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鳳凰山區塊舊城區改建項目國有土地上房屋征收補償方案(征求意見稿)

根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》《浙江省國有土地上房屋征收與補償條例》《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》的相關規定，結合征收範圍的實際情況，現制定鳳凰山區塊舊城區改建項目國有土地上房屋征收補償方案如下：

一、征收目的

為改善市民居住條件，推進城市有機更新，市人民政府決定對鳳凰山區塊實施舊城區改建，對征收範圍内的房屋予以征收，屬公共利益範疇。

二、征收範圍和基本情況

（一）征收範圍：東至城南河，南至江濱西路，西至現狀道路，北至稠州西路，詳見征收範圍公告。

（二）被征收區塊基本情況：征收範圍用地總面積約4.9萬平方米（73畝），房屋建築總面積約4.3萬平方米，涉及戶數81戶。

（三）被征收人：征收範圍内國有土地上房屋所有權人。

（四）房屋征收部門：義烏市國有土地上房屋征收中心。

（五）受委托的房屋征收實施單位：義烏市人民政府稠江街道辦事處。

三、被征收人的确認

（一）被征收房屋已登記的，按權屬證書或登記簿記載的所有權人确認(權屬證書與登記簿記載不一緻的，原則上以登記簿記載為準）。

（二）有人民法院判決、裁定，或者仲裁機構裁決的，按人民法院生效判決、裁定，或者仲裁機構裁決的房屋所有權人确認。

（三）原房屋所有權人死亡，且公證部門出具過繼承公證文書的，按公證部門出具的繼承公證文書确認。

（四）其他産權人不明确的，由房屋征收部門會同相關部門認定。

四、被征收房屋面積及用途認定

（一）被征收房屋的建築面積和用途原則上按權屬證書或登記簿記載的為準(權屬證書與登記簿記載不一緻的，原則上以登記簿記載為準)。

（二）征收範圍内未經産權登記、用途不清或改變用途等房屋的認定和處理，按《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》(義政發〔2016〕27号)的相關規定執行。具體認定程序如下：

1.被征收人填寫《申請認定處理表》，并提供房地權屬來源依據、産權變動、房屋使用、戶籍資料、權籍調查成果、影像圖片和工商營業執照等相關證明材料；

2.房屋征收部門根據相關材料，組織現場調查、勘驗；

3.市政府組織相關部門進行認定；

4.房屋征收部門将認定結果在征收範圍内進行公示。

被征收人對認定結果有異議的，應當提供相關證明材料并填寫《複核認定申請表》，在10日内向房屋征收部門提出複核申請。

（三）對認定為合法建築的給予補償；對認定為違法建築的不予補償。

五、房屋評估

（一）評估時點：被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于産權調換的房屋價值評估時點與被征收房屋價值評估時點一緻。

（二）評估方法：根據評估對象和本地房地産市場狀況，采用比較法、收益法、成本法等評估方法，結合被征收房屋的具體區位、用途、權利性質、品質、建築結構、新舊程度、層次、朝向、建築面積等影響房屋價值的因素，評估被征收房屋和用于産權調換房屋的價值。

（三）評估機構選定：房地産價格評估機構由被征收人協商選定。房屋征收決定公告後10日内仍不能協商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照“少數服從多數”的原則投票确定，或者采取搖号、抽簽等方式随機确定。

（四）房屋評估價格：被征收房屋和産權調換房屋的實際價格由被征收人選定的評估機構以房屋征收決定公告之日為評估時點進行評估确定。

（五）評估異議處理：被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日内，向原房地産價格評估機構申請複核評估。被征收人或者房屋征收部門對原房地産價格評估機構的複核結果有異議的，應自收到複核結果之日起10日内，向金華市國有土地上房屋征收評估專家委員會申請鑒定。

（六）暫由有資質的房地産價格評估機構以2022年7月30日為預評估時點，預測被征收房屋(不含車庫、車位、儲藏間等附屬建築)和産權調換房屋(不含車庫或車位)的評估标準價，詳見附件。

六、補償方式

被征收人可以選擇貨币補償，可以選擇貨币化安置憑證補償，也可以選擇房屋産權調換。

被征收人可以單獨選擇上述一種方式補償，也可以選擇組合方式補償，即将被征收房屋總價值拆分，分别選擇不同方式補償。被征收人選擇組合方式補償的，補償和補助按相應的補償方式分别計算。被征收人選擇含産權調換的組合方式補償的，其被征收房屋總價值應當優先用于産權調換。

