取得了沈陽市鐵西區房屋的所有權。

換而言之，即使案涉房屋已交付關某并用于生活居住，而不是用作‘酒店’經營，因關某名下有其他能夠用于居住的房屋，關某基于商品房買賣法律關系對案涉房屋提出的權利主張，不屬于法律及司法解釋保護的範疇。”

但筆者認為，該案的認定過程中實際上系參考了個案因素，存在提起執行異議之訴時，買受人名下已有其他房屋用于居住的情況，并不完全否定商住兩用房可作為排除強制執行的适格标的。

可見，人民法院對該條款的适用系進行實質審查，并綜合考量案涉商住用房的執行是否實際上影響到了買受人的居住權益，這也更加符合民事案件審判中的公平原則。

② 純商業、辦公用房等能否被認定為“用于居住”的房屋？

現實生活中亦存在部分民事主體購買商業、辦公乃至工業用房同時用于居住的情況，那麼在此情況下，該房産能否認定為該條款中的唯一“居住用房”呢？結合筆者目前檢索到的案例情況來看，商業、辦公用房在司法實踐中往往難以被認定為“用于居住”的房屋。相關判例包括：

案例索引

【（2021）最高法民申1134号】

最高人民法院認為：“案涉房屋的相關房屋産權證明上也載明規劃用途為辦公。以上證據足以證明案涉房屋性質并非住宅，韓某理應知道此事。即使韓某主張開發商對外宣傳房屋為居住，房屋亦按照居家設計、其已開始裝修并已辦理水、電、煤氣等相關手續，案涉房屋系用于自住，也不能改變該房屋原本并非住宅的性質。故二審判決對此事實的認定并無錯誤。”

案例索引

【（2021）最高法民終678号】

最高人民法院認為：“國某公司提交永甯縣自然資源局出具的《永甯縣自然資源局關于三沙源逸都花園六區S-05号樓規劃情況的說明》明确寫明案涉房屋所在的S-05号樓1-2層為‘商業建築’。劉某提交的商品房買賣合同第3條第1款約定案涉房屋的用途為‘住宅’，但該合同第3條第3款及附件1房屋平面圖、案涉房款收據均表明案涉房屋為‘商業用途’。二審庭審中，雙方均認可案涉房屋所在的S-05号樓系小區臨街的二層建築，案涉房屋系一層3号房，房屋結構為單間。綜合以上證據，可以認定案涉房屋系商鋪。劉某主張其購買案涉房屋用于居住，案涉房屋應認定為住宅，沒有事實和法律依據，本院不予支持。”

通過上述案例可見，行政規劃中的純商業、辦公用房一般難以被認定為符合該條款的“居住用房”。

對此筆者認為，如一律依照行政規劃中的房屋性質來認定房屋是否“用于居住”未免略顯機械，該條款的設定系為實質性保障住房者的居住權益，為實現該立法目的則應更加全面的對“用于居住”進行實質審查，不應單以房屋性質為由排除該條款的适用。

衆所周知，規則與生活實踐不可避免的存在一定偏差，個案中的現實情況往往遠比法律的預設更為多樣化，相較于個案而言法律亦有其局限性、滞後性，故在法律适用的過程中更應綜合各方利益平衡進行實質判斷，以實現公平的利益分配，充分發揮法律的重要價值。

2. 如何認定“買受人名下無其他用于居住的房屋”？

判定是否符合“買受人名下無其他用于居住的房屋”直接對應該條款所保障的核心權益，即是否影響商品房購房者的居住權，司法實踐中對于該條款的把握亦是平衡各方利益、避免該條款喪失立法本意的重中之重，根據前述《九民紀要》中所表達的精神，司法實踐中，人民法院對于所購房屋是否系屬受該條款保護範疇的認定具有一定的自由裁量權，這也是在充分考慮到購房者社會生活所需的基礎上進行的取舍，結合筆者檢索到的相關案例，在認定該事實進行法律适用時，主要存在如下裁判觀點，筆者從主體要素、時間要素、客觀要素三個方面進行簡要歸納和梳理：

① 主體要素：“買受人名下”的認定，需綜合考慮買受人家庭成員人數，将其解釋為擴大至買受人配偶及其未成年子女。

現階段，綜合我國房産市場需求及價格現狀，房産的買賣往往系以家庭為單位，亦存在多處房産分别登記在不同家庭成員名下的情況，實際上，即使購房者自身名下并無房産，如其配偶名下有滿足生活所需的房産，亦能保障其居住權不受損害，故人民法院在認定“買受人名下”需綜合考慮買受人家庭成員人數，将其解釋為擴大至買受人配偶及其未成年子女。相關判例包括：

