>>>Q&A<<<

1：您好，兩百萬左右，有什麼推薦呢，三房以上，一般在機場附近上班，但是位置也不局限，不想自己裝修。

答：如果單一你的問題來看的話，答案真的是太多太多了，所以個人建議，你應該去進一步細化你的需求。

那根據你的問題，我可以逐漸的去細化一部分，來進一步減少選擇的難度。

1：首先你一般在機場附近上班，從通勤時間，來回交通成本來看，江渝北片區才是對的選擇，其他區域相比起來，或多或少的有一些不方便。

2：不想自己裝修，則是表明，你希望該房子可以拎包入住，可以是精裝修的新房，也可以是二手房。

3：預算200萬左右，則意味着小區要有品質感一些，年限新一些，離機場比較近。

4：三房以上，個人覺得這個條件是可以浮動的，可以是小三房以上，也可以是正規三房以上。

暫時我就隻能幫你細化到這裡了， 根據這些來看的話，新盤領域位于汽博的萬科金域藍灣，恒大軌道時代，禮嘉的龍湖昱湖壹号，兩江新宸等你可以去看看。

在二手的領域，比較适合你的是照母山片區，原因如下：

1：整體開發，樓齡普遍較新，外立面良好，顔值在線，心理接受度高。

2：都是大牌開發商入駐，品質可視化，買的有保障。

3：在售房源多，可選擇餘地大，講價空間足。

這是根據你的問題可以給出的答案，如果你還有特定的需求（學區，江景等），可以跟我們聯系，我們也可以提供私人定制化的咨詢和服務。

貳

>>>Q&A<<<

2：你好，請問你覺得，18梯開業後中興路熊貓公館的商鋪有沒有前景呢？

答：首先針對于商鋪而言，個人有幾點建議，也是在考慮商鋪投資前必須要考慮到的幾件事,建議細看：

1：門檻頗高

商鋪由于自身的特性（商業性質，貸5成10年，利率上浮），就導緻了一個問題：門檻很高，即使總價跟住宅一樣，你的首付，月供壓力都會比較大。

2：回報相對“靜态”

商鋪一旦購買之後，它的回報僅僅體現在“租金回報率”上面，而商業由于高額的稅費原因，導緻了二手交易相當萎靡，因此，商鋪想要回本基本上就隻有靠租金收入，時間較長。

3：中間不确定的因素太多

考慮商鋪投資的人最希望的事情就是：可以做到租金抵月供。

可也僅僅隻是希望而言，而現實是怎麼樣的呢：

1：租客做到一半做不走了，要退租或者轉租，在合同剩餘的期間内，收不到租金。

2：新客戶租了山溝，一開口就跟你提3-6個月的免租期，要重新裝修等，又需要自己貼腰包來還月供。

3：由于是商業，因此行規是業主出中介費：3個月的租金。

等等你會發現，即使買了個商鋪，也很難“一勞永逸”，

所以商鋪投資的門檻頗高：要有眼光，有雄厚的經濟實力，才可以駕馭商鋪。

我們接下來來看看你的問題：18梯開業後中興路熊貓公館的商鋪有沒有前景呢？

首先，我們來看看位置：

（圖片來源于安居客）

而現在解放碑的商業競争十分激烈，除了很常見的商鋪，寫字樓等，還玩出來了許許多多的新花樣：菜市場，白領食堂等。

而做的好的商業， 都逐漸的“标簽化”，意思是你必須要有自己足夠的特色，才能夠才競争中脫穎而出。

比如，想到美食街，就是八一路；想到“千與千尋”，就是洪崖洞。

如果無法形成自己的特色，則會面臨這一個很嚴重的問題：同質化競争非常嚴重。

再說回來 熊貓公館的商鋪，你既然都問到了“18梯開業後”有沒有前途，說明你對于它的現在也不太滿意，你是在“賭”，賭18梯開業後，它會變好。

可惜這是一個“倒三角”的形式，中間時間長，不确定因素過多。

所以就我個人認為：如果以上都可以做到，那麼熊貓公館的商鋪還行，如果有任意一點做不到，價值都需要打折扣。

你可以按照我的這個思路去想想，看看是不是這麼一回事。

叁.

>>>Q&A<<<

3：我們是首套房想入手一個4房套内120左右的清水房，區域位置需要在渝北區内，我們的預算最好在220以内，我工作的地方可能會在沙坪壩和中央公園之間變動，目前有考慮在禮嘉，九曲河或者照母山這一帶，想請您推薦幾個樓盤，謝謝您。

答：你考慮的比較全面，禮嘉，九曲河和照母山同時包含了新盤和二手房，但你目前的情況，幾乎隻能從價格上面來做出一些建議：

你的訴求按照套内120㎡，預算220萬來看，幾乎是套内18300元/㎡（新盤），二手大約在15000-16000元的建面來衡量。

在新盤領域: 你的選擇餘地會比較大：香港置地林山郡，華僑城，等新盤，其中，龍湖在禮嘉和九曲河的布局較多，你可以重點去看看（九裡峰景，兩江新宸，昱湖壹号等），我們都寫過踩盤報告，具體搜索如下：

照母山的二手房更是多了去了，融創凡爾賽，世茂茂悅府，玥湖園等，你都可以去做選擇。

你看重以後的居住環境，可以看看九曲河；想離天街近一些，就可以看看禮嘉（龍湖的項目都比較近）。

如果側重于學區，可是适當的縮小點面積看看照母山的約克郡等。

希望對你有所幫助。

肆.