七、住宅、商業和辦公用房的補償、補助及獎勵

（一）補償

1.房屋總價值補償

按被征收房屋評估總價值給予補償。

被征收房屋評估總價值由評估機構以房屋征收決定公告之日為評估時點按不低于被征收房屋類似房地産的市場價格進行評估确定，包括房屋價值、裝飾裝修價值和附屬物價值。

2.住宅房屋綜合補償

（1）搬家費

被征收房屋建築面積120平方米以下的，按每平方米20元計算；超過120平方米的，120平方米以内按每平方米20元計算，超出部分按每平方米5元計算；每戶不足2000元的，按2000元補償。

被征收人選擇貨币或貨币化安置憑證補償的，搬家費按一次計算；選擇産權調換的，産權調換部分按兩次計算。

（2）設備設施移裝補償費

固定電話、寬帶、空調、熱水器等移裝補償費标準見下表：

被征收人選擇貨币或貨币化安置憑證補償的，設備設施移裝補償費按一次計算；選擇産權調換的，除管道燃氣入戶費和智能水表安裝費外，按兩次計算。

（3）臨時安置費

按被征收房屋建築面積每平方米每月20元計算，每戶每月不足1200元的，按1200元補償。

被征收人選擇貨币或貨币化安置憑證補償的，支付6個月的臨時安置費；選擇産權調換的，産權調換部分臨時安置費的發放期限以被征收人的實際過渡時間為準，即從被征收人将被征收房屋騰空交付給房屋征收部門之日起至征收部門通知被征收人領取産權調換房屋鑰匙之日後6個月止。

超過過渡期限未交付用于産權調換房屋的，自超過過渡期限之月起按照公布的最新臨時安置費标準的2倍支付。

在規定期限内完成簽約的，再給予每戶每月600元的租房補貼，該租房補貼的計算期限與臨時安置費計算期限一緻。

3.商業、辦公房屋綜合補償

（1）一次性搬遷費(含搬家和設備設施移裝補償費)

按被征收房屋建築面積70元/平方米補償。

（2）一次性臨時安置費

按被征收房屋評估總價值的0.6%補償。

（3）停産停業損失補償

按被征收房屋評估總價值的5%，或者按被征收房屋建築面積每平方米300元計算，從高給予補償。

（二）補助

根據被征收人選擇的補償方式不同，分别給予相應的補助：

1.選擇貨币補償的補助

被征收房屋評估總價值中用于選擇貨币補償的，按20%給予補助。

2.選擇貨币化安置憑證補償的補助

選擇貨币化安置憑證補償獲得的補助包括貨币補償補助(20%)和貨币化補償安置憑證補助。購買已取得預售許可且未經備案的一手新建商品住房、繳納新受讓土地出讓金、購買商業用房及辦公用房的貨币化補償安置憑證補助分别為15%、15%、10%，具體如下：

被征收人在義烏市範圍内購買已取得預售許可且未經備案的一手新建商品住房，按貨币化安置憑證面值的(實際購房合同價款低于貨币化安置憑證面值的，按購房合同價款)35%予以補助；用于在義烏市範圍内繳納新受讓國有土地使用權(住宅或商住用地)出讓金的，按貨币化安置憑證面值的(實際土地出讓合同價款低于貨币化安置憑證面值的，按土地出讓合同價款)35%予以補助；用于購買商業用房或辦公用房的，按貨币化安置憑證面值的(實際購房合同價款低于貨币化安置憑證面值的，按購房合同價款)30%予以補助。

未使用的貨币化補償安置憑證，不滿一年兌現的，按貨币化補償安置憑證面值的120%予以兌現；超過一年不滿兩年兌現的，按貨币化補償安置憑證面值的125%予以兌現；超過兩年不滿三年兌現的，按貨币化補償安置憑證面值的130%予以兌現；超過三年後兌現的，按貨币化補償安置憑證面值的135%予以兌現。

