吃完元宵，年就過完了，準備好撸起袖子做卷王了嗎？

房産大象已經開始了馬不停蹄地暴走，為大夥買房的事操心了。

開工第二天，有一個深圳的粉絲問我，家裡有一套房在羅湖，手上有700多萬的資金，還有一個名額，想再買一套，讓幫忙推薦。

年前還有一個北京的粉絲問我，她小孩在福田CBD上班，想給小孩在深圳買套小房子，預算百萬以内，不知道怎麼選。

這周三，我們開始春節後的第一次探盤，一口氣在福田看了8個新盤。

盡管福田10萬 的房子遍地，但上車門檻并沒有想象中高，首付百萬來也能上車。不信，你往下看。

今天的探盤文章篇幅較長，不過幹貨超級多，還有大量現場圖片，請耐心閱讀，分享給關注福田新盤的朋友。

一共有13個新盤，先後順序如下，直接滑動到你感興趣的部分

1、航運紅樹灣

2、港灣之心

3、承翰灣尚庭玺

4、佳園

5、深圳中心天元

6、富通九曜公館

7、中洲濱海華府二期

8、尚悅府

9、天健天驕西築

10、上梅林雅苑

11、京基祠堂村舊改

12、濱江愛義南方大廈

13、海德園A區

去年，除了深業中城和海德園B區開盤當天售罄，短暫地緩解了悲觀情緒，全年基調還是偏冷清。

我們來簡單回顧一下。

2021年，福田隻有5個新盤住宅入市，住宅供應量排在末尾，隻比鹽田強點。

這不難理解，福田區域發展非常成熟，基本沒什麼空地可以拿來建房子，靠舊改供應，時間周期長，要慢慢等。

去年福田推售的新房多為改善型産品，90㎡以下戶型（含）的項目也隻有2個，分别是加福華爾登府邸、中洲濱海華府一期尾盤。

剛需想在福田上車，隻能選擇二手房。

據@房産大象 不完全統計，今年福田大約有13個住宅新盤入市。

限價之下，參考去年備案均價9.3-13萬/㎡，今年不會有大調整，很可能持平。

驚喜的是，有小戶型新盤上線，讓手頭預算緊的剛需有機會夠一夠福田新房。

第一站，我們去了福田中軸的福田保稅區、福田CBD，這裡有4個新盤，分别是航運紅樹灣、港灣之心、承翰灣尚庭玺、佳園。

航運紅樹灣

這個樓盤緊挨着紅樹林生态公園，公園裡有不少散步溜娃的家長。

河道流水潺潺、綠樹繁花，還有高顔值的運動跑道，住在附近生活幸福感一定很高。

△航運紅樹灣已經基本封頂 2022.2.16拍攝

走過漂亮的廊橋，就到了對面的航運紅樹灣。在工地附近走了一圈，項目一共有15層，基本上封頂了，計劃明年交樓。

△航運紅樹灣已經基本封頂 2022.2.16拍攝

雖然不是超高層，不過朝西向緊鄰公園無遮擋，可以面直紅樹灣景觀，部分高層戶型還可以看深圳灣景觀，視野景觀無敵。

一共317套，戶型建面約60-143㎡1-4房，以3房為主，每層有1套60㎡的1房。兩梯三戶、兩梯兩戶的配置。

初中學區是福田外國語南校區，這個學校在福田的名氣很大，在保稅區排第一。

目前項目的異地展廳和樣闆間已經開放，在CFC長富金茂大廈60樓，看房需要提前預約。

港灣之心

保稅區另一個新盤是港灣之心，和航運紅樹灣相隔不遠。福保站地鐵裡，打了項目廣告。

這是1998年拿的地，地塊一共分為三個部分，建了3棟樓，基本都是二三十平的小戶型。

港灣之心是開發商自持的一棟，拆除了重建的，現場看到項目已經封頂，預計明年交樓。

△港灣之心營銷中心 2022.2.16拍攝

一共8層，網上有消息說戶型是30-50㎡。銷售人員介紹，全部是一房戶型，最小的37㎡，大點的40㎡ ，一共304套。

