區域規劃，影響着未來樓市的發展與走向。

前幾天，我們結合各區相繼召開的黨代會内容，看了天河、海珠、荔灣、白雲、越秀老城五區的未來規劃。

舊改更新，廣州釋放最新信号

今天，我們繼續來看看花都、南沙、從化、增城四區，如何布局重點産業？改造更新，将面向哪些重點區域？

|南沙明珠灣起步區（拆神細鵬 攝）

花都：打造航空都會區

先來看花都。

花都一直被成為廣州的“北大門”，因為坐擁白雲國際機場和廣州北站兩大樞紐，強勁的交通優勢，讓該區域的樞紐經濟，呈現做大做強之勢！

日前召開的花都區第十五次黨代會上，又再度明确，未來五年，花都将加快建設廣州國家中心城市的航空都會區。

怎麼建？重點在哪兒？

會上提到了“智造立區”、“樞紐強區”、“深層改革”、“城市更新”等一系列關鍵詞。

堅持“智造立區”，着重将打造“一區一城一港”産業發展新格局。

即花都全區被規劃成了三大部分同步發展。

中部：五年後，将初步建成空鐵融合發展示範區。

目前，該區域已建成融創文旅城，進駐了保利國際綠色金融中心、東方雨虹華南總部等；接下來，這一片區将承接空港、鐵路港優勢，集聚樞紐商務、科創智造、國際總部、免稅購物、時尚消費等業态。

廣州北站免稅商業文旅綜合體效果圖

那麼，就算打造免稅購物、時尚消費等業态，怎樣帶動人群向來花都集聚？

核心是交通。

今年開始，花都将有3條地鐵線路新開工，分别是軌道交通八号線北延段工程（滘心-廣州北）、北延段拆解線（即軌道交通二十四号線：江府-紀念堂）及八号線東延段工程（萬勝圍-蓮花）。

三條線軌道線路都涉及花都，聯通白雲、海珠及越秀等區域。

|花都“一核三帶六大功能區”産業新格局

此外，花都西部主導發展智能新能源汽車城；花都東部創新發展臨空數智港，整體構建花都産業發展新格局。

與此同時，會上提到，花都将同步推動改革向更深層次挺進，将“深化綠色金融、國資國企等重要領域和關鍵環節改革”。

金融，是廣州全市産業發展的支柱；國資國企，是廣州産業布局與開拓的保障和支撐。

花都強調這兩方面的改革突破，也意味着未來将有更強勁的國有資本，會落地花都基礎設施、公共配套、戰略性新型産業等關鍵領域和核心産業，打造區域發展的先導力量，以改革應變局、開新局。

推動城市品質提升、産業升級，花都也将積極穩妥推進城市更新。

未來五年，花都主要将重點推進機場周邊區域、花都湖南部片區舊村莊以及廣州北站、主城區CBD片區周邊的舊村改造項目。

廣州北站規劃效果圖

其中，機場周邊就涉及30條村的更新改造（包括整體搬遷、全面改造、微改造等），包括廣塘、九湖、天和、團結、東湖、平東等村；北站周邊為助力建設10平方公裡北站新城，有三華、新街、大陵3條村的舊村改造。

|花都三東村（拆神細鵬 攝）

目前，富力、時代、保利、中泰等實力品牌房企，都已入局花都舊改，分别參與田美、橫潭、三東村、平西村社等重點舊改項目。

處于花都中軸線CBD規劃範圍内的三東村，更是因其199萬平、300億的“巨無霸”改造一直備受關注。

新增地鐵35号線，TOD樞紐，花都三東300億舊改規劃出爐

橫潭，定位為花都城市主軸南端的高端文明居住社區、新街河公園北部水岸宜居社區，改造方案目前已獲批，正式進入了全面建設階段。

|花都橫潭村規劃圖

田美村東南經濟社全面改造項目也已動工，近期，動遷簽約率已超80%，拆卸率超60%，複建住宅區及複建集體物業已進入施工階段。

從廣州未來五年供應城鎮住房規劃來看，花都新增住房的主要布局，除了融創文旅城闆塊、花都湖生态圈闆塊，還有橫潭村、三東村、田美村、楊一村等城中村改造區域。

從廣州未來十年的舊改計劃整體部署來看，花都區有66條重點改造舊村。

除了花都湖片區、廣州北站片區、空鐵融合（花都大道沿線）片區、機場周邊片區，還涉及到獅嶺皮革皮具産業片區、中軸線北延片區和汽車城片區。

可見，随着空鐵融合發展示範區的加快建設，花都區的城市更新步伐也勢不可擋。

|花都舊村全面改造布局圖

南沙：GDP增速10%，産業是“王炸”

