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提問：雕叔，您好。目前在華僑城純水岸有一套清水房，91平的三居室，比較小，其他還有一套商品房。目前小孩要在附近中學讀書，想賣掉這套小房子，在附近換一套大點的房子改善一下居住條件，請問下目前這種市場環境下，這個時機是否合适？房子目前挂中介了，想知道目前指導價下，最低大概多少合适？目前各大中介APP查不到曆史成交價。

回答：華僑城說實話，算是金牛區好的一個成熟的品質闆塊了，你在這買房也必然知道它的綜合配套，尤其是地鐵都趕上來了，加上環境和改善的純粹度，我認為如果要買金牛，如果要買在中學附近，那麼這裡是一個很好的選擇，支持小換大。 當下各大APP的确下架了曆史成交價，但是你完全可以去線下門店，比如鍊家的找你挂牌的經紀人查詢近期的成交數據走勢，他們系統内會有走勢圖，也是可以作為一個比較好的參考的。預估大概是2.49-2.52萬之間。 當下這個大環境，确實不太利于賣家，但如果你是急着置換的話，低賣低買未嘗不是一個好的方案，而且現在處于二手房下降通道的早期，最近1-2個月出手，總比年底或者明年底到冰封時候出手，更劃算。

提問：我目前住書房花香龍都，想賣掉這個房換個環境好一點小區，預算在150萬左右，朋友建議我買東安湖片區，我覺得相隔不遠，買同樣面積的要多補幾十萬不劃算，想聽聽老師的建議。

回答： 花香龍都在龍泉書房算是一個比較小衆的樓盤，當前樓市下行，再繼續持有短期翻身比較困難，因為這麼多年你也看到，即便東安湖建設得紅紅火火，但是對整體的書房版塊二手房的拉動效應并不大，所以我們支持出售，盡快出售。 出手後預算有個150萬的話，我建議可以往地段和樓盤的改善（至少二選一）方向去走，同樣的你說你朋友買在東安湖片區，其實基本也就是書房附近的二手房，在地段上可以說是沒有什麼改善可言的，在樓盤本身的品質上，意義也不太大，當下東安湖的新房超預算，二手房又死氣沉沉，确實沒必要多花幾十萬，還有稅費中介費，折騰一圈還是在原地打轉轉，本身這種折騰的意義并不大。 我建議可以往主城區方向走一走，比如當下的大面版塊，可以說是目前龍泉二手房最為成熟的區域，集中了大量的品牌開發商，加上周邊的地鐵2、13号線，還有拔地而起的商業、土拍，以及東進東風和不斷新建的校舍，整體來說是龍泉，甚至東門的一顆新星。 關鍵是，比較切合你的預算需求，基本上可以買到套三戶型，在房子上改善不明顯，但是在地段上可以說是好得多了。像類似的百悅城、世茂城、炜岸城、華潤國際社區等等都可以去看下。當下大面受制于指導價，所以好些房源都下架了，需要你去線下實地看看。 至于新房，150萬的預算，不是很好買了，或者說即便買得到也是我們不推薦的版塊。

提問：打擾了雕叔，有個問題困擾我很久了。目前成都樓市在頻繁被調控的情況下,投資變得越來越難，調控與投資客導緻的非理性蕭條此起彼伏,我看到的是風險越來越多,樓市進入下行通道，但也有很多人看到的是越來越容易買到房子，應該适時抄底。我們怎麼評判呢？

回答： 1、政策是靈活的，我們自然會知道政策的松緊跟房價上漲的快慢密切相關，但預測政策是無謂的，更多的不多是嘴嗨多一句，然後真來了就自嗨一下，更多的人是追着新的政策去點評而已。 2、要相信政策不是要堵死投資者，政策隻是要放緩房價的漲幅，讓其平穩發展而已。 3、什麼人能夠進入呢，能夠有能力穿越牛熊的在之前幾輪已經大賺的朋友。政策的越發緊張，不過是為他排除更多的競争者而已。真正痛苦的是仍舊沒上車的剛需，或者是有點小錢，踏空了行情又想去吃一波漲幅的後知後覺者。 他們的的痛點在于，漲幅不會是一下子就給他們了，而可能是未來的一段時間裡一點一點地給他們，短時間拉漲快感不會太強烈。而剛需，還有即使是一點一點的漲幅也是他們不能承擔的。所以建議剛需仍舊是做足準備，滿足條件就上。 4、等下一輪時機再進入，對投資者是合适的，對剛需是不合适的。對投資者是賺的少的風險，對剛需是成本更高的風險。

