今年4月份以來，全國有近百城市松動了房地産調控政策，鼓勵居民購房，不過房地産市場并未像專家預期的那樣收到成效，俄烏戰争目前仍未有緩和的迹象，新冠疫情仍在全國肆虐，出口大環境越來越差，外向型企業賺不到錢，裁員降薪新聞層出不窮，大面積的斷供時有發生，5月份首套房利率下調至4.45%，立即引起一片熱議，不少房地産開發商有開始興高采烈，不少剛需擔心會不會再來一波漲價潮嗎？

不管是把房地産定性為實體經濟還是各地的救市行為，還是降低首套房利率，房地産漲價已是難以說起，特别是三線以下城市，想都不要想。就是以經濟較發達的城市鄭州、徐州來講，較好地勢的房價15000左右，一套三室＋車位＋裝修總計200萬以上，按此前銀行房貸5.7%左右，房貸70%，每年利息加物業費差不多将近7萬。租個三室房價一年花費大約在30000多點，如今房價不漲了，利息成本馬上顯現出來了。租房意願上升，畢竟200萬的房子才租3萬元，就是現款買房也不如銀行三年期大額存單劃算，各大行三年期大額存單200萬元年收益均在6.7萬元以上。

2016年10月份以來的房價暴漲，就是炒房客帶來的投機性購房造成的，就如徐州新城區人才家園開盤價3100元的房子，僅僅不到十年就能炒到28000元的成交價，房價泡沫十分嚴重。徐州市政府及時推出二手房限貸政策，高歌猛進的徐州新城區二手房房價呈現斷崖式的下降，現在人才家園的房價19000多，跌去近30%，好多房還有議價空間，保護了廣大剛需的利益，畢竟200萬元新房的首付60萬元，買200萬元的二手房需要200萬元現金，還不包括稅費。

國際風雲變幻，俄烏戰争仍在繼續，疫情肆虐，若無需求或潛在需求買房暫時以觀望為主，下邊聊聊如何買房問題：

一，對于剛需來說，買房還是對的，國家提倡房住不炒，2022年不少地方對剛需首套房首付比例下調由此前的30%調整至20%，進入五月份剛需首套房利率由此前的5.6%調整至4.45%，利好剛需，銀行放款更是能做到立即放款，無需像以前那樣需要等候。不過剛需要把控自己的購買能力，樓市月供能力控制在家庭50%以内，比如說家庭月收入1萬，月供控制在5000元以内，防止斷供風險。

二，剛需盡量買開盤的新盤。新盤一般都是第一期最便宜，質量更是沒說的，畢竟房地産開發商要利用第一期的口碑來帶動後邊幾期的銷售銷售。不然第一期就出現爛尾問題，後來誰還敢買嗎？就比如現在多家大型房企出現爛尾，後面開盤銷售更成問題。估計大家今後更傾向于購買現房，也好，期房這個利好房地産開發商，對老百姓百害無一利終将退出曆史舞台更好。畢竟你貸款三四年才能入住，白白損失三年利息。有的更可憐爛尾了，連房子也看不到。

三，買房看臨近環境配套，第一考慮是有沒有好學校入住，其次是有無規劃公交路線、地鐵等，再次是商業環境等。其他的無非就是能買三房絕不買兩房，能南向就盡量不要朝北朝西的。

四，不要炒房。目前二套房貸款資金利率在5.6%左右，5年才能出售，房價不漲的話，以貸款一百萬計算，5年利息就要28萬餘元，加上首付的40萬現金，五年銀行大額存單為例，按目前農行三年期大額存單3.35%為例，五年利息至少6-7萬元，也就是說100萬的房子，5年以後房價不漲不跌，投資者實際虧損35萬元左右，算上交易環節的各種稅費、物業費等近40萬元，全國絕大部分城市今後房價年均上漲根本不會超過8萬元。

五，貸款選擇等額本息，不要等額本金。一是以120萬元貸款來看，等額本金每月僅僅需要8000多的月供，而等額本金還款第一月高達11000元，如果借款人同時需要攢錢還親友欠款和房貸，等額本息還款壓力最小，适合大多數人。

六，不要嘗試去法拍房撿漏，若不是法律人士或内部有人，堅決不買法拍房。雖然看起來比市場價打了6-7折甚至更低，但法拍房存在問題太多，很多涉及法律糾紛浪費大量時間和金錢，最後還可能因為居住權問題，無法入住，得不償失。

七，買房先查征信，特别要給樓盤合作的銀行信貸人員看後才行。不然到時，就是你征信再好，因為有經營貸、或大額負債也是難以取得貸款的，最後無法貸款違約定金會被房地産開發商笑納了。

八，無論多層還是高層選中間樓層，即使停電或維修也上下方便，視野也好，所謂的揚灰層，都是專家在騙人，我國大部分屬于季風氣候，每天都有微風存在，加上城市和農村的熱島效應，無風天氣的幾乎為零。

九，如果您真要投資就不要買新房，首選二手房，因為交樓快辦證快出手快。目前許多城市限售2年，就可出售。而新房一般都是等2年才能上房，辦證，加上限售2年一共得5年後才可售。而二手房投資非常合适，資金不夠可以做經營貸，一般期限三年，房子漲了，過了兩年出售不用交營業稅。

最後告誡大家，每一次高房價都是高通脹、高物價拯救的，美國國内通貨膨脹日益嚴重，在持續印鈔放水，提高利率回流熱錢，中國降低利率提振經濟，房市救與不救都是在國家層面，總的說來通脹不停，房價不停，不過這個過程要比以往更長。

最後告訴您，家人都是銀行工作人員，專家瞞不了，拜托您加我關注一下，我的成長需要您的關注，謝謝您的閱讀。

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