案例索引

【（2021）最高法民申6083号】

最高人民法院認為：“對‘買受人名下’應當作寬泛的理解，案外人系成年人的，需滿足其本人及其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。故對于杜某是否滿足《執行異議和複議規定》第二十九條第二項的條件，應結合登記在杜花甫丈夫楊紹剛名下房屋的面積等因素一并考慮，作出案涉住房在面積上是否仍然屬于滿足基本居住需要的判斷。原審法院對登記在楊紹剛名下房屋面積未予查明的情況下，直接認定購買案涉房屋仍然屬于滿足基本居住需要，事實依據不足。”

案例索引

【（2021）最高法民申6052号】

最高人民法院認為：“本案中，甘某的兒子楊某已成年，另一兒子楊*未成年；長垣市房産管理中心房産查詢顯示：甘某、楊*名下無登記房産，甘某的配偶楊某茂名下有一套147.7平方米的登記房産。結合其家庭成員人數及楊某茂名下房産面積等事實，原審法院認定甘某購買案涉房屋仍然屬于滿足家庭基本居住需要，符合《執行異議與複議規定》第二十九條第二項的條件，并無不當。甘某對案涉房産享有足以排除強制執行的民事權益，銀某公司的再審申請不能成立，本院不予支持。”

② 時間要素：無其他居住用房“時間節點”的認定，目前仍無統一标準，需結合個案進行綜合判斷

實踐中，存在消費者購買新房後出售舊房以保證資金周轉的情況，在此情況下，購房者可能在購置争議房産時名下有其他用于居住的房屋，但在購置房産以後将原有的舊房出售，此時對“唯一居住用房”的時間節點的判定則十分重要，然而，針對該問題，司法實踐中暫未形成統一意見。對此主要存在如下裁判觀點：

裁判觀點一：有觀點認為“無其他用于居住房屋”的時間節點應為“提出異議時”

案例索引

【（2020）最高法民終735号】

最高人民法院認為：“劉某與宏某公司在案涉房屋查封前簽訂了合法有效的《商品房買賣合同》并支付了超過百分之五十的購房款，宏某公司亦向其開具了案涉房屋購房款的增值稅發票。劉某購買的案涉房屋設計用途為住宅，劉某購買案涉房屋時雖處于婚姻存續期間，周某名下另有三套房屋，但劉某與周某于2014年5月離婚後，原登記在周某名下的三套房屋均歸周某所有，截至一審法院審理期間該三處房屋仍登記于周某名下。

劉某于2019年7月8日提出執行異議時，其名下并無其他可用于居住的房屋。故劉某符合前述第二十九條關于‘所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋’的情形。”

裁判觀點二：也有觀點認為，該時間節點應為購買房屋時

案例索引

【（2019）最高法民申1476号】

最高人民法院認為：“吉某于2008年8月25日購買案涉商品房時，其名下有本溪市明山區永新街食品棟10層8單元14号建築面積160.39平方米的房屋，吉某在二審庭審中亦認可在購買案涉房産時有用于居住的房屋。雖然吉某于2012年12月3日經公證出售了其名下原有住房，但《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十九條第二項并沒有限定‘買受人名下無其他用于居住的房屋’條件的時間節點，該條件應包括買受人購買争議房屋時無其他用于居住的房屋的情形。

吉某購買案涉房屋時，名下有用于居住的房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十九條第二項規定的條件。”

但該觀點一定程度上屬個案判斷，且商品房消費者在購買後将原有的房屋出售用于償還新房購房款的情況并不少見，該行為亦系基于買受人正常的居住需求，如若因購房時有房即排除保護，則将可能因購房者以舊換新的基本需求，而導緻商品房消費者陷于無房可住的境地，有違立法本意。

③ 客觀要素：“所購房屋的面積”對認定唯一居住用房存在較大影響，該條款僅保障購房者的基本生活所需

裁判觀點一：買受人購買“度假型、豪華型、投資性、經營型”房屋不符合“無其他用于居住房屋”的要件。

本條款對居住權的特殊保障系針對購房者的基本生活需求，而不能用于滿足超出基本生活所需的奢侈需求，故最高人民法院在相關判例中指出，買受人購買“度假型、豪華型、投資性、經營型”房屋不符合“無其他用于居住房屋”的要件。一定程度上亦是基于立法本意的考慮而對該條款進行的縮小解釋。相關判例包括：