提問：最近很多城市樓市嚴管，随着調控政策的不斷加碼以及調控效果的逐漸顯現，現在大多購房者觀望情緒濃。與此同時，很多房企資金鍊也持續收緊，但是為什麼不見房企為加快回款以價換量？本打算買房，就怕後面開發商撐不下去普遍降價，怕買在高位了。怎麼辦？

回答： 今年以來，各地樓市調控繼續加碼，從下半年樓市調控政策來看，延續了今年上半年的特點，即全覆蓋、打補丁。 一方面不少城市出台了二手房參考價格機制，将二手房價納入到調控之中；另一方面對房地産經紀機構的監管也在趨嚴，對市場亂象打擊的力度持續加強。 熱點城市調控将呈常态化！ 不斷出台的調控政策對于市場情緒的影響非常明顯，加速了部分熱點城市的降溫進程。 很多人就會有疑問，為什麼明明市場冷了，開發商還是要硬抗？他們不是要急着還債嗎？提到房價就不得不提到土拍，土拍市場的變化可以說是樓市的風向标，土地和房子是面粉和面包的關系。面粉漲價了，那面包會降價嗎？恐怕有點難…… 為什麼開發商死扛也不會大幅降價？有幾點原因—— 1、 降價就被維權！一旦房價降了，之前買房人就不願意了，這矛盾就激化了！ 2、降價就面臨約談！“三穩”政策，為防範樓市風險，開發商隻要降價就會被約談，一些價格低于備案價的樓盤影響樓市穩定，也會被點名批評。 3.買漲不買跌！盲從心理助推房價！人們都有一種盲從心理，買漲不買跌。房價漲的時候，各種搶雕叔戲，找七大姑八大嬸甯願借錢都要把首付給了；一旦房價出現下跌的勢頭，立馬清心寡欲，觀望了起來…… 那麼買房的人該怎麼辦？現在的方向真的讓人很迷惑，就像你知道一個東西要漲價但是就是擔心沒買到最低點！這種心理太多太多了…… 對于剛需，永遠沒有最好的時機，因為何時上漲是很難預判的，不要想着能在大漲前夜抄底。 最好的時機就是你的錢可以付一個首付，就盡快選擇上車，畢竟是剛需未來要自住，同時選擇盡快買入提前站位，能做的就是等待下一波行情的到來！

提問：雕叔你好！經常看你推薦的二手都是次新房，它比老破大和期房有哪些優勢？

回答：次新房是指年代較新的二手房或空置房，一般是指竣工後房齡在0至10年的房屋。 相對于期房和老破大，次新房以其優勢吸引着很多購房者的青睐： 1、 即買即住。次新房基本已經交房，不用等待；并且由于交房時間并不長，不管是社區環境還是房屋裝修都不會太差，大都不用重新裝修，可以實現購買後就可以入住。 2、 有挑選空間。通常一個社區挂牌的次新房不止一戶，作為二手房，業主會有一些讓價空間，購房者可以根據自己的需求進行挑選。 3、 配套成熟。次新房相對于期房，規劃時間較早。經曆了周邊的配套逐步完善過程，位置及配套都具有一定優勢。 4、 優劣勢透明。由于是已交付社區，房屋品質、物業情況、居住環境等都是可以直接看到的，購買的時候心裡有數。 但是次新房也不是絕對好。相對于期房，次新房的價格不具備優勢，并且功能和裝修還是有一些差距的。 所以次新房适合着急居住，對購房居住時間有要求的人群。

提問：雕叔你好，想問下朗基天香怎麼樣？學區、交通、價格合理性。看上它主要是覺得126的戶型不錯，而且離銀泰城超近，生活方便，但不知道有沒有什麼隐藏風險，謝謝！還有，複地雍湖灣、中海蘭庭、朗基天香，這三個對比哪個最好呢?

回答：朗基天香不是奧運冠軍也是業主嗎?這個樓盤好的方面你其實都看到了，差得這麼說吧,主要是這邊寫字樓紮堆，缺乏住宅的純粹居住闆塊,不像大源，具有抱團發展的趨勢，而朗基天香太孤獨了,下樓就上班，上樓就睡覺，有些時候，工作和生活還是要分開一點的好。 複地當下是最好的,但是密度比較大，而且也有公寓;中海則老氣了點;朗基的問題前面也說過了。整體來看都有弊端,就看你最不在意什麼了,每個人的體驗和看重的點是不一樣的。

