長租公寓房企“斷舍離”?本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道，下面我們就來說一說關于長租公寓房企“斷舍離”?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

長租公寓房企“斷舍離”

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

日前，随着房企半年報的披露，其布局多年的住房租賃業務也顯露出底色。

在長租公寓領域，萬科（000002.SZ）、龍湖（0960.HK）、旭輝（0884.HK）、招商蛇口（001979.SZ）等是較早一批的“入局者”。克而瑞數據顯示，截至今年上半年，中國住房租賃企業開業規模排名前二分别為萬科“泊寓”、龍湖“冠寓”，均超過10萬間。

目前，在各家房企披露的口徑中，龍湖“冠寓”在去年開始盈利，而萬科“泊寓”計劃在2023年實現成本法下（即扣除折舊攤銷後）的會計報表盈利。今年2月，旭輝“瓴寓”實現住房租賃市場首例資産退出，完成“投融建管退”全周期跑通，為行業帶來另一盈利信号。

至此，房企系長租公寓在規模擴張之後，開始尋求穩健的增長以及項目的精細化運營。

克而瑞租售團隊分析指出，随着越來越多的房企在報表中披露租賃業務的營業收入，企業對于租賃業務能否帶來盈利也開始持樂觀态度，該業務或為房企帶來新的業務增長點。

規模出現分化

自2015年相關政策首次把公寓納入生活服務業，再到《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》鼓勵房地産開發企業開展住房租賃業務以來，房企進入住房租賃行業已有數年。

根據克而瑞數據，截至2022年二季度末，中國排名前30的租賃企業開業規模達88萬間，管理規模約122.45萬間。其中，房企系公寓的管理規模約是住房租賃創業公司公寓的3倍。管理規模排名前10公寓品牌中，房企系企業占比超過半數。

如同其他新興行業，租房租賃行業在一開始也經曆了規模擴張的時期。早在2015年年初，萬科推出旗下長租公寓品牌“萬科驿”，後更名為“泊寓”，在2017年已擴張至全國22個城市，擁有近1.6萬間公寓；2016年8月成立的龍湖“冠寓”，其2017年底的目标是開業房間數超過1.5萬間；彼時的旭輝“瓴寓”則預計在2017年入市2萬間房源。

“跑馬圈地”至今，根據克而瑞數據統計，截至2022年6月30日，萬科“泊寓”的開業規模約16.95萬間，管理房源約20.99萬間，今年上半年共新獲取10個項目，合計房間數為9674間，開業規模較2021年年底增長4.39%；龍湖“冠寓”的開業規模約11.1萬間，較2021年年底增長3.77%；“招商伊敦”公寓管理房源約3.7萬間，較2021年年底增長2.78%；旭輝“瓴寓”的開業規模約3.22萬間。

值得注意的是，排名前兩位的萬科“泊寓”和龍湖“冠寓”，與排名第三企業的開業規模有約3萬間的差距，而排名第30的企業開業規模僅有千間。克而瑞分析指出，“長租公寓拼規模的時代逐漸結束。從去年開始，多數企業主逐漸放慢規模擴張的腳步，注重穩健增長，開始聚焦開業項目的精細化運營。”

根據披露，截至上半年末，萬科“泊寓”出租率為94%，客戶周期滿意度為95%，續租率為56%；龍湖“冠寓”整體出租率為93.3%，其中開業超過6個月的項目出租率為95.4%；中駿集團旗下“方隅公寓”管理房源約3.16萬間，其中85%分布于一、二線城市，穩定運營的一線重資産項目平均出租率超85%。

值得注意的是，随着近年來各地對保障性租賃住房建設力度的不斷加大，房企系長租公寓也積極響應相關政策，将旗下公寓項目納入當地保障性租賃住房。

其中，截至上半年末，萬科“泊寓”在深圳、廈門、武漢等城市已有48個項目4.1萬間房納入各地保障性租賃住房。其中，萬科“泊寓”的北京成壽寺項目由村集體和萬科成立合作公司作為項目運營主體，萬科負責所有建設成本投入并獲得項目建成後45年的經營權和收益權，村集體每年收取保底收益及超額分紅。

