6月10日，成都市公共資源交易服務中心發布了成都中心城區今年第二批次集中供地的公告。根據公告，本批次中心城區共計供應55宗住宅類用地，出讓面積合約3040畝，将于2022年7月12日-7月14日拍賣。除青白江區、新津區宗地外，其他各區土地均采取“限房價、定品質、競地價”的出讓方式。

根據出讓文件，本批次土地拍賣以“限價競買 抽簽競得”方式進行拍賣。即每宗土地設置土地最高限價，拍賣過程中采取固定的加價幅度。宗地最高應價小于宗地最高限價的，最高應價為出讓宗地成交價格，最高應價者為出讓宗地競得人；拍賣宗地最高應價達到設定的最高限價的，采取“抽簽競得”方式确定競得人。

高新區本批次供應共4宗土地，均位于高新南區，将于7月12日出讓。其中，大源闆塊繼上批次出讓成交2宗土地後，本批次再上新1宗宅地；新川闆塊仍是高新南片區的供地主力，3宗土地齊上市，涵蓋了人才公寓用地及萬安TOD一體化規劃範圍内的住宅類用地。

4宗土地包括了3宗純宅地和1宗住兼商用地，從土地出讓方案來看，除了明确限定了商品住宅的最高清水均價并要求成品住宅比例100%外，均無其他附加的配建要求。房企拿地除土地出讓金外，無更多其他隐形的土地成本。

而從土地的起拍樓面地價及限定住宅清水均價來看，相較于此前的雙限地，大源及新川土地均有不同幅度提升。尤其是大源23.48畝宅地，提升幅度較大。

23.48畝宗地

宗地位置：高新區桂溪街道銅牌村6組

淨用地面積：23.4832畝

土地用途分類：住宅用地

計算容積率：2.0

起始樓面地價：19600元/㎡

土地最高限價：22400元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：34500元/㎡

成品住宅建設比例：100%

拍賣時間：2022年7月12日10:00

該宗土地位于天府四街與天府五街之間。宗地南側土地待開發，東側為規劃公園綠地，北側緊臨成都教科院附屬學校（東區），西側緊鄰成都教科院附屬學校（小學部）及南華銀鷹實驗幼兒園，周邊教育配套完善且優質。

宗地周邊道路已建成通車，東側距離劍南大道及地鐵5号線民樂站僅400米，交通通達性強。同時，宗地北側1.5公裡範圍内，聚集了世豪廣場、伊藤洋華堂、建發鹭洲裡商業街、大源中央公園等城市生活配套，生活配套醇熟且地段價值較高。

該宗土地所在的大源片區，自去年以來已出讓成交了3宗住宅類用地，且與該地塊距離均在500米内。其中，純住宅用地遠達地塊及成都城投地塊，均達土地最高限價成交，成交樓面地價分别為19600元/㎡、19500元/㎡，限定了可售商品住宅清水最高均價分别為28500元/㎡、29900元/㎡。

對比之下，本批次出讓的該宗土地，起拍樓面地價即為遠達地塊的成交樓面地價，但限定的可售商品住宅清水最高均價也提升至34500元/㎡，與大源闆塊内距離最近的合景泰富瑧林最後批次住宅均價差距不大。但加上不超過3000元/㎡的裝修标準，價格預期或将突破周邊住宅價格，對房企後期的産品開發考驗較大。

新川今年首批次僅供應了一宗宅地，被中海以樓面地價17600元/㎡競得，限定了住宅清水最高均價28000元/㎡。

而本批次，新川共推出了3宗土地，再度成為了高新的供地大戶。從土地位置來看，26.18畝宅地位于梓州大道以西的廣都地鐵站附近，周邊生活氛圍趨于成熟，限定了住宅清水最高均價28000元/㎡；另外兩宗土地則位于萬安地鐵站附近，周邊生活配套還有待完善，限定了住宅清水最高均價30500元/㎡。

‍26.18畝宗地（人才公寓用地）

宗地位置：高新區中和街道勁松社區4組（原勁松村4社）、5組（原勁松村5社）

淨用地面積：26.1794畝

土地用途分類：住宅用地

計算容積率：2.5

起始樓面地價：16200元/㎡

土地最高限價：18500元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：28000元/㎡

成品住宅建設比例：100%

拍賣時間：2022年7月12日10:00

49.29畝宗地

宗地位置：高新區中和街道蒲草社區4組（原蒲草村8社）、5組（原蒲草村7社）

淨用地面積：49.2885畝

土地用途分類：住宅用地

計算容積率：2.5

起始樓面地價：16300元/㎡

土地最高限價：18600元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：30500元/㎡

成品住宅建設比例：100%

拍賣時間：2022年7月12日14:00

75.11畝宗地

宗地位置：高新區中和街道蒲草社區5組（原蒲草村5社、7社）；天府新區萬安街道東林社區1組（原河邊村4社）

淨用地面積：75.1051畝

土地用途分類：住宅兼容商業用地（商業占比10%-21.7%）

計算容積率：2.0

起始樓面地價：15300元/㎡

土地最高限價：17400元/㎡

可售商品住房清水最高銷售均價：30500元/㎡

成品住宅建設比例：100%

拍賣時間：2022年7月12日14:00

三宗土地中，周邊生活配套更加成熟、住宅限價更低的26.18畝宅地，為人才公寓用地。根據土地出讓方案，要求建設90㎡以下住房套數比例不低于住房總套數30%，90-120㎡住房套數比例不低于住房總套數30%，單套住宅面積不超過220㎡。

該宗土地位于小區宸光和悅南側、龍湖九裡晴川東側。成都師範銀都紫藤小學、成都高新銀都紫藤初中學校均在宗地300米範圍内，同時地塊距離地鐵廣都及五根松站均在500米範圍内。周邊社區底商醇熟，1公裡範圍内還有新川之心、天府新區省級文化中心等市政配套。

住宅限價更高的49.29畝及75.11畝宗地，則與今年首批次成交的中海地塊同處一個片區。區域内現處于開發建設階段，僅地鐵6号線已通車，學校等公建配套還處于在建中。自2020年以來，在新程大道南北兩側，持續引入了北京天恒、華宇、高投、中鐵建、中海等房企進駐開發。

去年出讓成交的雙限地項目中國鐵建新川樾、天恒瑞雲府分别限定清水住宅均價21100元/㎡、17580元/㎡，價格優勢明顯，但均為配建型人才公寓項目，符合條件的人才購房者有優先選擇權。

此外，待出讓的兩宗土地，其30500元/㎡的清水住宅限價，不僅高于今年首批次成交的中海地塊，也高于目前新川闆塊内在售高端改善項目約30000元/㎡（帶裝修）的均價。

所以，即便新川未來已經鎖定了高端改善居住區，且兩宗土地均處于萬安站TOD一體化城市設計範圍内，但短期内面對區域呈現面貌以及高端改善競品衆多的市場現狀，要實現住宅産品價格及市場去化的全面提升，需要更多的時間及更強的産品力。不過，兩宗土地均為拿地房企預留了充足的利潤空間，後期産品及定價均有較大的空間發揮。

▲2021年8月《高新區南區新川東林東片區控制性詳細規劃（第1版）局部用地、高新區南區新川蒲草片區控制性詳細規劃（第1版）局部用地（萬安站TOD一體化城市設計）控規修改公告》

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