最近，同事老李攤上“大事”了。辛辛苦苦攢了60萬元，在市區首付買了套110平米的房子，原本準備過二年等兒子大學畢業了，就張羅着給他結婚用，誰曾想合同剛簽下不到半年，開發商卻因為資金鍊斷裂，房子爛尾了。

其實老李是個非常謹慎的人，在買房之前小心不帶小心的不僅對小區位置、房型、物業等方面精挑細選，還因為擔心小型房企不可靠，專去挑那些大型房企建的房子。但是讓老李意想不到的是，盡管這個樓盤是國内信譽和知名度都數一數二的大房企建的，結果還是意外地“暴雷”了。

雖然該房企目前并沒有宣布破産，在業主拉橫幅維權、新聞媒體追蹤報道等壓力下也宣布複工了，而老李實地查看後卻發現，所謂的複工實際上隻有十幾個工人在工地上做一些雜活，遠遠望去幾個正在運轉的吊機，實際上是在空轉的。

如今又是二三個月過去了，絲毫沒見樓盤有多大的進展。再加上本地房價經過前期的一波熱炒後，價格虛高、泡沫被放大，如今國内整體樓市都在變冷，最近我們這裡的房價下降得又很厲害，自己的房子還沒交付總價就損失了十幾萬元，這讓老李更加坐不住了。

如今房貸每月一分不少的要照常還，房子距離交付卻遙遙無期，老李的内心五味雜陳，開始萌生退房或斷供的想法。那麼遭遇類似老李這樣遇到樓房爛尾、房價下跌的境況，購房者能否選擇退房或斷供呢？借此機會聊聊相關的話題。

首先，導緻樓盤爛尾的根源出在商品房預售制度上。商品房預售制是指房地産開發企業将正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人先行支付定金或者房價款的一種銷售制度。預售制最早由香港傳入内地，并在1994年以法律的形式在國内房地産市場加以固定，如今已被執行了27年。

客觀地說，實行商品房預售制，在早期市場供小于求的情況下，能在最短的時間内解決大量房住需求，預售制的确功不可沒。但是通過長期的實踐結果卻表明，預售制是弊大于利的。比如一些工程建了三分之一不到，甚至剛挖了個坑就通過圖紙、沙盤賣房回款，這就為房子爛尾埋下了巨大風險；而房地産是資金密集型行業，工程跨度短則二三年、長則三五年，在此期間一旦開發商資金供應不上，逾期交房或房子爛尾則無法避免。

因此，預售制僅僅有利于開發商快速回籠資金、加速擴張規模，但對購房者來說，一旦遭遇房子爛尾，可就是難以承受的“災難”了。

如今幾乎每座城市都留存有短則三五年、長則十數年的爛尾樓盤，不知坑苦了多少個家庭，并且還有不斷增加的趨勢，而取消預售、實行現房銷售的呼聲一直不絕于耳，比如2020年，有關機構在做“是否同意取消預售制”的專題調查時，有96.8%的人贊同取消預售制。

這也引起了國家層面的高度關注，雖然目前為止還沒有明确的文件叫停預售制，但是從黨媒提出“取消預售制，調研可先行”的表态中，以及海南、深圳等省市率先實行現房銷售的情況來看，全面取消預售制應該為期不遠了。

其次，房子爛尾的原因雖然很多，但歸根結底還是開發商因資金鍊斷裂而導緻工程停工。因此資金保障對于開發商而言尤為重要，被視為企業能否持續發展的“命根子”。而早期市場資金對于樓市的扶持力度是有目共睹的，有了源源不斷的資金流入，房地産才有了如今的體量和規模。

但是經過20多年的高速發展後，房子總量飽和、需求減少以後，資金的扶持力度必然要減弱，否則極易引發金融風險。特别是最近二年，為了打擊炒房、穩定房價，控制房地産企業野蠻擴張，樓市調控的力度空前加大，開始從融資端切入加強資金管控，監管層為房地産開發貸款劃定的“三道紅線”，以及央行和銀保監會為地方各級銀行放貸設定的“二道紅線”，無論開發商還是炒房客都面臨巨大的資金壓力。開發商的“錢袋子”變癟了，包括大型房企都踩中了“三道紅線”，不得不放慢擴張步伐。炒房客過去通過經營貸、消費貸、信用貸炒房的辦法玩不轉了，房價也就很難被持續炒高。

而每年有數百家房企發布破産文書其實不足為奇，畢竟現在的住房需求已經與近10萬家的房企規模很不對應，市場已經養不下那麼多的企業，那麼行業進入優勝劣汰，實力弱小的房企被迫退場，也就在所難免。

