房企拿地節奏放緩土地市場将降溫?本報記者 方超 張家振 上海報道，接下來我們就來聊聊關于房企拿地節奏放緩土地市場将降溫?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

房企拿地節奏放緩土地市場将降溫

本報記者 方超 張家振 上海報道

“在房地産市場下行期，杭州市作為全國為數不多的、土地市場韌性仍較足的城市之一，備受房企青睐。”9月15日，在杭州市2022年第三批集中供地“鳴金收兵”之際，中指研究院浙江分院常務副總經理高院生表示，預計杭州市本輪土拍各項指标表現仍将領先絕大部分其他集中供地城市。

公開信息顯示，杭州市2022年第三批集中供地所涉19宗住宅用地全部成功出讓，地塊總起拍價409.6億元，最終成交金額為430.63億元，平均溢價率達5.13%。

在杭州市土地市場持續受到青睐背後，房企也正經曆拿地重心“轉向”的時刻。長三角地區、城市群核心區域等正成為房企“開疆拓土”的關鍵詞。克而瑞研究中心數據顯示，截至8月底，百強房企土地投資TOP10城市中，長三角地區城市占據了一半。

“對于各大房企而言，長三角地區的重要性一直以來都是非常高的。”億翰智庫副總裁田晶在接受《中國經營報》記者采訪時表示，相比其他以單核或雙核城市為龍頭的區域，長三角地區城市呈“階梯形”分布，居民購買力和經濟結構等相對更為優質，房企的認可度也更高。

長三角地區領跑全國

“不管是今年上半年還是去年，我們配置的資産主要還是在長三角、粵港澳大灣區等能級相對高的地區和人口淨流入城市，以及市場供求關系較好的城市。”

在日前召開的2022年中期業績發布會上，碧桂園常務副總裁程光煜表示，“今年上半年，我們參與了上海市和杭州市的公開市場土拍，向着确定性的市場、以比較可控的方式布局。今年上半年共獲取了9宗土地，其中2宗是通過收并購的方式獲得，其餘都是在一二級土地市場聯動獲取。”

頭部房企碧桂園投資策略的調整，也是房企當前拿地重心集體“轉向”的縮影。

“從各城市群拿地金額來看，長三角地區領跑全國。”中指研究院近日發布的研究報告表示，1～8月，長三角地區TOP10企業拿地金額為1901億元，居四大城市群之首；粵港澳大灣區TOP10企業拿地金額為1080億元，位列第二；中西部地區TOP10企業拿地金額787億元，位列第三。

“長三角地區依舊是百強房企投資的絕對主力區域。”克而瑞研究中心分析報告也顯示，截至8月底，百強房企在長三角地區的投資占比達到49%，在投資金額TOP10城市中長三角地區的城市占據一半，分别為杭州市、上海市、甯波市、南京市和合肥市。

記者梳理多家知名房企2022年半年報也發現，長三角地區在土地擴儲版圖中的地位正進一步上升。以龍湖集團（00960.HK）為例，從區域分布來看，公司在長三角地區的新增土儲占比達到56%。此外，保利置業集團（00119.HK）在長三角地區的新增土儲建面占比達到了80%，相較2021年提升了40個百分點。

“以萬科集團為例，公司全國架構先後經曆了四大區域、五大區域和七大區域，但無論怎麼劃分，上海區域都是整個萬科集團銷售比例最高的區域。”一位上海房地産行業人士向記者表示，“總體而言，華東地區也是各大房企銷售額占比最高的區域之一。”

公開數據顯示，今年上半年，萬科上海區域的銷售金額達到782.5億元，占公司總銷售額的比例達到36.3%，高于第二名南方區域14.2個百分點。與之類似，華潤置地華東大區也是貢獻銷售額的主力軍，銷售金額和面積占比分别為27.8%和21.8%。

對于各大房企重視長三角地區土地和房地産市場的原因，田晶告訴記者：“在長三角地區，一線城市有上海市，同時擁有杭州市、南京市等多座二線城市，相對而言房地産市場還是非常優質的。”

田晶舉例稱，在浙江省，有一些城市之前可能存在銷售情況階段性不佳的情況，但這些城市本身的購買力仍然存在，市場需求會在後續陸續釋放出來，和以單核或雙核城市為龍頭的區域，或某些産業下滑較快的城市相比，長三角地區的房地産市場更具韌性。

回歸核心城市核心區域

不過，在房企拿地重心轉向長三角地區之時，長三角地區不同城市的土拍狀況正呈現分化之勢。

8月底，江蘇省無錫市亦進行了2022年第三批集中供地。相關資料顯示，無錫市共成功出讓11宗地塊，總建面約97萬平方米，成交總金額約120億元，整體溢價率為0。

“無錫市第三批集中供地不僅規模小，熱度也在降低，全部地塊皆為底價成交。而拿地企業中除朗詩地産外，均為地方平台公司‘托底’，投資觀望情緒濃厚。”克而瑞研究中心如此點評。

