REITs（Real Estate Investment Trusts，不動産投資信托基金）是房地産證券化的重要手段，是資産良性投資循環的重要金融工具。自2020年4月試點開始，國内基礎設施公募REITs便備受關注。經過兩年的落地實施，國内公募REITs配套設施逐步完善、試點範圍持續擴大。

此外随着2021年6月29日保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點範圍以來，住房租賃行業迎來發展風口。業内人士表示，國企央企、頭部房企等有望率先落地保障性租賃住房公募REITs。

12隻産品已上市 生态環保類版塊累計收益率最高

衆所周知，目前已有12隻公募REITs在交易所上市，包含4隻交通基礎設施類、4隻園區基礎設施類、2隻生态環保類和2隻倉儲物流類，募資總規模達458.12億元，當前總市值超500億元。

12隻公募REITs情況（來源：Wind）

從上市後的市場表現情況來看，截至5月25日收盤，除平安廣州廣河REIT外，其餘11隻已上市的基礎設施公募REITs現價均高于發行價，獲得正漲幅。

從版塊收益來看，生态環保類版塊累計收益率最高，園區基礎設施類版塊次之。其中富國首創水務REIT2021年營收預測值完成率為107％；中航首鋼綠能REIT營收預測值完成率為108％。

總體來說，各REITs經營都較穩健，營收和可供分配金額預測值完成率大多符合預期。

業内人士指出，12隻公募REITs表現出色，與其穩定的收入和産品的稀缺性不無關系。目前我國公募REITs尚處于發展初級階段，但随着公募REITs的快速發展，其産品類型有望進一步細化。除已有的産品闆塊外，新能源、旅遊景區、辦公商業、租賃住房等也可通過公募REITs獲得金融資金。

持續完善配套機制 後續有望加速擴容

随着公募REITs試點的持續推進，其相關配套機制也在逐步完善。今年以來，證監會、深交所、上交所等先後發聲，持續推進公募REITs的快速發展。

其中3月18日，證監會發布《深入推進公募REITs試點進一步促進投融資良性循環》中提出，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點範圍，更好發揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環，助力實體經濟發展。

4月15日，深交所和上交所分别就新購入基礎設施項目指引公開征求意見，内容涉及上市公募基礎設施REITs新購入基礎設施項目的擴募、信息披露等具體安排和基本規則。

資料顯示，擴募是指在基礎設施REITs基金首次發行設立後再次擴大募集，并将募集資金用于投資的行為。上交所指出，擴募機制是REITs産品的重要特性，有利于優化投資組合、實現REITs作為“資産上市平台”的長期戰略價值和持續發展能力。通過擴募機制也可以促進投融資良性循環、提升REITs整體市場表現。

業内人士指出，擴募機制出台标志着國内REITs市場配套制度的進一步完善，這是滬深交易所貫徹落實“十四五”規劃綱要關于推動基礎設施REITs健康發展要求的體現，有利于深入推進基礎設施REITs試點工作，進一步提升資本市場服務實體經濟能力。

此外5月11日召開的國務院常務會議提出，通過發行不動産投資信托基金等方式，盤活基礎設施等存量資産，以拓寬社會投資渠道和擴大有效投資、降低政府債務風險，并指導地方拿出有吸引力項目示範，對參與投資的各類市場主體一視同仁。

5月25日，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》中提出，推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）健康發展；進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市；建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場；研究推進REITs相關立法工作。

需要指出的是，早前《十四五規劃》中就已經提出，推動基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）健康發展，有效盤活存量資産，形成存量資産和新增投資的良性循環。

可以看出，推動基礎設施REITs健康發展，是“十四五”規劃的一項重要部署，預計公募REITs在“十四五”時期将快速發展。

地方政府積極支持 保障性租賃住房成發力重點

除監管層不斷釋放積極信号外，多地政府也先後出台政策鼓勵開展基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點。