>>>Q&A<<<

4：你好！請問您重慶大學城的新盤可以投資 自住麼？有未來升值潛力麼？謝謝！

答：這個問題問的好，針對于自住而言，每個人的具體側重點不同，因素所選擇的區域按照自己的需求來就好了， 大學城也适合自住。

注意：大學城和西永是不同的兩個地方

但是你同時又有着投資的需求，看重未來升值的潛力，這裡我們就可以好好的說到說到了。

從你的需求和正常的邏輯思維來看，你的訴求應該是這樣：買套新盤-等待漲價-賣掉。

針對于投資而言的話，你僅僅隻看到這麼一點：該區域是否有升值空間，未免有點太簡單個人覺得，你更加看重的是，該區域漲價後的變現能力如何？而無法變現的漲價約等于鏡花水月。

那到底漲價之後的變現能力如何？是可以全額變現，還是需要打折變現，這需要根據未來的市場來判斷，但我們可以通過現有的市場來一窺端倪：

由于你是買新盤-變現這麼一個過程，所以現在的市場很重要，據不完全統計，目前大學城在售新盤大約有這：

而二手市場，據不完全統計：

從目前整個沙坪壩區在售的二手房總共有：18409套。

而大學城的二手庫存量有：7920套，占比43%，光一個大學城就幾乎占據了目前沙區在售房源的一半體量。

從二手的去化來看，成交了：3828套，

最近一次可查尋記錄是在：2017年的6月份

（以上圖片均來源于貝殼）

可以這麼說，大學城新增供應量不多， 但庫存量頗大，你可以這麼去理解它：

大學城從2017年6月至今，一共有11748（7920 3828）套二手房在售，但由于成交了3828套，所以目前可查數據顯示還剩：7920套，去化率33%。

如果在說的更加的深一些的話：在現有庫存量不增加的基礎上，還需要兩波“上一次”的行情，才可以消化完現有的庫存量，(這還僅僅隻是建立在貝殼一家的數據上)。

而“行情”是需要等待的一個漫長的過程，更别說你買的是新盤，等你可以變現的時候，旁邊西永有着大量的樓盤也解禁，(目前沙坪壩的當紅炸子雞是西永，在售新盤有18個)。

（圖片來源于安居客）

到時候我估計光文旅城一家的放盤量就不小。

而且大學城還存在着一個潛在的問題：它的成熟與繁華具備一定的假象。

它是靠着一批又一批的大學生撐起來了周邊的市場和配套還有商業的成熟和繁華，而大學生的流動性可是相當的高，一般畢業就代表着天各一方，各奔東西，留在原地“杵”的幾率少之又少。

庫存壓力大，接手人群少，變現時間長，同時周邊競争對手衆多，這樣的局面隻會導緻一個結果：即使你價格漲上去了，要想變現，折扣力度不會太小。

這麼來看的話，大學城的漲價是有着那麼一點的“水分”，話有點多，圖片也有點多，但是希望你能理解。

伍.

>>>Q&A<<<

5.：老師，目前2房北區這邊是買中央公園附近好還是照母山好，有沒有推薦的樓盤二手房也可以的。

答：你這個問題問的稍微的大了一些，因為可以拆分成兩個問題：

第一個問題：2房，照母山和中央公園買哪裡？

中央公園目前屬于大興土木的階段，市場以新盤為主，且由于前期宣傳和打造的較為高大尚，因此裡面主要針對的是一些剛改和改善型的戶型，所售樓盤面積和戶型都較大，如果你需求的是兩房的話， 這裡的選擇有限，基本隻有中交，融創嘉德，魯能泰山等有貨。

而照母山呢，已經日漸區域成熟，入住率也起來了，最關鍵的是貨多，選擇餘地較大，品質依然呈現可視化，因此第一個問題，我會建議買照母山的兩房。

（圖片來源于貝殼）

第二個問題：有沒有合适的樓盤去做推薦。

而在整個的照母山片區，你可以選擇的兩房餘地就大了很多，從樓盤來看玥湖園，萬科城，恒大世紀城，融創凡爾賽，世茂茂悅府，協信星都會，約克郡等都可以作為比較對象。

從面積來看，無論是一改二，小二房，正規兩房，二改三都有，面積跨度從52-91㎡都有。

（圖片來源于貝殼）

從總價來看，價格波動也是較大，從剛需上車的85萬清水，到注重品質精裝修163萬的精裝修，

綜上， 不管從價格、戶型、面積上來看，現階段照母山的選擇餘地都會遠遠大于中央公園。

但由于不知道你的具體需求（總價，首付，是否帶學區等），實在不好做出推薦，這點請諒解。

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