提問：雕叔你好！預算400萬左右，請問雙鳳橋tod鳳舞七裡和機投橋的中南華宇君啟盤哪個位置更好些！

回答：你好，400個的預算這兩個樓盤都可上車，兩個樓盤都在航線下，航空噪音這類的硬傷就不贅述了。 整體來看鳳舞七裡的城市基本面是比較好的,它是武侯新城的南片區，武侯新城南片區内目前配套完善程度較高，生活氛圍基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龍湖天宸原著、中糧瑞府等品牌開發商的“TOP”系人居産品。 而中南華宇君啟所處的武侯新城北片區，緊鄰武侯新城産業核心區，彙集着武侯電商産業功能區大樓、西部智谷、武侯科技園創業城、智·C8文化創意産業園(建設中)。雖然周邊彙集着多個産業載體，但是區域内的各項生活配套，還遠不如南片區的醇熟。 所以從位置上來說，我認為當下的鳳舞七裡更具有确定性，但是也不排除今後機投這邊的北片區會發展得也很不錯，但短期來看，肯定是鳳舞七裡更勝一籌。 但是，從産品上，中南華宇君啟又更加純粹，總的是14-17層的兩梯兩戶闆式洋房，目前可以入手單價2.5-2.7的153平大戶型。而鳳舞七裡産品就更加混雜一些，主打的是兩梯三戶和兩梯四戶的小高層，産品形态上不如中南華宇君啟改善，但是總價段更加實惠，大概不到400萬都可以入手最大戶型。 就看你更側重什麼了，如果不差錢就看中樓盤内部的改善，那麼上中南華宇君啟，如果預算可以省一點,然後看中闆塊的綜合環境，那麼就上鳳舞七裡。

提問：雕叔 ，請問一下 ，學區加投資 ，推薦奧克斯廣場不呢？

回答：奧克斯學區可以，當做高新版的挂戶吧，但是投資的話，效率趕不上其他正兒八經的封閉式住宅，隻能說寄希望于金融城版塊的整體拉漲能力，而如今二手房指導價、上限雙管齊下，短期翻身持續拉漲的動能不足了。

提問：雕叔你好，普通資格、自住，請評析一下建發央玺、人居九林語、新希望D10，謝謝。

回答：你好，普通資格的話，建發沒戲了，人居九林語和新希望D10還不錯，人居的話，整體來說生活配套沒有新希望發達，但是整個産品還是比較優越的，整體是個像樣的樓盤，而不是D10這種一騎絕塵的孤傲的小衆産品。 重點說下新希望D10的産品吧。 D10最後一棟，小漲（雖然看起來最高單價比前兩次略低，但是整體均價确實是小漲），不過這個漲幅，很難匹配1、3号樓46、44層和2号樓68層這種差距。 2019年賣的兩批，毛坯2.9萬，裝修5999，時隔兩年，68層的産品，毛坯2.93萬，裝修應該一樣的。 在城央，這個高度确實獨樹一幟了。有原地返遷（安置房較矮，不臨路）也好，容積率8也好，這個高度是住宅天際線了。68層頂樓，大佬上。1、3号樓46層、44層頂樓也是類似面積。還是挺不錯的豪改。 整體來說D10像是有錢人的小衆玩物，但是人居更像大衆居家的BBA。

提問：雕叔你好，我是成華區順一，24個月社保無房，之前150w的預算特别不好買，現在請問沙河瀾庭和源灘以及主城滿五二手房（二八闆塊大面闆塊）怎麼選呢？再有就是，如果成都還是不好買，我也看了重慶，比成都便宜一些，我有必要去重慶買嗎？家人在重慶， 還有我的流水可能有點問題，我想先去沙河試一下，又怕同時源灘開出來了，另外源灘現在三批次要4成首付，壓力會比沙河的三成大一點的，買房以投資增值為主。

回答：成華剛一，但是預算150萬的話确實不太寬裕，目前新房就隻有苦等源灘，或者直接上沙河瀾庭。當然，源灘更好，沙河次之，但是源灘到時候不一定能上車（搖号），沙河上車确定性更高，這個需要你取舍，我個人建議選擇确定性更高的。 主城滿五二手房，你看的 二八和大面，說實話哈150萬也已經很難選擇了，隻能看一些大套二，如果有個别看上的地段、樓盤以及産品和價格都不錯的可以我們後續一起分析比對，但是整體來看，性價比也不算高。 綜合覺得沙河比較适合你，這個驷馬橋現在地鐵、商業、人氣可以說是應有盡有的了。 重慶的話，樓市整體也不太行，比成都低一個層級，目前屬于橫盤期，建議也一并找個了解重慶市場的比對下地段樓盤産品和價格，如果确實有很滿意的，也臨近你家人，倒也不失為一種替補方案。

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