經濟觀察報 見習記者 符小茵

博弈的買方與賣方

在深圳二手房交易量創下十年同期新低的八月，陳園一口氣完成了自己的換房大事。在買家和賣家之間來回切換身份，陳園算是親曆了冰點時期的深圳二手房市場。

據深圳市房地産信息平台數據，八月份深圳二手住宅過戶量是2043套，低空掠過兩千大關，并且延續了4月份以來二手房成交量下跌的趨勢。參照深圳近年的月度數據，二手住宅過戶量5000套一般被業内視為榮枯線。而2000套則意味市場已來到冰點。

陳園的置物目标很明确：福田區梅林或者上下沙一片，大社區、安靜、各方面配置好，最好是次新盤。不過，看過一輪樓盤之後，她很快放棄了這個想法。

梅林片區有個大型居家高層社區翰嶺院曾經還頗符合陳園的要求。該小區政府參考單價是76100元/平方米，中介給到的消息是市場成交價在8萬元/平方米左右。不過陳園遭遇的業主都開出了遠高于市場水平的11萬元/平方米-12萬元/平方米價格，并且不願意降價出售，“業主不急賣，都處于觀望狀态，所以不願意跟你講價。”即使有願意下調價格的，最後總價與陳園預期的市場價還是差了近200萬元。

根據樂有家統計，今年上半年，深圳二手住宅成交價同比依舊保持一定的漲幅，雖然漲幅從年初的37.17%已經縮小到年中的8.9%。不過，另一項數據也表明，有過半賣家下調了房源報價。

兜兜轉轉，陳園還是回到與市區臨近的鹽田區購入了一套住宅。這次，她以市場行情低迷為緣由，将價格壓低了超過100萬元，議價将近10%。

另一方面着手賣房。陳園挂出去的是一套67平方米的小戶型，小區參考價是38200元/平方米。樓盤放出去一個月後，陳園明顯感到二手房市場的氛圍變了。去年她父母在這個小區挂出去一套大三房的房源，不到兩個星期就成功售出。

“咻一下就賣掉了，每天都有很多中介打電話給你說要看房，而且每一波過來看房的人都會想要買。”陳園回憶。相比之下，此次看房的群體以剛需為主，雖然人數沒有驟減，但是讨價還價的人一下子多了起來。

按照參考價計算，這套房子的總價在260萬元左右，不過陳園心裡的預估價是310萬元，305萬也行。不過，不少買家隻願意在參考價基礎上上浮一點，開價270萬到275萬元。

因為急于賣房，焦慮中，陳園也在不斷下調自己的底價，“有一兩個星期的時間，我覺得能290萬、300萬賣出去也挺好的”。不過，在耐心等待了一個月之後，陳園最終以最初期望的價格成功将房子轉手。

退潮的地産中介

二手房市場低迷，随之受到重創的就是龐大的地産中介群體。

據深圳市房地産中介協會發布的《深圳市房地産中介行業2021年半年報》，2021年上半年深圳新增備案機構環比下降30%，同比下降34%。另外，從業人員同比流失了11.8%。

入行兩年、去年業績曾排在門店第二的地産中介林飛回想起2020年深圳二手房交易市場的繁榮，那時候她所在門店的中介們一個月成交一單基本不成問題，甚至在去年六月，她一個星期内就促成了兩筆買賣。如今，她所在門店很多同事已經半年沒有開過單了，而她上一筆達成的交易還是在2個月前的6月底。談起樓市慣常的“金九銀十”，林飛表示不抱希望，“今年估計沒有’金九銀十’了。”

她告訴經濟觀察報，門店裡有15名同事離職，走的人比留下來的還多。離職的大部分是剛入行不滿一年的新人，但是也有從業多年的“老人”。而這麼大規模的離職潮，自從她2019年入行之後，還是第一次見，“今年淘汰出局大部分人”。今天上班時，她發現街道上并立的五家中介門店中，已經有一家關門歇業。

目前林飛手上挂着的二手房隻占以往的3成，近7成業主決定将手中的樓盤改為租盤。市場仿佛被凍住了。林飛告訴經濟觀察報，目前市場上缺錢的業主願意降價出售，不缺錢的業主則抱着“能賣就賣，不能賣也無所謂”的心态惜售。而以往缺錢的買家可能會借錢購房，現在也都放平心态不買或者等着降價。

另一位從業超過6年的資深中介張鵬反映，每天前來咨詢的客戶依舊很多，但大家主要咨詢的話題是以後的市場行情，詢問過後便繼續觀望。

買賣雙方都不敢輕舉妄動，市場陷入停滞。據樂有家的統計，上半年深圳二手房源平均成交周期為114天，相比去年下半年，成交周期拉長了14天。

面對如此市場行情，林飛并沒有應對之策，隻能多學習專業知識，沒工作時在家裡輔導孩子寫作業，而張鵬已經将重心轉移到租房市場及短視頻。

層層加碼的政策調控

此次深圳二手房市場遇冷已持續近半年，究其原因，是全方面的政策圍堵。“2·8參考價”、嚴查資金來源以及信貸利率上調，深圳相繼出台的多重政策從最關鍵的資金層面卡住了不少購房者的咽喉，一起給去年熱鬧的二手房交易市場潑了一盆冰水。

今年2月8日，深圳市住房和建設局發布關于建立二手住房成交參考價格的通知。通知在公布了全市3595個住宅小區二手住房參考價格的同時，提出要引導商業銀行合理發放二手住房貸款。也就是說，此後商業銀行将根據參考價格來完成二手房貸款。

