土地一級市場即土地使用權出讓市場，是指土地所有者将從土地所有權中分離出來的土地使用權讓渡給土地使用者的行為，它體現的是土地所有者與使用者之間因土地交易而産生的責、權、利的關系。

進入土地一級市場的國有土地使用權主要有二種，即政府征用農村集體所有土地為國有土地的土地使用權和依法收回的國有土地使用權。

土地一級市場的交易方式主要有行政劃撥、出讓、作價出資或入股、國有土地租賃等。

是指出讓土地使用權的轉讓或再轉讓，它體現的是土地使用者之間因土地交易而産生的責、權、利的關系。進入土地二級市場的國有土地使用權主要是出讓土地使用權。土地二級市場的交易方式主要有轉讓、出租、抵押三種。

是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域範圍内的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行适當的市政配套設施建設，使該區域範圍内的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

從空間上來講，土地一級開發主要可分為成片（或連片）開發及分片開發兩類。當然，這隻是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明确的規模指标界定；

從時間上來講，一種是可以先做一級開發、再做二級開發，即一、二級開發分離的形式，另一種是一級開發包含在二級開發之中的形式；

從性質上來講，一類是存量一級開發，包括舊城改造、舊村改造、城中村改造及退二進三（工業廠區改商業、住宅等第三産業）項目；

另一種是增量一級開發，包括征用和農轉用土地，有些是已納入城市總體規劃的成片征地開發，有些是總體規劃區以外單獨立項基建類項目。

根據土地一級開發涉及的類型不同及發展曆程，當前土地一級開發的開發模式主要有五種：

①“割臘肉式”：誰看上哪一塊就割給誰，開發商、用地單位自行做一級和二級開發。

這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規劃難以實施，開發進度無法掌控、保障。

盡管國家三令五申強調，今後經營性城市建設用地将一律先由政府進行一級開發，再進入土地市場，但割臘肉式仍将會延續相當長的時間。

②“指婚式”（即五統一）：成立土地儲備機構或指定專門成立的國有公司承擔一級開發，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。

③“招親式”：政府公開招标方案優、成本廉的企業承擔一級開發。

根據土地使用權的轉移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式

如一級開發不發生土地使用權轉移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發生兩次土地使用權轉移，即政府将生地出讓給一級開發商，開發成熟後再由一級開發商轉讓給二級開發商；

另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發成熟後再由政府收儲統一上市。在政府與一級開發商的分利辦法上有固定收益、溢價分成、固定收益 溢價分成及完全市場操作等幾種。

④“新城公司式”：直接成立新的城區公司壟斷一級開發經營，好處是政府主導，缺點是與市場脫節，甚至滋生腐敗。

土地二級開發即土地使用者将達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。

以房地産為例，房地産二級市場，是土地使用者經過開發建設，将新建成的房地産進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。

來源：網絡

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