對于土地市場遇冷的原因，克而瑞研究中心結合當地房地産市場運行情況分析稱，住宅市場低迷是無錫市本次土拍冷淡收場的原因之一。自2021年以來，無錫市商品住宅市場整體的供求比為1.03，供求相對平衡，但在今年5月和6月成交量經曆短暫小幅回升後，7月和8月的成交量再度走低，與2021年同期相比分别大幅下降了72%和55%。

記者梳理發現，除長三角地區部分城市外，在近日舉行第三批集中供地的福建省廈門市和山東省青島市等二線城市的土地市場熱度也較為平淡。例如，同在9月15日舉行第三批集中供地的青島市，市南區、市北區和李滄區共推出14宗土地，最終11宗土地順利成交，另有3宗土地流拍。

而即便是在較為核心的一二線城市，土地市場内部分化情況也較為嚴重。

以熱度較高的杭州市為例，在2022年第二批集中供地中，最終共有45宗地塊成交。有10宗地塊溢價成交；另有12宗地塊觸及中止價進入一次報價區間，占比約為27%，該比例較第一批集中供地有所下降；剩餘的23宗地塊則以底價成交，占比過半，比例較第一批集中供地亦有所上升。

“底價成交的地塊主要以商業占比較高或地處臨安、富陽等遠郊片區的地塊為主。”克而瑞研究中心彼時分析認為，在樓市政策優化調整後，杭州市近期的新房及二手房成交量有所回暖，但遠郊片區的去化仍存在較大難題，導緻房企拿地的意願不高。

田晶則分析稱，對于房企而言，在拿地競争對手減少、一線城市拿地門檻下降等因素影響下，首先會優先選擇進入一線城市，其次是二線熱點城市，而且肯定是先核心再外圍，這是必然的選擇。

“未來還是會避免進入三四線城市，主要聚焦在一二線城市。今年下半年拿地的力度會比上半年大，并且會聚焦在一二線城市的核心黃金地段。”中國金茂相關負責人也如此表示。

“每家公司都會根據自身的情況制定拿地策略，我們公司可能更注重土地儲備是不是集中在一二線城市，像上海市和杭州市等都算是重點布局的城市。”一位頭部房企上海區域負責人告訴記者，公司今年上半年僅在上海市拿地。

本土中小房企逆勢拓儲

值得注意的是，在長三角地區備受各大房企青睐的同時，部分熱點城市的本土房企也正密集現身當地土拍市場中。

“多家本土中小房企正在‘撿漏’。”高院生分析稱，在杭州市9月15日進行的第三批集中供地中，浙江中豪控股集團線下一次性報價競得下沙金沙湖宅地，浙江傑立建設集團旗下浙江傑立房地産開發有限公司競得笕橋宅地，浙江省贊成集團旗下杭州金穗房地産開發有限公司競得喬司宅地，聖奧集團旗下浙江聖奧置業有限公司競得下沙元成宅地。

事實上，早在今年杭州市第二批集中供地中，多家當地中小房企進入土地市場就備受關注。

克而瑞研究中心信息顯示，在第二批集中供地中，華景川集團、星創集團、華元房産和浙江金帝房地産集團等中小房企也均有參與，并且均有土地入賬，最終成交的45宗土地中有六成左右由杭州本土民營房企競得。

除杭州市外，本土中小房企積極參拍的現象亦出現在合肥市土地市場中。

6月23～24日，合肥市舉行2022年第二批集中供地，除保利發展、龍湖集團和招商蛇口等全國知名房企和當地國企外，文一地産集團、新華地産集團、安徽名邦置業（集團）和安徽樂富強控股集團有限公司等合肥本土房企亦成功競得了相關地塊。

對此，田晶分析認為，類似本土中小房企在當地城市的深耕工作非常透徹，而且過去一段時間沒有過多地加杠杆和借債。“所以在目前的房地産市場節點中，在項目去化和開發成本總體可控的情況下，這些本土中小房企其實手裡是不差錢的。從投資邏輯方面來看，就是房企不要去追高，但在土拍門檻下降的情況下可以去抄底，本土中小房企現在逆勢進入當地土地市場或就是出于抄底考慮。”

“我們認為，随着房地産市場信心的恢複帶動銷售提升，疊加核心城市土拍寬松，将會給中小房企帶來投資機會。”克而瑞研究中心也表示，但考慮到核心城市的地價較高，短期内國央企拿地的主力格局并不會改變，民營房企或将在房地産市場回暖後迎來一個拿地“窗口期”。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!