由于目前深圳二手房市場成交價普遍高于參考價，意味着購房者需補足兩者之間貸款的差額。商業銀行按照參考價發放貸款，也就相當于變相提高了首付款的門檻。

陳園雖然覺得參考價不能反映真正的市場行情，但是在換房過程中，她卻深切感到處處受制于參考價。參考價以限制銀行貸款的形式，左右了不少買家的選擇。

陳園此次之所以能在二手房市場低迷時以略高于市場的價格抛出樓盤，原因就在于該房子的參考價高于周邊小區。其實當時買家看中的是隔壁小區另外一間不管是樓層、朝向、價格、裝修都更勝一籌的樓盤，然而，隔壁小區的政府參考價是32500元/平方米，比陳園房子低了近6000元/平方米。綜合下來首付款達不到買家的預期，最後買家隻好轉向陳園挂出的樓盤。

而陳園在購入新房時，也被參考價絆了一跤。原本她中意的是小區一期另一套精裝修的房子，但是由于旁邊有公寓，一期住宅整體參考價被拉低。權衡之下，她選擇了小區三期另外一套戶型相似，但是裝修相對簡單的房子。因為它的參考價比一期的高了近1.5萬元/平方米，綜合下來在首付款上陳園可以少交至少100萬元。

伴随着實際首付款資金比例提升的是對購房款的嚴查。“2·8參考價”出台後不久，3月深圳又迎來了信貸嚴查風暴。據悉，監管部門要求各大商業銀行加強對消費貸、經營貸流入房地産市場的排查。

經濟觀察報梳理之後發現，目前四大行深圳分行都要求首付款資金至少80%來源于購房者本人或者直系親屬，此外工行和建行對于近6個月新增的消費貸，都要求提供結清證明。

資金嚴查無疑成了懸在購房者頭頂上的達摩克裡斯之劍。為了避免被查出資金不合要求，部分購房者從别處籌措的資金，會通過多次轉手最終才彙入本人賬戶。而如果被發現資金不合規範，則可能無法完成貸款。

進入5月，深圳多家銀行開始調整房貸利率，而且上調幅度基本一緻：首套房貸款利率上調15個基點，執行LPR 45基點，也就是首套房貸利率從4.98%上調至5.10%；二套房貸利率上調35個基點，執行LPR 95基點，意味着二套房貸利率從5.25%上調至5.60%。目前五家大行深圳分行的房貸利率已經全部上調。

根據美聯物業的計算，按照借貸500萬元，年限30年，通過等額本息的方式還款，在房貸執行利率上調後，首次購房家庭每月還款金額的增加值為1093.76元，30年的總利息增加約39萬元。

不過美聯物業的分析也指出，深圳的房貸執行利率即便在加點之後，依然處于國内較低水平。以深圳目前的人均收入及房價水平，該數目在可接受範圍内，因此房貸執行利率上調本身，對市場的影響有限。

林飛也表示，信貸利率上調對剛需群體影響不大，最後房子的升值空間會跑赢利息。但是每個月增加1000多元的房貸，對陳園來說還是一筆額外的負擔。

二手房參考價拔高實際首付款比例之後，信貸嚴查與利率調高則相繼堵上以往資金監管方面的不足。多管齊下，政策催促着買賣雙方在參考價基礎上重新協定合理的市場價。而此刻停滞的市場也可視作雙方在博弈中互探對方的底價。

一二手房聯動調控成大勢

值得注意的是，在今年2月份深圳政府出手調控二手房市場後，5月20日深圳市住房和建設局發文限定新房最高售價。根據《深圳市住房和建設局關于進一步規範新建商品住房和商務公務銷售價格指導工作的通知》，新房包括商務公寓的批準售價不得高于上一年度至今同地段、同類型新房的網簽價格；甚至規定新房最高精裝修價格為6000元/平方米。

另外，8月29日深圳重新發布的2021年第二批住宅用地集中出讓公告中明确表示，下調本批次住房銷售限價。其中第二批次用地普通商品住房銷售限價要在原限價基礎上下調3%-9.2%,安居型商品房銷售限價在原限價基礎上下調2.8%-9.1%不等。以龍華區民治街道地塊為例，建成後普通商品住房銷售最高均價将從7.57萬元/平方米降低到6.98萬元/平方米。

從指導開發商報價到強化“房地聯動”，深圳在新房限價上已經釋放出了超強音。而結合之前頻繁的二手房調控政策，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，目前深圳新房和二手房價格聯動控制的機制已經形成，價格再次反彈的可能性不再存在。

深圳房地産市場長期一二手房價格倒挂。業内人士普遍認為，一二手房市場長期倒挂，最終會導緻社會哄搶一手房，如果一手房搶不到，資金便湧入二手房市場，最終兩者聯動上漲。

據樂有家的分析，由于今年上半年深圳一手住宅受限價政策影響，大部分出售均價低于同區域二手樓盤，為此導緻購房需求紛紛湧向新房市場打新。

因此破題之方隻能是兩者共進退。“如果新房二手房都不允許很明顯的上漲，樓市就形成了閉環，這樣才能達到我們想要的調控效果。”李宇嘉告訴經濟觀察報。

與此同時，中國城市經濟專家委員會副主任宋丁也認為，目前深圳一二手房以及其他類住房聯調聯控的基本态勢不會改變。不過，他補充道，考慮到剛需群體的需要以及市場遇冷時間較久，未來無論是市場還是政策層面，可能都會有微調來提升交易活躍度。

（應受訪者要求，文中陳園、林飛、張鵬為化名）

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