此外，龍湖“冠寓”以輕資産輸出的形式，參與保障性租賃住房的建設，其蘇州木渎項目由當地村集體組織開發建設，由龍湖“冠寓”整體租賃後開展運營，并每年向村集體支付租金，運營期為15年。旭輝“瓴寓”則以重資産的持有方式，旗下項目通過認定成為上海市松江區首批保障性租賃住房。

住房租賃市場不斷擴圍背後，智研咨詢發布的《2022—2028年中國房屋租賃行業市場競争狀況及發展趨向分析報告》顯示，2021年，中國住房租賃市場規模約為2.2萬億元，同比增長15.8%。前瞻産業研究院預計，到2026年，我國住房租賃市場規模有望突破3.5萬億元。

破解盈利難題

就在房企系長租公寓逐步将觸角延伸至保障性租賃住房之際，今年8月，首批3隻保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所上市交易，受到投資者持續追捧。

克而瑞租售團隊認為，盡管目前保障性租賃住房REITs的底層資産均為地方安居企業，未來或将對市場化租賃企業開放，為行業帶來新的盈利點。

事實上，盈利問題一直是住房租賃行業面臨的難題之一。據披露，今年上半年，萬科“泊寓”收入14.8億元，同比增長12.3%。報告期内，“泊寓”自有渠道獲客占比達79%，較2021年提高1個百分點；線上平台注冊人數達到234萬，較2021年底增長17%；營銷費用率1.01%，同比下降0.38個百分點；新增企業客戶160家，累計為超過1900家企業提供定制化員工租住生活服務，在租客戶占比為16.6%。

而在去年實現盈利的龍湖“冠寓”，今年上半年收入11.8億元，同比增長11%，具體盈利情況并未披露。龍湖表示，“公司在專注滿足客戶需求的同時，亦遵循投資回報的生意邏輯，憑借穩健經營、高質發展，持續創造利潤。”

值得一提的是，今年2月，旭輝“瓴寓”出讓其所持“上海浦江華僑城柚米社區”項目30%股權，實現從該租賃社區項目的資産退出。出讓股權後，旭輝“瓴寓”作為資管方，将繼續運營該項目。旭輝“瓴寓”CEO張愛華對此表示，這是租賃住宅領域實現“投融建管退”資管全周期跑通的首個項目。

據了解，“上海浦江華僑城柚米社區”項目于2018年12月啟動建設，占地面積超過6.3萬平方米，總投資20億元，由旭輝“瓴寓”持股30%，負責項目的開發建設與運營管理。2020年，該項目正式投入運營，合計上市1869套房源。

8月30日，旭輝董事局主席林中在2022年上半年業績會上透露，旭輝“瓴寓”近期已啟動A輪融資募集工作，在與若幹知名國際投資機構深入接洽後，目前已取得實質性進展。

克而瑞分析指出，目前來看，頭部運營商、國企在住房租賃業務上更容易實現盈利。前者具有一定規模，在形成規模化、标準化的沉澱後，必将開始尋求利潤的增長；後者依托大力發展保障性租賃住房的号召，通過自身大規模的存量改造疊加價格較低的租賃用地新建租賃住房，以較低的成本為實現盈利帶來可能。

而在房企愈發重視自身住房租賃業務的過程中，多樣化産品随之出現。其中，大型租賃社區頻頻被提及。

克而瑞解釋稱，為解決新青年、新市民的租房痛點，滿足多樣化租房需求，各地紛紛開始出讓租賃用地建設租賃住房，由于租賃用地的規模較大，租賃社區産品由此誕生。

根據披露，截至今年上半年，旭輝“瓴寓”目前在全國已布局21個城市，運營及自持的大社區項目超過30個，是目前行業内擁有大社區最多的租賃企業。

萬科北京區域首席合夥人盧冰日前在業務交流會上透露，到2022年，萬科在北京獲取集體租賃住房22167間，約占據市場的30%。據了解，目前，萬科在北京入市開業的集體租賃住房項目包括成壽寺項目、高立莊項目等。盧冰稱：“成壽寺項目是大型租賃社區1.0版，高立莊項目是2.0版，台湖北社區則是3.0版。”

“2022年，北京萬科計劃4783套集體租賃住房入市，2023年為4589套，到2025年約5000套房源開業入市。”盧冰表示。

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