南沙是國家級的規劃新區，也是廣州向海而生的夢想之地。

趁着良好的發展勢頭和豐厚的政策紅利，南沙近幾年一直在不斷吸引着大批企業、項目以及人才的紮駐。

作為連接珠江口岸城市群的核心樞紐，未來5年，南沙的地區生産總值預計年均增速将達到10%左右，總量力争達到3000億元，成為大灣區區域發展新引擎。

|建設中的橫瀝島（拆神細鵬 攝）

南沙區提出，将以“雙區”建設、“雙城聯動”為戰略引領，成為鍊接國内國際雙循環重要樞紐節點，推動“三區一中心”建設全面邁上新台階，打造新時代高質量發展引領區。

重點産業布局，将聚焦智能網聯新能源汽車、新一代信息技術與人工智能、生物醫藥與健康産業等，突出打造創新經濟、數字經濟、海洋經濟、總部經濟等各類新興經濟業态。

|南沙“一城四區”城市發展空間布局

南沙的産業發展優勢，得天獨厚。

廣州産業地圖中，描繪南沙全區産業用地面積，達1355公頃，居全市首位。

且南沙還規劃了重點企業集聚區和明珠金融創新集聚區，推進區域産業協同聯動發展。涉及六大重點産業集聚區：南沙建滔廣場、彩彙中心、水岸廣場東座及西座、中海聯南沙國貿中心、粵港澳創意中心二期、中交國際郵輪廣場。

響應全區多方面發展，存量土地開發仍然是南沙未來五年的重點工作。

根據規劃，南沙有36個舊村改造項目納入了全市舊改計劃，涉及黃閣鎮、東湧鎮、大崗鎮、榄核鎮、南沙街5個鎮街，具體下圖可見：

金洲村，作為南沙唯一一個三年計劃項目，2018年确定上海升龍投資集團有限公司為其合作企業，目前正在加快村民安置房建設。

而金洲舊改商品房項目，也早已亮相，不過入市估計還有衆多手續要完成。

|金洲舊改（拆神細鵬 攝）

此外，納入五年方案的22個舊改項目中，已有大部分确定了合作企業。

——36條村，拆掉半座南沙城

例如，黃閣鎮的大塘、大井、東灣、坦尾、亭角5條村，都已完成招商，分别被時代、方圓、星河、中鐵建、保利拿下，進入舊改加速期。

其中，位于南沙區蕉門河中心區重要門戶節點的坦尾村，近日正在完善控規，原先規劃的居住地塊容積率，拟從4.40調整至4.48，建築面積由204068平方米調整至207338平方米。

今年，“十四五”規劃一開局，南沙舊改，就樹立了國企參與、強化産業導入兩大風向标。

支持和鼓勵國有企業參與南沙規劃的村改項目；劃定南沙舊村改造項目兩個産業管理圈層，明确融資地塊産業建設量40%、30%以上的标準，無疑也給南沙未來五年的舊改定了調：穩中求進、産業突破。

為下一個五年南沙GDP再上3000億大關，加強存量用地開發，土地有了；做強産業集群鍊，産業有了；這次黨代會也明确，還将突出南沙人才優勢，全力建設國際化人才特區。

想辦法吸引人才入駐，才能賦予區域長遠發展的生命力。

南沙的未來，愈發清晰。

增城：重點聚焦中新、朱村周邊舊改

增城，作為廣州的“東大門”，在過去的五年，克服經濟下行，邁入地區生産總值千億陣營，打了個漂亮的翻身仗。

第二次代表大會上，增城提出，未來五年，要以“雙區”建設、“雙城”聯動為戰略牽引，堅持增城開發區和國家城鄉融合發展試驗區“兩區帶動”，為廣州高質量發展貢獻增城力量。

