置業顧問在向客戶介紹樓盤時往往都會提到容積率，那麼容積率到底與買房有什麼關聯？在房企内部操盤時關于容積率又要考慮哪些事宜，本文予以細說。

一、先說概念

容積率是指一個項目的地上總建築面積與用地面積的比率（ 容積率=地上總建築面積÷用地面積 ）。根據公式我們得知，房企獲取一塊土地其用地面積是一定的，那麼地上總建築面積越大則容積率越大，反之容積率越大，則地上的總建築面積越大。

對房企而言，一般都強調要把容積率做足，這是因為容積率決定了地價成本在房屋中占的比例，容積率越大，可建造的房屋面積越大，貨值就越多。而對購房業主而言，容積率則在一定程度上決定着業主居住的舒适性，一般認為容積率越大，小區的居住人數越多，則舒适性、私密性就會越差。同時由于居住人數較多，必然導緻小區内的公共資源使用壓力增加，加速設備的老化。

有人可能會講，那房企豈不是為了自身利益，把容積率做得越大越好，從某種程度上講确實如此，但也并不全是。首先政府給的規劃指标都對容積率進行了限制，并不是說房企想做多大就做多大，比如上海，政府對住宅項目容積率基本控制在2.5左右。其次我們也要注意兩個問題：

1、貨值越多，房企的利潤就越大嗎？答案是否定的，房企并不是追求貨值最大化，而是要追求利潤最大化，還要考慮項目的定位、去化速度等因素，所以在房企實操中并不是一味地去追求把容積率做足。像我曾經經曆的一個剛需項目，操盤團隊為了提升小區整體品質，在項目的一塊區域放棄再建一棟高層，而用一個室外活動空間代之，後來成為一大賣點，項目去化很快；

2、容積率越大，業主的舒适性就一定越差嗎？這其實也不一定，除了容積率，還要考慮建築密度等因素，而房企為了提升自己項目的品質，讓項目大賣，也會用一系列的強排手法去“運作”，這在後文具體說之。

二、過往項目的容積率

這裡把我做過的一些項目的容積率列出，給讀者初步感受。

三、常見産品類型的容積率

這裡注意，小區容積率小于1.0的為非普通住宅，容積率超過5.0的高層住宅，在置業時一般是不推薦的。

四、根據容積率等指标估算住宅項目平均樓層

按照明源地産研究院的公式，可根據住宅項目的容積率、建築密度等指标，估算出住宅項目的平均層數。公式為 平均層數=容積率÷建築密度×日照間距系數×樓層修正系數 ，其中日照間距系數查資料可得，樓層修正系數範圍為0.6-1.0。這個公式隻是去估算項目的樓層，并不一定是實際落地的産品樓層。

五、最佳容積率确定模型

前文提到房企在操盤時，并不是一味追求高容積率，過高的容積率帶來的是小區居住品質的下降。所以針對不同的操盤手法和項目情況，房企往往會确定最合适的容積率來确保利潤最大化。那麼，怎樣确定最佳容積率呢？這裡引用明源地産研究院的模型如下：

設每種物業類型的參考容積率為Ri，各種産品的用地比例為Xi，城市規劃容積率為J，土地面積為D，某種産品的土地增值為Zi。這裡先求Zi，Zi的公式為Zi=[售價×(1－營業稅及附加）-前期費用-建安成本-管理成本-銷售費用-利息費用-不可預見費用]×參考容積率-每平米土地費用。幾個約束條件如下：

1、0≤Xi≤1；

2、∑Xi≤1；

3、∑Xi·Ri≤J

然後去求利潤最大值，設利潤為Y，則Ymax=（∑Zi·Xi）D。

六、容積率的降低和提高

對一般項目，房企的常規規劃手法為在不損失項目容積率的基礎上，主動通過局部拉高建築高度（用足控高）來騰出更多土地做一些低密度的類别墅産品，就是我們經常說的“拉高拍低”，“高低配”類産品類型就是這個手法的産物。而對于一些豪宅或者别墅項目，為了追求品質和溢價，一般會将容積率降低。而有時候為了消化高容積率，也會涉及一些提高容積率的方法，主要如下：

1、提高樓宇高度，比如在項目内做一些超高層；

2、利用容易出高容積率的産品類型，來幫助住宅消化容積率壓力；

3、擴大标準層的面積等。

房企強排時實際考慮的因素會更多，比如項目區位、周邊不利因素、客研情況等，需經過投資、開發、研發等多部門協同，目的是經過多輪比選得出與項目最适配的方案。像上圖列出的排布方案，三個方案的容積率均相同，但是方案2的貨值雖然最大，但産品類型單一，而方案3雖然貨值處于中間水平，但是高層和洋房的配比較為适宜，且高層之間無遮擋，品質感較好，更有利于去化。

圖1 三種強排方案的比選，引自《操盤》

無論是在操盤還是置業時，單看容積率這一指标是遠遠不夠的，無論是何種建築排布，一定利弊皆有，反映出來的就是産品入市的價格差異，所以需要結合自身需求及各因素綜合考慮。

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