1樓是底商，2樓戶型偏大，共34套；3-8樓戶型偏小共，40套。每層有6部電梯。

△港灣之心沙盤模型 2022.2.16拍攝

這個樓盤有點特别。據銷售介紹，地是居住用地，房本上寫的公寓，要名額才能買。

2020年成交很活躍，大多是奔着福田外國語南校區去的，停車場的保安大哥前年賣了40多套。

附近高層二手房參考價7-8萬左右，這個樓盤估計會比高層低一些，估算了下，最小戶型首付大約100萬來萬。

營銷中心在項目工地的旁邊，開放了一個37㎡的樣闆間，格局類似酒店，進門一側是廚房，另一側是衛生間，再往裡走，依次是沙發、床、陽台。

△港灣之心樣闆房 2022.2.16拍攝

項目有三個亮點：

1、小戶型，上車門檻低

2、交通方便，到福保地鐵站步行距離630米

3、初中對口福外南校區，深圳實行大學區，積分入學，就近原則也很重要

承翰灣尚庭玺

從港灣之心出來後，我們去了水圍的承翰灣尚庭玺。

水圍很久沒有新盤出來，承翰的水圍村舊改預計今年會入市。

水圍村舊改在水圍南廣場旁，由三個地塊構成，分别是水圍街和水圍二街交彙處的01-01地塊（承翰灣尚駿玺），以及福強路和皇崗公園街東北交彙處的02-01和02-02地塊（承翰商務大廈、承翰灣尚庭玺）。

△灣尚庭玺工地 2022.2.16拍攝

工地門頭上寫的華晟舊改，擋闆上的公司介紹寫着，2017年公司完成股份制改革後改名，之前曾用名有承瀚建築工程有限公司。

△水圍舊改平面圖

其中，灣尚駿玺（水圍村裡面的）由2棟超高層商住樓、1棟9班幼兒園組成，一共321套（含保障性住房150套）。

灣尚庭玺（臨福強路的）由2棟41F超高層住宅、1棟商業mall組成。住宅建面約5.02萬㎡，一共376套。

項目出地面有好幾層了，目前還沒有展示中心。

佳園

在水圍的湛江漁港吃完午飯，下一站直奔佳園。

佳園，此前叫泰安名苑，前身是東山小區舊改。

項目由兩個地塊組成，兩地塊分别是B116-0068和B116-0059，先期開發的是B116-0068，總占地面積約3萬㎡，規劃建築面積約14萬㎡。

項目位于濱河大道和民田路交彙處東北側，往北擡頭就能看見高聳入雲的平安金融中心，走路過去隻要300多米。

△佳園工地 2022.2.16拍攝

目前還有房屋待拆，探盤時發現有住戶還未搬走，樓下開辟一片菜園子，種了不少蔬菜，有胡蘿蔔、芹菜、香菜、韭菜。

項目首批推出127套房源，一共兩個戶型，建面約129㎡、138㎡兩個戶型。目前沒有展示戶型圖，138㎡的戶型是雙套房設計，橫廳長約8.5米，主卧有270°景觀視野面。

目前臨時展廳已經開放，沒有樣闆間，需要提前一天預約，并且驗資800萬。展廳在裡面，從地面停車場進去左拐就到了。

△佳園臨時展廳 2022.2.16拍攝

價格參考隔壁二手房星河國際花園，參考價9.63萬/㎡。具體以備案價為準。

有3個加分項：

1、福田中心區地段

2、交通 商業配套極其成熟

3、程紹正稻、餘嘯峰等設計大師操刀，富有品質感

深圳中心天元

除了佳園，福田中心區的崗廈今年也有新盤。

年初，深圳中心天元推出準現房住宅，313㎡、330㎡兩種戶型，約131套，預計上半年入市。

戶型大、單價高，鎖定福田新盤總價天花闆。

這個樓盤去年年底去過，配套非常香，約500米範圍内擁有會展中心、市民中心、崗廈、崗廈北4個地鐵站，連通地鐵1、3、4、10号線，博物館、音樂廳、卓悅中心等各配套也分布在周邊。

