來源：

轉自：廈門市集美區人民法院

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讓父親代為賣房

不同時間簽了兩份協議

到底哪份協議有效？

原告老陳和被告小張因此争執不休

你們各說各話

到底什麼意思？？？？

10月23日，集美法院召開“集法君以案說典”系列研讨活動，全院民商事審判法官、法官助理參加。黃湧法官以這起房屋買賣合同糾紛為例，與大家探讨了意思與外觀在民法典中的呈現。

這起房屋買賣合同糾紛

究竟是怎麼回事

一起來看看吧

案情簡介

2016年4月25日

簽訂《房産買賣居間協議》

經中介介紹，原告老陳與被告小張的父親簽訂《房産買賣居間協議書》，約定小張将某房産出售給老陳，成交價240萬，簽訂協議當日老陳支付定金5萬，過戶當日支付120萬，餘款以按揭貸款支付，并約定2016年5月15日前辦理過戶登記，違約方應承擔違約金，即總房款的20%。

2016年4月26日

小張通過公證授權父親出售房産

公證處确認小張授權其父親出售案涉房産，委托期限截至2016年12月31日，《公證書》複印件發中介公司留存。

2016年5月12日

辦理貸款簽訂《存量房買賣合同》

因辦理銀行貸款需要，老陳與小張父親簽訂格式合同《存量房買賣合同》，其中合同約定：合同訂立後90日内辦理過戶，首付及銀行按揭全款支付後交房。合同僅簽訂一份由中介公司保管。

兩份合同約定不同

雙方争執緻合同未履行

小張表示4月25日簽訂《房産買賣居間協議書》未經小張本人同意，小張父親的行為是無權代理。因雙方發生争執，合同未得到履行。老陳起訴請求确認《房産買賣居間協議書》有效，要求小張支付違約金；小張提出反訴，請求确認《房産買賣居間協議》不成立，要求老陳承擔違約責任。

該案涉及

兩個要點！

陰陽合同的處理

代理行為效力認定

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法條鍊接

《中華人民共和國民法典》

第一百四十二條第一款　有相對人的意思表示的解釋，應當按照所使用的詞句，結合相關條款、行為的性質和目的、習慣以及誠信原則，确定意思表示的含義。

第一百四十六條　行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隐藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

單獨虛僞意思表示：

指表意人知其真意與表示行為不一緻而為意思表示。在此情形下，若相對人明知，則合同無效，若相對人不知，則合同有效。

簡單來說，表面上雙方依據在銀行簽訂的《存量房買賣合同》進行房屋買賣，但老陳實際内心上簽訂該合同目的隻是為了銀行貸款，中介方也出庭說明了該合同隻簽訂一份，僅為貸款使用，且合同标注“銀行”字樣，因此推定小張及小張父親明知在銀行簽訂合同時老陳内心意思是為了銀行貸款而不是買賣房屋。

綜上，本案屬于單方虛僞意思表示，小張父親明知老陳内心的真實意思，所以應認定本案中的《存量房買賣合同》無效。

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法條鍊接

《中華人民共和國民法典》

第一百七十一條第一款　行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。

第一百七十二條　行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權的，代理行為有效。

該案中，公證授權與簽訂協議時間銜接具有緊密性，故推定小張事後追認。居間協議簽訂後小張未提出異議，還配合小張父親、老陳到銀行辦理貸款手續。綜合具體情況，推定小張行為構成行為默示，故小張父親為有權代理。

表見代理

本案還涉及到小張父親手中持有小張交付的鎖匙，是否構成法律規定中的“有理由”，從而構成表見代理的問題。如何認定“相對人有理由相信行為人有代理權”中的“有理由”？

最高人民法院《關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若幹問題的指導意見》指出表見代理不僅要求代理人的無權代理行為在客觀上形成具體代理權的表象，而且要求相對人在主觀上善意且無過失地相信行為人有代理權。

因此，認定“有理由”時，要考慮到本人是否參與制造了外觀表象因而具有可歸責性。本案中，小張将鑰匙交由其父親保管，有多種可能性，包括委托租賃、代管等，僅由持有鑰匙的行為無法認定“小張參與制造外觀表象”，故不構成表見代理，但可依追認及行為默示确認案涉協議有效。

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