案例索引

【（2020）最高法民終1201号】等系列案件

最高人民法院認為：“此生存利益的特别保護，僅限于購買的房屋系為了滿足家庭日常基本居住需要，故對于購買度假型、豪華型房屋，或者投資型、經營型房屋，以及基于消滅其他債權債務關系而形成的以房抵債等的，均不屬于生存權特别保護的範疇。本案潘某受讓的案涉房産為300多平方米的别墅，從使用功能上看，明顯不涉及生存權的保護問題，潘某二審提交其在沂南縣無其他用于居住的房産的證據并不足以證明案涉房屋涉及其基本生存權益，故本案不應參照适用《執行異議和複議規定》第二十九條的規定排除強制執行。”

裁判觀點二：買受人名下有房屋，但房屋面積在合理範圍内仍屬于滿足基本生活所需的，符合“無其他用于居住房屋”的要件。

該觀點亦系《九民紀要》第125條所表達的基本内容，是對保障居住權的實質性考量，人民法院在認定時需結合當地基本經濟情況，認定過程中存在一定的自由裁量空間。相關判例包括：

案例索引

【 （2021）最高法民申7772号】

最高人民法院認為：“截至2017年7月12日，經北海市不動産登記中心查詢，鐘某名下有一套房屋，面積為68.2平方米。盡管鐘某作為商品房消費者名下已有一套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要，可以理解為符合前述司法解釋規定的精神。由此，結合鐘某提交的中國建設銀行貸款轉存憑證、中國建設銀行個人貸款支付憑證、中國建設銀行現金交款單、鴻某公司收據等證據材料，基本可以認定鐘某作為購房消費者針對案涉房屋提出的執行異議符合前述司法解釋規定的情形。”

案例索引

【（2021）最高法民申1341号】

最高人民法院認為：“胡某名下雖有一套房屋，但面積僅為58.79平方米，因不能滿足基本居住需要，胡某才從亨某公司處購買了案涉房産中面積為18.32平方米一間以改善居住條件。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條關于‘商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規定的精神’的規定，胡某符合上述規定的情形。”

綜合上述分析可見，人民法院在審理案涉糾紛的過程中，對該條款的認定一般系進行實質性審查，筆者在此将司法實踐對該問題的認定标準簡要總結如下：

針對“用于居住”這一要件的認定，司法實踐中主要以行政主管部門規劃确定的房屋性質為準，結合個案進行判斷，其中居住用房應當認定為“用于居住”，商住兩用房結合具體情況，可以被認定為“用于居住”，而商業、辦公、工業等用房則難以被認定為“用于居住”的房屋。

針對“買受人名下無其他用于居住的房屋”這一要件的認定，可從三個角度出發：從主體要素上講，需将“買受人名下”擴大至配偶及未成年子女進行整體判斷；從時間要素上講，目前并無統一時間節點的認定，實踐中對于以舊換新的問題以哪個時間節點認定唯一居住用房仍存在争議，需法官行使自由裁量權，結合具體案情綜合分析認定；從客觀要素上講，所購房屋面積應限于滿足特定地區範圍内的基本生活所需。

綜上所述，人民法院對該條款的适用系從根本上考量是否涉及購房者生存權的保障問題，并結合個案具體情況進行綜合判斷，而非簡單、機械的僅基于形式上購房者名下是否有其他房産來進行認定。

同時，在一定程度上人民法院對此享有自由裁量權。其背後的法理正是在于，該司法解釋的規定已經是對購房者權益的一種破格保護，實質上在利益平衡原則的角度下，已經一定程度上削減了其他債權人的權益，故在審查時需要更加嚴謹，以達到該條款的保護目的，同時使得判決結果更加準确、公正，符合比例原則。

最後，本文僅在現有研究結論及司法裁判的基礎上，針對司法實踐中“購房者唯一居住用房”的認定加以彙總、歸納和整理，并提出自己的觀點，針對相關問題如有新的觀點、裁判規則或是特殊案例，筆者将繼續進行更加深入的學習和研究和探讨，争取厘清相關問題，以供交流和參考。本文所表達的觀點并非司法裁判處理相關問題的既定結論，司法實踐中仍要結合具體案件事實進行分析。

本文作者

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