就在前幾天，一個多月不見的朋友發來一條消息。

截圖是某品牌服裝在某電商上的購買頁面。

這個品牌曾經還是極為響亮的，目前品質也算不錯，去年此時，我斥40元巨資購買過他們家2件T恤，也推薦給了我這位朋友。

沒想到，今年漲價了，漲幅接近80%！

但與我不同的是，他算不上窮人，盡管我們都常刷信用卡，但他有六套房子呀，有幾套還是在新一線城市總價數百萬的房子！

漲價的不止是衣服，就連我常吃的牛肉餅，都從7塊漲到了八塊，麥xx的“1 1”套餐也漲了一塊錢！

其實這些年，不管是胡辣湯燴面，還是大腸面，亦或是蔥油餅，每年一漲價，似乎成了慣例！沒有人覺得不妥！

而這背後，是中國每年日益增加的貨币量，按規範的說法就是M2（廣義貨币），M2=M1 企業定期存款 居民活期存款 其他。

如果貨币發行量多了，錢就不值錢了。

如果貨币總量穩定，随着社會财富創造的增加，原有貨币就能購買更多的商品。

貨币儲蓄較多的家庭，盼着M2減少,手裡的錢貶值慢些！

低息負債較多的家庭，盼着M2大增，身上的負債快速流失！

真正令人感歎的是，不管貨币發行再多，人們的工資卻沒有漲多少，甚至部分在上海生活的打工人還面臨着失業或降薪的命運！而互聯網大廠之所以讓人趨之若鹜，也正是由于定期加薪的機制！

M2投放從1991年1.93萬億到2021年238.29萬億增長了123.1倍；而同期工資則增長了38.3倍。

而近期，一個大消息暴裂無聲的發布了出來！

根據央行公布的數據，5月末，廣義貨币(M2)餘額252.7萬億元，同比增長11.1%！

此次M2預期值為10.4%，前值為10.50%；狹義貨币(M1)餘額64.51萬億元，同比增長4.6%，預期值為4.9%，前值為5.1%；流通中貨币(M0)餘額9.55萬億元，同比增長13.5%，預期值為10.0%，前值為11.40%。

看到M2已經達到了11.1%，莫名的心悸！

那個時代又回來了！

要知道，M2與樓市息息相關，買房者當中，有一個流派就是專門盯M2做參考的，M2不單和樓市價格息息相關，和樓市的成交量也有極大關系！

上海樓市也是如此！

要知道，截至去年末，我國廣義貨币供應量（M2）餘額238.3萬億元，比上年末增長9.0%；

而5月M2同比增長11.1%，環比提高0.6個百分點，與2020年4月、5月、6月數據持平，創近兩年新高。

M2和GDP數據的單位都是當年本地貨币，M2/GDP比反映了一個經濟的金融深度；通常來說，該比值越大，說明經濟貨币化的程度越高。兩者相除的比率則沖銷了通脹影響。

也就是說，如果貨币增量（M2），趕不上社會财富增加量(GDP），人們還是感覺不出貶值的！

但真實情況往往是：社會财富（GDP）的增量趕不上貨币增量（M2），同等币值的購買力每年都在下降！

中國M2與GDP之比走勢圖

而在我國GDP增速提出“保5”的目标時，12%的M2增速就顯得過高了，“通脹”這個上不得台面的詞，之後總會被尴尬又不失禮貌的提出來！

貨币貶值和通脹是影響居民家庭财富兩大殺手，兩隻惡狼，隻能選擇與狼共舞戰勝它們才能保持社會财富地位。

而M2高企時刻，往往也會刺激投資，如果配合低息，也會将經濟逐步拉出泥潭！對于個人來說，很多人會趁低息和M2較高時增加低息負債，持有優質資産！

問到很多人買房，都說要保值，而房子想要保持它的市場價值份額，一個紅線就是漲幅要超越M2。

超的了麼？

由上圖可以看出，近20年來全國房價平均增幅接近500%，而一線城市增幅接近1000%。

與此同時，M2也在不斷增長。

從數據上看，中國貨币供應量M2在2000年12月是13.46萬億元；2022年5月達到了252.7萬億元。

經過22年中國貨币供應量M2上漲18.77倍，驗證22年以來一線城市房價均價，基本拟合同期M2的增長程度。

以上海為例，2000年,上海新建商品住宅成交均價為3327元每平米，而2021年上海新房成交均價約5.5萬元/㎡，看似沒有跑赢M2啊！但22年前新房基本都在外環内，結合地段因素，房價漲幅與M2基本持平。

2000年上海報紙上的房價↑

所以，中國大部分房子按實際貨币計算都是在不斷貶值的，隻有一線城市勉強跑平M2！

而改革開放以來，我們國家的M2每年漲幅通常情況下都是在10%以上，所以，在過去的很多年裡，大約五年期，貨币總量就會翻倍。

這就是五年周期的邏輯，房價跑赢M2，才能保持這個不動産在全國的價值份額。

要說近年來，M2增速一直在低位運行，看上圖就可以明白，近幾年來，M2增速都在10%以下。

五年期的M2複合增速，也隻在51%左右！

所以這幾年中，尤其是2016年之後，人們也較少感受房價快速上揚！

但M2低增長在今年或将打破。

在今年3月份的兩會報告上，提到了M2這個話題。報告中提出，預計2022年M2增長12%左右，擴大新增貸款規模，保持宏觀杠杆率基本穩定穩健的貨币政策要靈活适度，保持流動性合理充裕。

二手房市場是會平靜還是再起波瀾，影響因素太多，不做太多分析，但有了12%的M2這個要素，一二線城市的二手房已經很難下降了！

其實,M2不單和房産價格有關系，和房産的銷量也息息相關。

為了研究M2與上海二手房成交量，我們把2005年至今的上海二手房做了彙總，一共大約17年左右的成交數據。

其中最低的當屬2008年，一共隻有10.96萬套，成交量最高的當屬2009年、2013年、2015年、2016年，和2020年。

其中，2009年成交量為28.45萬套、2013年成交量為29.21萬套、2015年成交量為34.62萬套、2020年是29.88萬套。

而我們統計2005年以來的全國M2，高位點一共五次，分别是2006年的22.12%，2009年的28.42%，2015年的13.34%，2020年的10.01%。

其中，2009年，2015年，2020年，也是上海二手房成交量的高點。

M2快速增長與上海二手房成交量快速增加拟合率60%！

而其中未拟合的的2006年和2013年。2006年M2是一個高點，但上海二手房反應平淡，2013年上海二手房成交量大漲，但M2沒有高于前一年！

但細細探究起來皆有原因！

2006年，“穩定房價，調整住房結構”是全國的調控目标，包括加息、“國六條”、“90平方米70％”、“限外”等一系列“步步為營”政策，都是那時候提出的。

因此，盡管M2處于高位，但上海房價和交易量并未大量上升。

而2013年則不同，全國房地産開發投資增長19.8%，房地産開發企業到位資金增長26.5%。房地産高歌猛進，地方上積極響應。盡管M2不算高，但也不低，全國房價都在大漲，新房火熱帶動二手房，上海二手房量價齊升理所當然！

在金融市場厮混過的人都知道。

價格本身就是市場的領導！

而在缺失了新房漲價效應的上海灘，二手房市場如果不漲價，M2的大增本身就預示着二手房的貨币份額減少，交易量則應增加才對！

而二手房市場，往往是更貼近于市場經濟的。

缺失了2個月的上海二手房市場，在M2日益增加的今年，二手房價格和銷量是否能超越去年呢？

我們靜靜觀瞧！

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