（原文：國信達數據）随着2017年北京3.17最強政策的出台至今，市場上經曆了一年多的樓市調控，目前投資、投機需求已經被徹底遏制，二手房市場基本以自住型需求為主，而目前市場成交價呈現出相對平穩趨勢，這時候也正是剛需一族出手的好時機。

目前，北京二手住宅市場挂牌總價集中在400-500萬的剛需小區很多，大緻約有1100個。而這些小區目前的主力戶型也多以60-90平米左右的2-3居為主，占比高達44.5%。

從環線來看，總價在400-500萬的小區主要集中在五至六環，占比31.3%，此區域屬于近郊區 交通便捷，距離市區時間短，總價低、房齡新， 也正是剛需和剛改一族安家置業的首選。另外二環内雖然仍有4.9%的占比，但大部分小區為平房屬性，居住舒适度不高。

綜合戶型和環線，總價400-500萬左右的預算可選的空間很大：如選擇三環以内，隻能買到50餘平米的一居或小兩居，且大部分小區房齡時間較長；如選擇三環至五環間的，可選擇的戶型面積在72-78平米；如選擇五至六環，則可選擇98平米的寬敞兩居或小三居，此地段優勢是小區房齡較新，總價400萬可以在六環外買到127平米的房子。

據統計，總價400-500萬的二手住宅小區大緻分布在全市176個闆塊内，其中朝陽包含45個闆塊占比最多，其次為海澱30個闆塊，豐台28個闆塊。從成交量上看，排名前三的闆塊分别為天通苑、回龍觀、惠新西街。同樣的總價區間，在天通苑闆塊可以買到大約130平米的房源，而在安貞闆塊則隻能買到59平米。

表：北京總價400-500萬二手住宅闆塊熱銷top20

今天選取幾個比較具有代表性的闆塊。這些闆塊在2018年關注度較高、且通勤便捷，區域發展潛力高。推薦的小區為闆塊内熱門成交小區，看看都有哪些可以選擇。

01

昌平回龍觀闆塊：推薦指數 ★★★★☆

回龍觀屬于昌平區發展比較成熟的闆塊，也是北部熱門的區域，由于靠近中關村、五道口、上地等公司群，也是北部剛需一族置業的首選。闆塊覆蓋 8、13 、昌平線三條地鐵線，出行便捷，周邊居民區較多生活配套齊全。闆塊内所覆蓋的小區房齡較新，基本為 2000 年以後。總價 400-500 萬可在闆塊内買到最大 130 平米的戶型。

02

朝陽惠新西街闆塊：推薦指數 ★★★★

惠新西街位于北三四環間，在城六區中占據比較好的位置。 5、10 号線貫穿區域，配套成熟，周邊居住人群多以老年人為主，人口素質還不錯，但由于闆塊内小區大部分是 80 年代建成，房齡老，物業相對較差。闆塊内小戶型占比較大，戶型結構基本上是 55到65之間 的南北通透的小兩居，雖然屬于城區，但是闆塊内的學區比較一般，也是房價不高的原因。

03

通州九棵樹闆塊：推薦指數 ★★★★☆

通州作為北京城市副中心，未來的發展前景是不可估量的，另外随着環球影城的落地，衍生出來的商業效應也将帶動各個闆塊的發展。交通方面，八通線南延将于 19 年底開通，終點設置在環球影城站。九棵樹周邊商業配套齊全，地鐵口覆蓋兩個商業廣場和家樂福超市，闆塊内的小區房齡新，總價低，但通州區内買房要遵守通州區限購政策，因此對購房人來說門檻較高。

04

房山長陽闆塊：推薦指數 ★★★★

房山區在近年利好衆多，一是雄安新區對整體房山的産業影響較大，二是房山地鐵線北延将會接軌10、14号線，屆時将會大大縮短與城區的距離，改善出行條件。長陽闆塊是2010年起大力發展的片區，也是房山離市區最近的闆塊，二手房集中度較高，全部為次新房，環境宜居。而且 長陽闆塊又引進了四中、黃城根小學等優質教育資源，吸引了大量的剛需一族。

05

大興棗園闆塊：推薦指數 ★★★★

棗園闆塊隸屬于大興新城，規劃後馬路為六車道設計，不會擁堵。地鐵方面， 4 号線棗園站 37 分鐘可直達西單商圈。周圍一些社區基本圍繞地鐵沿線開發的，也形成了成熟的生活圈，配套設施也很齊備。除了首邑溪谷為 loft産品包含小戶型外，其他小區戶型面積主要集中在90-100 平米。

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