據悉，目前已有深圳、海南、甯夏、成都、甯波、無錫、上海、遼甯、青島、江西、四川、重慶等省市出台方案。梳理發現，保障性租賃住房成為地方政府發力的重要方向。

值得注意的是，自2021年6月29日國家發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，将保障性租賃住房納入試點範圍後，今年3月國務院辦公廳發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出了保障性租賃住房發展的支持政策，持續推動其快速發展。

戴德梁行指出，随着保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點範圍，住房租賃行業迎來新的“風口”。而多地政府先後出台支持政策，也是積極落實國家關于加快推進基礎設施公募REITs試點工作的有關舉措。

具體來看，2月16日重慶公示的《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》中提出，支持商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。開展保障性租賃住房基礎設施REITs（不動産投資信托基金）試點，鼓勵銀行、資産管理公司、政府産業基金、企業年金參與租賃住房基礎設施REITs産品的戰略配售和投資。

江西發布《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》中提出，因地制宜、因城施策發展保障性租賃住房，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度；鼓勵加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構發行金融債券，鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動産投資信托基金和房地産投資信托基金(REITs)試點。

5月11日，甯夏回族自治區政府辦公廳下發《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》指出，要加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。對符合規定的保障性租賃住房建設、改造、運營企業，将支持發行不動産投資信托基金（REITs）融資。

5月20日，青島市政府新聞辦舉行新聞發布會，解讀《關于支持青島市基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）産業發展的若幹措施》，圍繞REITs項目儲備、市場建設、獎補激勵、融資創新、合規管理等方面提出11條支持政策。發布會介紹，青島将加快推進首批試點項目順利上市，加大投融資機制創新引導，推動項目資源持續供給，促進形成全市基礎設施投融資“募投管退”滾動接續良性循環。

此外5月23日，銀行間市場資産擔保債務融資工具、保障性租賃住房債務融資工具、銀行間類REITs等創新試點“三大工具”首批三單試點項目已經完成注冊，規模合計40億元，将支持南京、成都等地區1500多套保障性租賃住房建設，為銀行間市場助力新市民和青年群體“住有所居”探索新路徑。

業内人士分析認為，作為解決保障性租賃住房發展瓶頸的重要工具，REITs未來發展空間較大。而随着融資手段的豐富，保障性租賃住房進入發展快車道。

首單租賃住房REIT報送 多家房企持續關注

在利好政策的助力下，保障性租賃住房REITs項目試點工作取得實質性進展。2022年4月，國家發展改革委收到全國首單正式申報的深圳市安居集團保障性租賃住房REITs項目。

據悉，本項目選取了4個優質項目參與保障性租賃住房REITs試點，4個項目均位于深圳核心區域或核心地段，共涉及保障性租賃住房1830套、13.47萬平方米，資産評估值約為11.58億元。

業内人士認為，首個保障性租賃住房REITs項目正式申報，給房地産市場傳遞了積極信号，預計未來會有更多保障性租賃住房項目加快發展節奏，而國企央企、頭部房企等有望率先落地保障性租賃住房公募REITs。

目前首開股份、東湖高新、華僑城等多家房企已明确表示會持續關注或推進公募REITs工作。

其中，華僑城4月12日在投資者互動平台上表示，根據目前發改委、證監會相關政策，公募REITs試點區域和試點行業已擴容，将密切關注相關政策變化趨勢及落地情況。

5月17日，東湖高新在2021年度業績說明會上表示，目前正根據最新政策文件，梳理即有項目，拓展儲備項目，持續推進基礎設施公募REITs申報工作。

業内人士表示，房企試水REITs是未來發展趨勢，這不僅有利于化解房地産風險，也有利于推動房企購物中心、寫字樓、酒店、長租公寓、租賃公寓等的輕資産化運營，從而形成商業閉環。

住房問題關系民生福祉和經濟發展，持續推進保障性租賃住房REITs發展，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑。有機構預計中國租賃住房REITs規模将超過3000億元，可以看出租賃住房将迎來發展藍海，或成為經濟發展的重要引擎。

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