數量不多，資源無可挑剔，身價上億老闆的标的。

第二站來到福田的“西翼”，忻州、上沙、沙嘴、景田，這裡有4個新盤，分别是富通九曜公館、中洲濱海華府二期、尚悅府、天健天驕西築。

富通九曜公館

離開中心區，下一站來到富通九曜公館，這個樓盤北向高層戶型看高爾夫景觀。

片區發展較為成熟，與車公廟、福田CBD等商務區直線距離較近，生活配套豐富，新房項目非常少。

△富通九曜公館區位圖 2022.2.16拍攝

項目整體由3棟超高層建築及1棟多層建築構成，包含回遷房、保障房、商品住宅、酒店及商務公寓等業态，配建一所幼兒園，旁邊規劃建設一所小學。

△富通九曜公館沙盤（右邊1棟在售） 2022.2.16拍攝

目前在售的是1棟59層高的超高層住宅，一共283套住宅，位于項目1棟，建面約83-340㎡。

項目毛坯交付，展示中心和樣闆房都已開放，樣闆房在實體樓，要坐工程梯上去，周三天氣很給力，CBD美景盡收眼底。

△富通九曜公館窗景 2022.2.16拍攝

再來一張，看高爾夫景觀。

△富通九曜公館窗景 2022.2.16拍攝

心動了嗎？

項目已經拿預售了，均價約10.9萬/㎡，總價區間為729-4690萬/套。

中洲濱海華府二期

緊接着，馬不停蹄趕往金沙片區。

在附近轉了一圈，金地工業區、上沙村、沙嘴村，好幾個項目在動工。

中洲灣是上沙村舊改，總占地約9.7萬㎡，總建面約126萬㎡，集住宅、公寓、寫字樓、酒店、商業等業态于一體，是福田少有的百萬級大盤。

住宅部分為中洲濱海華府，一期在2019年開售，已經入夥了。去年11月末，中洲濱海華府一期有120套尾盤入市，戶型為建面約88-165㎡，均價9.3萬/㎡。據銷售介紹還有21套待售。

△中洲灣效果圖 2022.2.16拍攝

後面還有二、三、四期住宅，據銷售介紹，二期預計在今年下半年推出，一共有426套住宅。上圖的左下角一張圖，最下的部分就是二期，價格參考去年年末一期尾盤。

尚悅府

尚悅府是沙嘴村二期舊改的一部分，開發商綠景，一期2019年推出的綠景紅樹灣壹号，戶型建面約170-260㎡住宅，單價8-10萬/㎡。

△尚悅府平面圖 2022.2.16拍攝

在高德地圖上，搜尚悅府搜索不到，項目就在好景豪園旁邊，與紅樹灣壹号隔着一條沙嘴中心街。

站在工地門口往裡看，項目已經動工了，幾個打樁機正在勘探作業，傳出突突突的聲音。

△尚悅府工地 2022.2.16拍攝

一共有990套住宅，其中套内建面＜90㎡的有776戶。

配套不錯，距離7号線上沙站步行約700米，旁邊就是綠景佐阾紅樹林購物中心，已經開業。附近還有京基KK ONE和中洲灣的商業。

原本打算走沙嘴村繞到項目，還好保安大哥勸退了我們，村裡隻進不出，剛開始還以為是吓唬我們，沒想到是真的，在這裡實名制感謝這位大哥。

天健天驕西築

最後一站，我們去了景田，天健天驕前身是天健工業園舊改，項目位于蓮花路與景田路交彙處西南側，一路之隔是香蜜湖豪宅區。

項目分為北廬、南苑、東郡 、西築，最早推售的是南苑。

△天健天驕南苑 2022.2.16拍攝

北廬目前還有少量大戶型在售：

162㎡，13-14w209-211㎡，14.5-15w235㎡，13.5-14.5w266㎡，14.5-15.5w321㎡，16.1-16.2w

我們去參觀了321㎡的樣闆間，超級無敵絕，浴室有房間大，主卧相當于客廳，同行的小夥伴直呼這就是人生終極夢想。

據銷售介紹，西築大約有50套可售，戶型分為建面約80㎡、120㎡、150㎡三種，預計将在下半年推出。

△天健天驕（操場正上方水晶體為西築） 2022.2.16拍攝

距離2号線和9号線交彙站景田站大約500米，周邊有北環大道、香梅路、紅荔西路以及新洲路，出行便捷。

看完西築已經是下午6點多，福田今年還有幾個新盤，我們下周再去，先預告下。

上梅林雅苑

上梅林雅苑占地約1.4萬㎡，總建面約12.87萬㎡，包括3棟高層住宅、1棟3層幼兒園、商業裙樓和公共設施等。

住宅一共786套，其中回遷房82套，可售商品房704套，638套的套内面積小于90㎡。

京基祠堂村舊改

這個項目于2018年4月啟動，2019年1月确定京基為開發主體，7月啟動項目簽約，一期10月開拆，2021年已經開工。

另外，華強北今年還有一個住宅項目濱江愛義南方大廈。

濱江愛義南方大廈

項目位于華強北，是原來的南方日報舊改項目，一共159套住宅（其中保障61戶，回遷83戶），對外可售的隻有15套。

海德園A區

最後來說一個壓軸盤，去年的網紅盤，福田全年僅有兩個日光新盤之一——

海德園A區

去年推出的B區，一共有181套住宅，預計今年A區會入市，三個戶型，建面約89-195-248㎡。

海德園A區更靠近北環大道，價格可參考海德園B區，毛坯均價12.6萬/㎡。

項目位于香蜜湖豪宅區，近7号線安托山站，旁邊有萬科瑧山府、安巒公館，附近有紅嶺實驗學校、商業有萬科裡。

★福田新盤如有遺漏，歡迎留言區補充，下周我們繼續探盤。

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