買公攤不明的房子，就像花買核桃仁的錢買帶皮的核桃。

文 / 巴九靈（吳曉波頻道）

2008年的一部電視劇裡，黃宏飾演的茶館老闆和茶客宋丹丹在小區樓下逗悶子，聊起買房，黃宏問：“啥是公攤面積，你解釋解釋。”宋丹丹戲谑地答道：“公開貪污的面積嘛，買個房子170，進屋一量110。”

這段調侃在今天依然辛辣，“公開貪污的面積”像商品房根治不了的頑疾。

就在八月中旬，央視新聞曝光了一個公攤大到離譜的樓盤。山東青島的上百名購房者在收房時發現，接近一半的面積都被攤出去。一名購房者房産證上登記的面積是128.35平方米，套内面積不足70平方米，公攤系數高達46%。

為了規範公攤，最近幾年大家都很努力。從2019年到2022年，連續四年的兩會上，取消公攤面積都被提起：

2019年，人大代表林燚建議革除老制度，取消公攤面積和商品房預售制。

2020年，人大代表劉廷安認為老百姓在公攤上花的錢很冤，建議将套内面積及公攤面積的單價分别計算銷售。

2021年，全國政協委員周世虹認為公攤面積缺少必要的限制性标準，容易暗箱操作，導緻面積無序增加，建議以套内建築面積計價銷售商品房。

2022年，全國政協委員洪洋建議取消公攤面積，可以将實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓放心購房。

年年談公攤，年年都落空，也不怪大家對公攤相關的新聞那麼敏感。

9月，内蒙古住建廳近期答複一位政協委員《關于規範房屋“公攤面積”的提案》時稱，将取消“公攤面積”的建議列為近期亟需修訂的立法項目建議，即将上報住建部。内蒙古住建廳僅僅是拟上報一則建議，并非邁出取消公攤的第一步，就上了微博熱搜。

3月以來，公攤上了14次微博熱搜，多半是人們對高公攤的控訴，以及對取消公攤結果的讨論。

從百度指數上來看，每隔一段時間就聊聊公攤并不是錯覺，而且今年公攤的關注度，明顯要高于前兩年。

今年人們對公攤的關注度提升和房地産下行密不可分

58安居客房産研究院分院院長張波告訴我們，2022年，整個房地産下行，投資開發降速，開發規模減少，成交量縮減，很多城市房價下降，這些因素對購房者心理形成了極大的影響。購房者對于房價上漲的預期，已經明顯減弱。

在這個背景下，購房者主要為滿足自住性需求的群體。在剛需主導的情況下，大家對于使用面積就會更關注。

但這種關注卻很無力。現在買賣房屋，我國沿用的還是2001年中國住建部頒布的《商品房銷售管理辦法》（簡稱《辦法》）

《辦法》第二十一條是這樣說的：

按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套内建築面積和分攤的共有建築面積，并約定建築面積不變而套内建築面積發生誤差以及建築面積與套内建築面積均發生誤差時的處理方式。

這一條能看出，對于分攤的建築面積，《辦法》裡并沒有明确約定不得超過多少。真正超出還要靠雙方自行協商，直接導緻的結果是：開發商誇下海口賣房，購房者收房如開盲盒。

既然取消公攤是衆望所歸，為什麼還遲遲沒有動作？

公攤迷霧

公攤的概念來源于上個世紀50年代的香港，香港的房地産商人将原本按棟出售的樓分割成戶。樓梯間、大廳的成本分割到每一戶裡，成為了約定俗成的公攤。

1980年代，公攤面積在香港的幾家房地産巨頭的帶領下，成為賣房的基本操作。

1995年，以包括公攤在内的“建築面積”進行交易，在内地正式實施，但公攤的測量一直缺乏監管。

一位建築設計師告訴小巴，開發商會預先根據圖紙計算面積，先給出名義上的公攤情況，在這一步，房地産開發商會傾向于壓低公攤，便于房子售賣，這也是造成公攤差異的原因之一。房子交付前會有測繪公司現場測量，出具正式的面積情況。

公攤的範圍劃定來源于1995年開始實行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》：

商品房銷售面積＝套内建築面積＋分攤的公用建築面積

分攤的公用建築面積=為整棟建築服務的面積 ½套（單元）與公用建築之間分隔牆面積

公式裡提到的為整棟建築服務的面積包括但不限于電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室等等。

盡管對公攤面積的範圍規定是明确的，但業主在測量公攤面積的核實上沒有一點優勢。業主不清楚有多少名目安在公攤項目上，也沒有測量标準，有的小區連停車位也算進公攤裡，區區一個外牆厚度，都能成開發商辯解的常用借口之一。

獨立經濟學家馬光遠點評過公攤：“你花的是明白錢，但拿的是一個糊塗面積。”購房者想取消公攤面積，其實并不是對房子總價的下降存在執念，而是想看清迷霧之下的貓膩。

浙報傳媒地産研究院院長丁建剛觀察到，大緻每次市場下行的時候，關于公攤面積的“計較”都會浮出水面。

陽光城市論壇主編陽光則提到了另一個現象，今年7月末，中央政治局會議提出“保交樓、穩民生”後，“保交樓”成了擺在開發商面前的首要任務，這給了開發商更充分的減配降檔的理由。