|增城“一軸一帶四片區”空間布局

産業布局：以總部經濟、供應鍊、金融科技、專業服務等為重點，發展人工智能與數字經濟、生物醫藥、醫療器械、新能源新材料、節能環保等新興産業。

同時，緻力于打造汽車及新能源汽車超千億元産業集群，推動新一代信息技術集群向千億邁進，推動智能家居、食品飲料、紡織服裝等産業升級，打造百億産業集群。

|增城産業布局

産業方面，将重點實施“三個萬畝”計劃，拓展産業空間。

推進開發區核心區向甯西、仙村連片拓展，新增産業發展用地萬畝以上，力争在空間上再造一個“開發區”；

以廣州東部公鐵聯運樞紐為着力點，以中歐、東盟班列開通為契機，整合中新、朱村周邊萬畝以上土地，探索建立陸路口岸；

實施連片收儲、統籌開發，盤活低效用地萬畝以上。

中新和朱村再次被點名，可見未來的熱度将隻增不減。

21号線橫穿這兩個鎮，賦予了他們優勢和活力，周邊的樓盤也大多盤踞在地鐵沿線，一直備受市場青睐。

|中新片區規劃

舊改方面，在過去的近三年，增城一直動作頻頻，超30個項目公開招标，舊改體量超2700公頃，投資額超1800億元，招标量位居全市第一。

根據廣州未來十年舊改計劃，增城全區大多為十年長跑項目，且體量大，位居全市榜首。

在未來3-5年間，重點舊改項目涉及金星、群星、馬修、長崗、中新和簡村等。

具體到項目。

9月底，新世界中國拿下廣州增城夏街村舊改，拟改造投資70億元，拟打造為總部經濟區、金融集聚區與美食休閑街區。

|增城夏街村舊改規劃

10月8日，時代中國正式成為城豐新湯舊改項目合作企業，項目投資總金額約為10.28億元。

城豐村舊改另外兩部分，分别由雪松拿下曹村舊改；舊湯、何屋、廖屋和梁屋作為一個舊改項目，同樣也是時代中國負責改造。

還有中新，作為廣州“東進”增城的第一站，具備天然的地理優勢，保利也已入局中新舊改，預計總投資291億元，攜手片區規劃建設，未來區域發展，更是值得期待。

| 保利中新舊改

從化：推動老城區改造

從化，是廣州市面積最大的區，旅遊資源優勢顯著。

但是因為從化距離中心城區發展較遠，城鎮化進程慢，相對其他區域而言，産業基礎較為薄弱，全區經濟實力，有待加強。

未來五年，從化立志破局。

|從化從都（拆神細鵬 攝）

近日，從化區第二次黨代會順利閉幕。重點明确，今後五年，從化将持續深化“生态立區、産業強區、特色發展”，紮實推進全域土地綜合整治全國唯一試點區建設。

什麼是全域土地綜合整治？

簡單看來，就是因為從化存在鄉村土地散亂，且利用效率低的系列問題，現用政策重新進行統籌規劃，形成城鄉融合發展的系統工程。

重點工作包括，堅持産業強區，聚力推進廣東從化經濟開發區、黃埔—從化産業共建合作區、從化溫泉總部集聚區等重大戰略平台建設。

同時深化“一核兩翼三帶”總體功能空間布局，聚焦增強“一核”綜合城市功能，持續推動老城區更新改造。

|從化“一核兩翼三帶”空間布局

為什麼再次強調老城區舊改？

老城區江埔街海塱村一帶就是典型的案例，該片區通過舊改翻新，從以前泥地農房的城中村，搖身變成繁華熱鬧的海塱商業步行街，成為中心城區引領消費、繁榮經濟的重要舞台。

根據從化“十四五”規劃，從化全區舊改，主要聚焦“一核（中心城區）、一線（地鐵沿線）、多區（重要功能區）”，重點加強中心城區“三舊”改造，分步驟、分批次推進舊村全面改造和微改造項目。

|未來五年從化舊改重點項目

在廣州全市未來十年改造規劃中，從化區共占有18個。

包括禾倉、聯星、城南、沙貝4個三年計劃項目；東風1個五年方案項目；以及赤草、向陽、新開、鳳院、江村、菜地塱、高埔、何家埔、屈洞、神崗、水南、太平、元洲崗等13個十年規劃項目。

目前，東風村、聯星西華社、禾倉村等十餘個項目明确有房企介入，包括時代中國、雍晟、珠光、保利、雅居樂、瀚宇、方圓等。

其中，東風舊改确定合作企業為珠光，目前正在加快建設複建區。

|東風舊改效果圖

禾倉村确定時代中國為合作企業，所在的河東片區策劃方案已獲批複，未來将打造江埔街的高品質核心商住區。

|禾倉全面改造規劃效果圖

此外，菜地塱、元洲崗、神崗等十年規劃的十餘條村目前也在加快推進舊改前期相關工作。

通過綜合整治，“十四五”期間，從化區地區生産總值預計年均增速6%左右。

整體而言，舊改更新，尤其是地鐵沿線的舊改項目，将是廣州各區下一個五年的重要發力點。

算到未來十年的話，四區有147個舊改項目，舊改面積超5100公頃，力度很大。

結合各片區的重點産業規劃，以及系列配套設施的不斷完善，不得不說，這至關重要的“十四五”，很快就能讓夢想，一點一點變成現實。

看到這裡相信有人會說，最近關于舊改政策的變動很多，有說全面暫停的，有說暫緩的。信息滿天飛。

但是從和業内人士溝通來看，總體來說，随着廣州城市化進程超過60%，存量土地整理盤活将是未來的趨勢，舊改作為存量用地盤活的重要路徑，在住建部的最新指導要求下，遊戲規則會重新設置。

原來為調動企業積極性，“确保經濟平衡”是更新改造的主調。現在就不是了，關鍵在項目的基礎數據，規劃先行，避免實施過程中，開發商倒逼規劃的情況出現。

具體來看，不再是開發商的利益優先，而是城市公共利益優先，這涉及到曆史文化保護，古樹生态保護，學位、醫院、産業、保障房等配套建設。

|廣州十三五規劃提到的新增建設用地指标，實現難度很大，更别說十四五規劃了

在公平與效率之間，舊改會傾向于公平。

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