因此對于還沒有買房的朋友來說，在大型房企也出現“暴雷”、中小型房企不停倒閉的現實環境下，想要避免自己買的房子爛尾，就要盡量選擇那些一道紅線都沒有踩中的優質企業，或者選擇大型國企建造的樓盤。

第三，買的期房爛尾或者房價下跌了，購房者能否選擇退房或者斷供？答案是不能。原因有三：一是退房的損失更大。前面說了，導緻樓盤爛尾的根本原因是開發商資金鍊斷裂，其他還包括工程質量檢驗不合格或不按規劃設計施工建造等，但是開發商既然已經沒錢維持了，這個時候找他們退錢他們根本沒錢退給你，要麼早就卷起剩餘資金跑路了，要麼甩鍋給銀行和地方政府，去了也會“處處碰壁”。況且要求退房的業主不在少數，開發商根本就拿不出那麼多的錢來。而即便選擇退房并且如願拿到了退款，但肯定不能拿回全部，那麼就會面臨“錢、房兩空”的結局。

二是銀行基本不會擔心購房者斷供。從法律層面來說，購房者與銀行自簽訂借款合同之日起，雙方隻存在借貸關系，與房子是否爛尾沒有關聯，通俗地說就是“橋歸橋、路歸路，一碼歸一碼”，甚至連地震等自然災害導緻房屋不能按期交付的，合同中都有對應的“免責條款”，那麼購房者隻能切實履行“欠債還錢”義務了。否則銀行可以在保留購房者基本生存（注意不是生活）保障的情況下，凍結個人銀行賬戶、劃走銀行卡上剩餘資金、變賣其他資産沖抵所欠餘款，還要将斷供者納入失信人員名單，限制乘飛機、坐高鐵等高消費，在規定的期限内無法繼續貸款等。如此一來，選擇斷供的後果會非常嚴重，今後再想貸款買房也很難了。

三是期房交付往往需要三年左右的時間，而在此期間銀行已經收回了部分房款，且購房者前面交的多數都是利息，不僅斷供後大部分的本金還在，斷供不劃算，有财經專家算過一筆賬，購房者隻要還滿三年的貸款，銀行基本上不會虧損。

至于房價出現下跌，購房者更沒有理由要求退房或停止還貸，都有對應的法條擺在那裡。而且最近有報道，對于房價下跌後大鬧售樓部的人，公安部門已經對其采取強制措施了。這說明現在的政策已經不像過去那樣，可以容忍和“慣着”那些沒有契約精神的人。

第四，買的期房爛尾了怎麼辦？辦法有三個：一是銀行的貸款能還肯定還是要還的，如果因為實際困難确實還不了，那就主動和銀行聯系，協商下看看能不能寬限數日，遇到情況屬實的，一般情況下銀行不會“勉為其難”，通融寬松一段時間甚至也是有可能的，但是購房者在這期間還要想盡辦法增加收入，千萬不能坐等，坐等房子最終還是會被銀行收走。

二是要積極維權。畢竟樓盤爛尾的責任完全在開發商，要求如期交房是購房者的合理合法訴求。合理合法的維權措施包括整理好購房合同等資料，與銀行、開發商、保險公司等部門協商；通過新聞媒體表達合理訴求，争取社會更廣泛的同情與關注；以及聘請專業的房地産律師，通過法律途徑解決等。但需要注意的是，所有的維權行動需要在法律規定的權限範圍内依法進行，任何不理智的維權行為，都要承擔相應的法律責任。

三是積極配合政府“複盤”行為。一旦政府介入協調，多數情況下都會得到妥善解決，畢竟政府也不願意看到行政區域内出現樓盤爛尾，一些處在城市窗口位置的爛尾盤更有損城市形象。購房者所能做的，就是不再給政府增加麻煩，靜等處理結果即可。而在政府強大的協調能力下，讓很多爛尾盤重新複工，在現實生活中也是有迹可循的。

總而言之，在房子總量已經過剩，房住需求不斷減少，開發商面臨巨大融資壓力，行業進入洗牌的樓市新階段，再疊加長期執行的預售制的不合理性等原因，今後樓盤爛尾的風險可能會有所增加，但是對于購房者來說也無需太過緊張，隻要不違背房住不炒這個大政方針，在買房之前充分掌握開發商的負債情況，選擇資金實力強、信譽度好、房子質量有保障的房企，就會避免遭遇爛尾樓，買到稱心如意的房子。

而購房者即便遭遇樓盤爛尾或者房價下跌的情況，也不用心灰意冷，銀行的貸款一定要按時還，同時也要積極依法維權，通過當地媒體影響力合理表達訴求，并配合政府做好複盤工作，多數爛尾的樓盤都能複工。而即便問題最終沒有得到解決，也可以通過法律途徑争取最大的合法利益，但無論出現何種結果，一定不能停止還貸，否則後果會很嚴重。

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