随着城市更新推進節奏加快,M0(新型産業用地)進入了業界的視野。在廣東省,以廣州、深圳和東莞為代表的三個城市,均率先出台了M0的相關政策。拿地成本低,單位土地開發強度更大,可配建商業辦公甚至配套型住宅,多項優點導緻M0引發大量關注。

M0(新型産業用地)是在工業用地(M類)中增加新型産業用地,主要為了滿足産業轉型升級需求。然而,因為可配建商業辦公甚至住宅類,所以,M0趨熱會不會使得産業用地成為變相的房地産開發地塊?

城市更新核心轉向産業回歸

據了解,廣州今年計劃城市更新項目723個,重點督辦“三舊”改造續建、新開工項目355個,其中舊村項目30個,舊廠項目86個,老舊小區微改造項目231個。

“城市更新正在從單純改善居住環境的第二階段向第三階段産城融合的新社區演進”,戴德梁行廣州産業地産部助理董事張婷婷表示,城市更新的核心正在轉向産業的回歸。以廣州為例,今年加大了對舊廠房更新的支持力度:在“工改工”方面,2017年舊政是以協議方式供地的,按市場評估地價40%計收出讓金,今年新政則無需繳交土地出讓金;移交公益性用地方面,2017年舊政策規定,将不低于該項目總用地面積15%的用地用于城市公建配套等公益性建設,建成後無償移交政府,今年的“工改工”僅需按控規移交公益性用地。

在城市更新重心轉向産業的大背景下,M0新型産業用地顯得頗為引人注目。

多項優點讓M0更“搶手”

M0(新型産業用地)是為适應傳統工業向新技術、協同生産空間、組合生産空間及總部經濟、2.5産業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業用地(M類)中增加新型産業用地(M0),是指:融合研發、創意、設計、中試、無污染生産等新型産業功能以及相關配套服務的用地。

在2018年9月,東莞出台了《創新型産業用地(M0)管理暫行辦法》,是國内将MO管理辦法較為完整地寫入地方性政策規章的城市。廣州和深圳也出台了有關規定。

M0備受青睐與它自身的優點密切相關。

首先,容積率的規定使得M0的單位土地開發強度更大。從廣州、深圳和東莞的三城規定來看,廣州和東莞規定M0容積率原則上不低于3.0,不高于5.0;深圳給出的範圍是4.0~6.0之間。而根據《工業項目建設用地控制指标》,傳統産業用地容積率一般不小于0.6,各地方城市一般為1.0~2.0,不超過3.0。

其次,M0的用地形式更加豐富。如:廣州和東莞都規定,配套行政辦公及生活服務設施計容建築面積不大于總計容面積的30%,其中,東莞還允許多個不同功能用途地塊按一宗地整體出讓。而傳統工業用地配套不超過總用地的7%,或不超過15%的總建築面積。并且,土地在滿足一定條件可以分割登記、轉讓,非常靈活。

最為關鍵的一點是,M0的拿地成本比商服用地要低。

供地前後政府監管極為嚴格

應該看到,M0的先天優勢必然使其頗受歡迎。披着新型産業的外衣,利用M0配建面積進行寫字樓、公寓類住宅的房地産開發獲利,會不會成為新的“鑽空子”手段?

據了解,MO供地前後,政府的監管都極為嚴格,如廣州和東莞都要求供地前要簽署投入産出監管協議,且将協議納入土地供應文件,對投資強度、年産出比均有詳細的規定;供地後,要根據協議内容進行驗收、評估和考核,東莞即規定,隻有通過驗收之後,才允許可分割轉讓部分的産業用房申請不動産轉移登記。

“地價成本優勢将推動M0成為城郊寫字樓市場的強力競争者,”張婷婷認為,監管政策與分割再轉讓限制體現政府杜絕産業地産房産化的決心;獲取工業大戶、納稅大戶等産業資源支持将成為M0拿地重要手段。

【記者】許蕾

【作者】 許蕾

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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