以恒大為例，有浙江、廣西、重慶等地部分恒大旗下的樓盤精裝房降級成毛坯；房企佳兆業在武漢的悅府二期樓盤被業主爆料，地下車庫漏水，綠植以次充好問題。

今年開發商減配嚴重，讓購房者情緒上積壓了不滿，正好“公攤面積”是一筆從來沒跟買房人解釋清楚的糊塗賬，因此今年有點什麼公攤的風吹草動，矛盾自然一觸即發。

取消公攤面積：不可能

首先，一個結論是肯定的：公攤面積不會取消。樓道、電梯、消防通道等公共空間必然存在，所以公攤面積必然存在。

丁建剛認為，購房者所說的取消公攤的說法并不嚴謹，更準确的說法應該是“以套内面積計價”。一旦變更，商品房、二手房的銷售合同，産權法，抵押規則，全社會的計價标準，整個法律法規都要跟着變。

以套内面積計價看似事小，卻會引起蝴蝶效應。看似僅僅是銷售和計價體系的變化，實際會影響到諸多方面。包括建築的設計理念、居住舒适度等等。

從事實看來，政策的導向變了，會影響到各方的利益，但最終影響的是購房者的利益。

以香港為例，從2001年開始，香港因為政策鼓勵環保樓宇，經曆了近10年“發水樓”大行其道的階段。

2001年，香港政府鼓勵開發商可以适當增設環保設施，增加面積不超過整體建築面積10%，比如環保露台、工作平台，都可以算在公攤裡。開發商在樓裡建設這些設施，可以豁免稅費，也不需要多交地價。

于是開發商鑽了這個空子，想方設法增加可出售的面積，将公攤面積向上延展。

在2006年到2007年之間，香港公攤系數達到了極值。2006年，長江實業開發的元朗四季豪園，得房率僅僅29%，這固然是極端的案例，但香港樓市彼時公攤系數普遍在40%以上，購房者的質疑聲越來越多。

盡管我們目前希望取消公攤，但産生的後果很有可能與香港鼓勵公攤類似：産生極端的政策導向。

陽光認為，如果隻是簡單地取消公攤，談不上有受害者。用建築面積計價和用使用面積計價就像一把尺子，刻度是毫米還是厘米，本質上并不影響被測量事物。

但公攤不計入房價，等于是“鼓勵”房企出于成本考慮，建造最低限度的公共空間，鼓勵降低公共品質，不利于宜居生活。那購房者也就成了受害者。除此之外，“面積縮水”，很可能帶來房價的技術性上漲，引起社會房價焦慮。

張波也有類似的觀點，以套内面積交易，可能會導緻部分項目的公攤面積被過度壓縮，影響居住品質。一旦不以建築面積計價，房價将出現非正常波動。面積減按套内計算勢必會導緻單價上升。

盡管這對消費者來說，看起來是“背着抱着一樣沉”的變化，但高層、多層等不同類型的房屋，得房率不同，單價的變化幅度也不同，以套内面積計價更容易引發市場對房價理解的偏差。

以套内面積交易，任重道遠

中國有兩個地方，目前已經在以套内面積交易房産：

重慶和香港。

重慶的新房在2002年起就可以按照套内面積進行交易。2020年，重慶住建委頒布的文件裡重申了這條規定。規定的第十三條是：

商品房銷售應當同時公布套内建築面積及其價格、建築面積及其價格，并載入商品房買賣合同。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套内建築面積和套内建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。

為什麼重慶可以取消公攤？其實答案并不在重慶本身。

張波老師告訴我們：

▶▷第一，重慶隻有9個主城區的新房按照套内面積交易，二手房依然按照建築面積交易。

▶▷第二，其實重慶這20年房價就是在不斷上揚，按照套内面積來計價導緻的房價上漲，已經在房價上漲的長期過程當中被稀釋。

▶▷第三，重慶是極個别的案例，不足以對整個中國的樓市造成巨大影響。類似于現在，重慶、上海都在試行的房地産稅，覆蓋的區域和力度都不大，影響也不大，所以重慶取消公攤一直存續了20年，也并沒有看到什麼明顯的阻力和負面新聞。

那麼再來看香港，前面小巴說道，香港公攤系數在2006年到2012年之間，高達40%，引得購房者抗議不斷。

經過數年扯皮，政府、開發商和購房者，最終才在彼此的利益之間選擇了一個折中點，在2013年宣布以套内面積交易房産。

再來看内地，近20年，總體中國國内的房價依然呈上漲趨勢，對于購房者來說，很多城市還在搶房，甚至還處于買到房就能夠賺到的狀态。

所以對于購房者來說關注的焦點并不是公攤，而是房價漲不漲，如果房價漲，哪怕公攤大一點，一樣有很大的獲利預期。

近幾年的房地産低迷，讓購房者更多關注實際使用的面積，這就是一個推進以套内面積進行交易的好開端。

張波預測，購房者對套内面積的關注度還會持續增加。

按套内面積計價，是國際上通用的計價準則，丁建剛認為，盡管現下困難存在，但最終還是應該向這個方向努力，哪怕是通過一個漫長的時間逐步過渡。

說來讓人想苦笑，教中國人計算面積的《九章算術》成書已有近2000年，算不清公攤實在不是我們計算能力不行。一方面是交易習慣積重難返，另一方面是無論你如何選擇，房地産開發商都能在不變之法下鑽空子，最終損害的還是購房者的利益。如此一來也不難理解，取消公攤，雖然衆望所歸，但任重而道遠。

本篇作者 | 吳潤潛 | 當值編輯 | 李夢清

責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉 | 圖源 | VCG

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