3.選擇産權調換的補助

被征收房屋評估總價值中用于産權調換的部分，按5%給予補助。

（三）獎勵

1.評估獎

被征收人在規定時間内，配合房地産價格評估機構做好被征收房屋評估工作的，垂直房每戶獎勵5000元，其它每戶獎勵2000元。

平房車庫、獨立地下車庫、儲藏間等附屬用房不單獨計戶。

2.簽約獎

被征收人在規定簽約期限前的不同時段内簽訂補償協議的，按被征收房屋評估總價值的1%-3%給予獎勵。

第一時段(具體時間另行确定，下同)簽約的，給予被征收房屋評估總價值3%的獎勵；

第二時段簽約的，給予被征收房屋評估總價值2%的獎勵；

第三時段簽約的，給予被征收房屋評估總價值1%的獎勵。

在規定期限内簽約的住宅、商業、辦公房屋，自然成套的水平房再給予房屋主體建築面積每平方米1000元的獎勵，垂直房(含已分割為水平房的)再給予合法建築占地面積每平方米3000元的獎勵。

規定期限内未簽約的，不予獎勵。

3.搬遷獎

被征收人在規定搬遷騰空期限前的不同時段内騰空被征收房屋、交付鑰匙并結清水電等費用，按被征收房屋評估總價值的1%-2%給予獎勵。

第一時段(具體時間另行确定，下同)搬遷騰空的，給予被征收房屋評估總價值2%的獎勵；

第二時段搬遷騰空的，給予被征收房屋評估總價值1%的獎勵。

規定期限内未簽約或未搬遷騰空的，不予獎勵。

4.其他獎勵

在簽約期内簽約的，從簽約之日起至征收補償協議生效(簽約率達80%)之日止給予被征收房屋評估總價值每日萬分之一的獎勵。

5.選擇産權調換的被征收人在簽訂産權調換協議後不在規定期限内參加産權調換房屋抽簽定位、不按抽簽定位結果與征收部門簽訂補充協議或不按協議約定支付房款的，視為自動放棄選擇産權調換的補償方式，征收部門有權直接按貨币補償方式扣除簽約獎後予以補償。

八、産權調換

（一）産權調換房源

1.住宅

香悅府四區(暫定名)，暫定包含95、105、125、145、180等戶型，具體戶型和套數待規劃明确後公布。

2.商鋪

待規劃明确後公布。

産權調換房屋建築面積以實際測繪面積為準。

（二）産權調換原則

被征收人可以選擇一套或多套房屋進行産權調換。選擇多套房屋産權調換的，用于最後一套産權調換的價值(包括被征收房屋評估價值及補助)應不小于該套産權調換房屋價值的20%。

選擇商鋪進行産權調換的，不受上述規定的比例限制。但産權調換房屋總價值超出被征收房屋評估總價值與補助之和後，不得再增加選擇。

（三）過渡期限

自騰空交房之日起36個月。

（四）選房和簽約

1.簽約順序号抽簽和補償協議簽訂

簽約順序号由全體報名産權調換的被征收人抽簽産生。被征收人先抽簽确定産權調換簽約的順序号，再按抽取的順序簽号從小到大選擇産權調換房源的小區和戶型，并與征收部門簽訂補償協議。

産權調換房源各戶型及套數詳見公布的房源清單。各戶型由被征收人按抽簽得出的順序簽号先選先得，選完即止。

2.定位抽簽和補充協議簽訂

選取産權調換房屋并簽訂補償協議後，統一安排産權調換房屋的抽簽定位。産權調換房屋抽簽定位後，被征收人應按定位結果與征收部門簽訂補充協議。

具體時間和操作辦法另行通知。

九、結算與支付

（一）征收補償協議簽訂并生效後，支付房屋總價值補償中用于貨币補償的部分和綜合補償款。

（二）被征收人選擇産權調換的，房屋總價值補償款中用于産權調換的部分(含補助)與産權調換房屋總價款之間的差價分兩次結算：

第一次結算為簽訂征收補償補充協議時，需支付産權調換房屋按預測繪面積計算得出的總價的70%；

第二次結算為産權調換房屋交付時，需一次性結清産權調換房屋按預測繪面積計算得出的總價的剩餘30%部分價款、實測繪與預測繪面積差價款、實際臨時安置費。

（三）被征收人将房屋騰空并辦理騰空驗收手續後，支付相應的補助和獎勵。

十、低收入住房困難家庭的住房保障

征收個人住宅，被征收房屋建築面積小于45平方米(市規劃區内有其他住宅用房的合并計算)，且被征收人屬于低收入住房困難家庭的，依照《義烏市國有土地上房屋征收與補償辦法》第三十七條的相關規定給予住房保障。

