1月13日，北京商報記者從北京市住建委方面獲悉，位于海澱區四道口的學院裡以及東城區南二環的永定府（備案名：永佑嘉園）兩大限競房項目，将調整為政府持有産權份額的商品房方式進行銷售。同日，北京市住建委也将《關于明确海澱區學院裡、東城區永佑嘉園銷售管理事項的公告》（以下簡稱“公告”）進行了挂網公示。

作為北京限競房裡面公認位置最好、價格明顯倒挂，很可能出現“萬人搖号”銷售盛況的新房項目，在永定府、學院裡倆項目調整為政府持有産權份額的商品房方式進行銷售後，買有什麼條件？賣又有什麼影響？

産權份額：屬地區政府指定代持機構依規确定

根據公告，永定府、學院裡倆項目的政府産權份額代持機構，将由屬地區政府指定。項目房屋的具體産權份額，則由代持機構委托房地産估價機構确定項目評估價格，并按銷售限價占評估價格的比例取整後，确定購房主體持有房屋産權份額，其餘産權份額由代持機構持有。

據悉，待産權份額最終确定後，将由項目所屬的屬地區政府對社會公告。

中原地産首席分析師張大偉向北京商報記者表示，2021年開始的集中供地，在北京政策調控的工具包中試點了“競政府産權份額”的方式，被社會稱之為“新型共有産權房”。這種方式下，房屋的性質仍然是商品住房，購房者與政府按比例共同持有房屋的産權。

“海澱區四道口的學院裡和東城區南二環的永定府，是北京限競房裡面公認位置最好、價格明顯倒挂，很可能‘萬人搖号’的有兩個項目。這兩個項目可以說價格限價遠低于周圍市場價。”談及永定府、學院裡兩個項目，中原地産首席分析師如是說道。

記者了解到，兩個項目所處地塊均出讓于2017年。按照當時的土地出讓文件，學院裡的商品房的銷售均價不超過85373元/平方米，最高銷售單價不得超過89642元/平方米；永定府的商品房的銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

具體來看兩個項目的區位，學院裡項目位于海澱區四道口，北二環和北三環之間，是海澱區三環内唯一在售的限競房；永定府位于南二環永定門橋附近，地處内城核心區，也是東城區唯一的限競房項目。

如何買：優先共産房家庭 公證搖号方式銷售

談及永定府與學院裡項目轉共産房，諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪向北京商報記者指出，由于兩個項目較為優越的區位，又有“限價”屬性傍身，導緻其與周邊的商品房和二手房價格形成了倒挂。對此，政府為防止市場出現哄搶局面，保障剛需群體的住房需求能夠得以滿足，将兩個項目從限競房調整為政府持部分産權份額。

那麼，永定府、學院裡兩個項目接下來将如何銷售？哪類人群可以購買？

記者從公告中了解到，兩項目将按照銷售限價及相應産權份額向符合北京市限購條件的家庭（不含法人機構）出售。其中，具備北京市共有産權購房資格的家庭優先購買，具備北京市購房資格的無房居民家庭次優先購買。如有剩餘，符合本市限購條件的家庭可遞補購買。

在房源銷售方面，兩項目将采取公證搖号方式銷售，公開登記（不少于5個自然日）、公開搖号、公開選房，由具備資質的公證機構全程公證。按優先級别一次性公證搖号确定各級别購房人選房順序後，按順序選房銷售，全部搖号人數未超房源數量或選房後房源仍有剩餘的，由企業公開銷售。

記者還了解到，這一類型的房源日後取得的房本，也會區别于普通商品房。據公告，在兩項目首次不動産登記證書、首次購房人取得的不動産轉移登記證書上，會明确注記購房家庭和代持機構名稱、産權份額。代持機構持有的房屋産權份額，也會在不動産登記簿上記載。

此外公告還指出，兩項目首次購房人持有房屋期間，政府讓渡住房全部使用權和出租收益，不參與業主大會，不承擔物業管理義務。物業管理、供暖、專項維修資金等費用由購房人全額承擔。購房人可依法将持有的産權份額用于抵押。

怎麼賣：取得房本5年内限售

衆所周知，北京從2017年開始最值得市場關注的是限競房，累計入市的110個限競房項目成為了過去幾年市場的絕對主流，限競房最大的特殊點就是限價疊加5年限售。

需要注意的是，盡管在此次被調整為政府持有産權份額的商品房方式進行銷售後，永定府、學院裡兩個項目的本質仍為商品房，在首次購房人自取得不動産登記證之日起5年内，不得以任何形式轉讓（繼承除外）房屋或房屋産權份額。

這也就意味着，學院裡、永定府兩個項目轉共有産後，購房者自拿到房本起5年内不能上市交易。

5年後，若購房人如轉讓房屋或房屋産權份額，政府持有産權份額應一并轉讓，并按市場價格計算政府持有産權份額轉讓價款，由屬地區政府代持機構收取。轉讓房屋的稅費由首次購房人或其繼承人與政府代持機構按各自産權份額分别承擔。

業内人士指出，總的來看，永定府、學院裡倆項目之所以被調整為政府持有産權份額的商品房方式進行銷售，與項目自身的銷售價格倒挂以及限競房的去化艱難現狀有一定關系。

“北京‘限競房時代’已經結束，随着土地進入集中供地時代，限競房已經接近沒有新增供應，入市的100多個項目其中出現了明顯分化。整體看，平均網簽完成82%，實際銷售大約要增加10%，也就是大約92%的項目已經銷售。一共200期限競房項目裡面，基本售罄的有100期，已經進入銷售末期；也有50期網簽不到30%。這裡面除了最近新入市的，大部分已經屬于滞銷。”張大偉直言，一直以來，北京限競房的市場分化非常嚴重，大部分項目簽約相對活躍，但少數郊區項目入市銷售受阻，預計剩餘的1萬套限競房去化依然非常大。

來自中原地産研究中心的統計數據顯示，截至目前，北京累計入市限競房已經超過10萬套。另有數據顯示，從2016年11月以來，北京共出讓了限競房地塊110宗，目前已經有104個項目上市，共網簽8.26萬套、874.86萬平方米。

張大偉進一步指出，北京“限競房時代”位置最好的項目——永定府與學院裡項目轉變産權成為“新型共有産權房”，對于整體市場的影響不會太大，但一定程度上避免了 “萬人搶房” 現象的出現。“證明了北京調控政策的力度依然非常高，而且針對市場的特殊情況下調控工具包非常及時。”

“此舉一方面保證了項目的商品住房屬性未發生改變，保障了購房者的合法權益以及後續交易的合理性；另一方面，提出具有共有産權房購房資格的家庭優先購買、無房家庭優先購買以及拿到房本起五年内不能再上市出售等，這将在一定程度上保障合理住房需求，确保房屋優先于自住，進一步落實‘房住不炒’目标，促進房地産市場健康發展。” 關榮雪分析說道。

北京商報記者 關子辰 榮蕾

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