房地産開發企業轉讓房地産取得的土地增值稅應稅收入，應為不含增值稅收入。筆者在實際征管中發現，一些适用增值稅一般計稅方法的房地産開發企業，對土地增值稅應稅收入的确認存在誤區。建議房地産開發企業掌握方法，準确計算土地增值稅應稅收入。

典型案例

房地産開發公司P公司為增值稅一般納稅人，其開發的M項目适用一般計稅方法計稅，2022年6月已完工交付使用。該項目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬元。假設對應的土地成本為4000萬元，适用增值稅稅率9%，那麼，P公司應如何确定土地增值稅清算時的應稅收入？

常見問題

筆者在實際征管中發現，适用增值稅一般計稅方法計稅的房地産開發企業，對土地增值稅應稅收入的确認，容易存在一些誤區。比如，一些房地産開發企業認為，土地增值稅應稅收入直接等于會計收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地産開發企業直接以所開具售房發票的不含稅開票金額作為應稅收入。

筆者在梳理P公司2022年7月的納稅申報情況時，發現其《增值稅納稅申報表附列資料（三）》（服務、不動産和無形資産扣除項目明細）“9%稅率的項目”欄次，填報本期服務、不動産和無形資産價稅合計額（免稅銷售額）10900萬元，服務、不動産和無形資産扣除項目本期發生額4000萬元、本期實際扣除金額4000萬元。《增值稅納稅申報表（一般納稅人适用）》填報“按适用稅率計稅銷售額”10000萬元，“銷項稅額”569.72萬元。

同時，其《增值稅納稅申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細）“一般計稅方法計稅”項目的“9%稅率的服務、不動産和無形資産”欄次，填報銷售額10000萬元，銷項稅額900萬元，服務、不動産和無形資産扣除項目本期實際扣除金額4000萬元，扣除後含稅（免稅）銷售額6900萬元，銷項（應納）稅額569.72萬元。

從申報資料看，P公司累計開具的發票價稅合計10900萬元。其中，不含稅銷售額為10000萬元、稅額為900萬元。P公司認為開具的售房發票的不含稅銷售額10000萬元就是土地增值稅的應稅收入，同樣沒有考慮因土地價款差額征稅所抵減的銷項稅額=4000÷（1 9%）×9%=330.28（萬元）。

計算方法

土地增值稅應稅收入的确認，無法直接從已有納稅資料、會計賬簿中獲取，而是需要計算确認。從筆者的實踐經驗上看，可行的計算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎分兩步計算。

《财政部 國家稅務總局關于營改增後契稅 房産稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（财稅〔2016〕43号）第三條規定，土地增值稅納稅人轉讓房地産取得的收入，為不含增值稅收入。《國家稅務總局關于營改增後土地增值稅若幹征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70号）第一條規定，營改增後，納稅人轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅。适用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；适用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地産的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

從以上文件規定可以看出，适用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，将向購房者收取的全部價款及有關的經濟收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應稅收入。

具體到本案例，第一步，M項目的增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1 9%）×9%=（10900-4000）÷（1 9%）×9%=569.72（萬元）；第二步，土地增值稅應稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額=10900-569.72=10330.28（萬元）。與企業自行計算的應稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎用公式計算。

根據增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1 9%）×9%，土地增值稅應稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價款）÷（1 9%）×9%=（含稅銷售收入 土地價款×9%）÷（1 9%）。

本案例中，M項目含稅收入10900萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應稅收入為（10900 4000×9%）÷（1 9%）=10330.28（萬元），與第一種方法的計算結果一緻。

第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎計算。

土地增值稅應稅收入=不含稅開票金額 土地價款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價款÷（1 9%）×9%。本案例中，M項目開票金額10000萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應稅收入為10000 4000÷（1 9%）×9%=10330.28（萬元），與前兩種方法的計算結果一緻。

值得關注的是，土地增值稅應稅收入不能與會計收入、企業所得稅核算收入、開具發票金額簡單地畫上等号，也無法從已有的納稅資料、會計資料直接獲取，而是要計算取得。房地産開發企業在進行土地增值稅清算時，可以結合多種方式進行驗算，确保應稅收入計算無誤。必要情況下，應與主管稅務機關溝通确認，防範後續風險。

來源：中國稅務報，時間：2022年11月04日，版次：07，作者：郭立江，作者單位：國家稅務總局東營經濟技術開發區稅務局。本文内容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日後仍然準确。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取适當的專業意見下依據所載内容行事。本号所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯系我們，謝謝！

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