低收入住房困難家庭由住房保障和民政等部門根據相關規定予以确認。

符合條件的被征收人，應在征收決定公告之日起10日内向征收部門提出申請并提交相應證明材料，逾期未申請的，視為放棄資格。

十一、子女入學規定

（一）被征收人未成年且戶口在征收範圍内的，保留本人在原學區學校完成義務教育的資格；

（二）被征收人已成年且戶口在征收範圍内的，保留其子女在原學區學校完成義務教育的資格；

（三）被征收人直系親屬未成年且戶口在征收範圍内的，保留被征收人直系親屬在原學區學校完成義務教育的資格；

（四）被征收人直系親屬已成年且戶口在征收範圍内的，保留被征收人直系親屬子女在原學區學校完成義務教育的資格。

十二、簽約和搬遷期限

簽約期限：2022年11月15日

搬遷期限：2022年12月15日

十三、補償協議效力

在本方案規定的簽約期限内簽約比例達到80%(含)以上的，補償協議生效；簽約比例未達到80%的，補償協議不生效，房屋征收決定效力終止。

十四、補償決定和強制執行

征收人與被征收人應在規定的簽約期限内達成補償協議。達不成補償協議的，由市人民政府依法作出補償決定。被征收人在法定期限内不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限内又不搬遷的，由市人民政府依法申請法院強制執行。

由法院強制執行的，不給予房屋征收補助。

十五、契稅優惠相關規定

被征收人在房屋征收補償協議簽訂之後在本市範圍新購置房屋、産權調換房屋、新受讓住宅或商住用地，成交價格未超過被征收房屋補償價值(含補助)的部分，免征契稅；對超過的部分，按國家或浙江省相關規定征收契稅。

被征收人在房屋征收範圍公布之日(2022年7月30日)起，至房屋征收補償協議簽訂之前在本市範圍内購置房屋、新受讓住宅或商住用地的，按照“先征後補”的原則，先按規定繳納契稅，再參照上述規定予以補助。

上述購置房屋日期以經備案的合同日期為準，新受讓住宅或商住用地的日期以簽訂出讓合同日期為準。

十六、土地類型差價及改變用途房屋評估的相關規定

對征收範圍内國有劃撥土地上房屋進行評估時，需在按國有出讓評估得出的價格基礎上扣減相應的土地類型差價。土地類型差價由有資質的評估機構根據原國土資源部文件(國土資發〔2006〕114号)相關規定計算的出讓金額度評估确定；扣減土地類型差價的優惠規定為：個人所有的房屋，參照市政府6号令(2003年)規定的相應比例的30%計算；單位所有的房屋，參照市政府6号令(2003年)規定的相應比例計算。

對以優惠價格取得的國有出讓土地上的房屋進行評估時，需在按國有出讓評估得出的價格基礎上扣減相應差價，差價按義烏市政府6号令(2003年)規定的補交土地出讓金額度計算。

對經審批或認定為改變用途，按改變後用途确定補償标準的，評估時應扣減相應的土地收益金。

十七、其他事項

（一）本方案中的“戶”以被征收人合法有效的房屋産權證或者經調查、認定出具的産權認定書計戶，附屬用房不單獨計戶。

（二）被征收人在簽訂協議時，應提供身份證、戶口簿、被征收房屋權屬證書、土地使用證、工商營業執照、稅務登記證明等證明文件，并提交原權屬登記證書注銷申請書和委托書。

（三）被征收人應當在規定期限内簽訂協議、搬遷完畢及辦理房屋騰空移交手續，并将被征收房屋交給房屋征收部門驗收接管。被征收人在搬遷時應向水電等相關部門繳清費用。

（四）征收公有房屋和非獨資國有企業所有的房屋，其補償标準按市政府有關規定執行。

（五）未盡事宜和其他特殊情形，由房屋征收部門會同相關部門根據依法依規、科學合理的原則另行确定。

附

房屋預評估标準價

一、被征收房屋标準價

（一）自然成套水平套房标準價為：15500-17200元/平方米

（二）住宅垂直房的合法建築占地土地标準價：(元/平方米)

地上總層數以權屬證書或登記簿記載的層數為準。未經登記但經認定為合法建築的房屋，以認定的層數為準。單獨樓梯間不計層數。

（三）商業、辦公及水平分割房等因情況複雜，不進行預評估。

二、産權調換住宅房屋标準價

香悅府四區（暫定名）：20200元/平方米

說明：

1.以上标準價均按土地性質為國有出讓進行預評估。

2.住宅垂直房建築占地是指合法建築物底層圍合面積，不含走廊、陽台、天井、庭院等面積。

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