這邊整頓中介的會議剛開完，那邊中介們就在朋友圈出台了所謂的“樓市新政”。

隻說一句：目前，沒有紅頭文件，并且，官方已辟謠。

政策收緊是共識，這并不是什麼了不起的預言。

理解中介朋友們，但恰飯，請注意姿勢鴨！

先不談論政策，但二手交易，在2020年确實相當活躍。上半年，廣深的二手交易量已超過一手。

據網上簽約數據，深圳上半年新房成交16727套，二手房成交44000套。廣州上半年新房成交32207套，二手房成交47852。二手房成交均超過新房成交。

東莞也正迎來這樣的轉變。

據東莞住建局最新數據，東莞6月份新房網簽6566套（不含别墅類産品），二手房網簽6967套。二手房成交也超過新房成交。

而相比新房，二手房交易相對更為繁雜。不管中介們有沒有在朋友圈出台政策，但買二手房，還是要跟中介打交道的。

今天，先給大家把二手交易流程捋順，以供參考。

如有錯漏，請中介朋友聯系房姐改正~

/// 二手房交易流程 ///

對于購房者而言，二手房交易主要分為實地看房、确認房源、簽訂合同、繳納定金、産權過戶、結清房款幾個步驟。

直接來看一覽圖，步驟一目了然。

/// 關于中介公司 ///

二手房交易手續較多，加上交易涉及資金較大，往往需要依靠中介居間撮合，雖然會存在一定手續費，但比起私下交易的風險，二手房交易一般建議還是找專業靠譜的中介公司。

而分辨中介是否靠譜，一般建議從第三個方面判斷。

公司規模。一般來說規模較大、經營時間較長的中介公司，可優先選擇。

中介資質。包括公司資質、經紀人資質。正規的經紀公司，營業執照經營範圍需包括中介業務範圍。合格的經紀人，需持有合法的房地産經紀人從業資質證書。這些都是可以找中介公司提供的。

專業态度。在與中介溝通的過程中，中介的态度是否專業、誠實，是否會根據你自身需求推薦合适的房子，可以作為判斷參考。畢竟現在都是雙向選擇市場，彼此的信任、良好的溝通，才是達成交易的基礎。

但！有一個原則：沒有絕對靠譜的門店，隻有靠譜的中介！所以，考察你的專屬中介小哥，比考察門店更重要哦。

/// 關于居間合同 ///

二手房合同，需要格外注意這幾個方面。

交易主體。交易前，買賣雙方需要去房管所查檔，賣方查抵押狀态和房子有沒有查封，查清産權擁有性，證明賣家有權利将房子出售。買方需查無房證明，證明自身購買條件符合資格。

房屋權利。簽訂買賣合同之前，主要是要查清這個房屋有沒有被查封、有沒有二押。

戶口遷移。如關注戶口是否遷移以及遷移的時間，需要在買賣合同上做出違約責任的特别約定：如果賣方違約需每日按總房價的千分之一（或者萬分之五、千分之二均可）向買方支付違約金。 對于關注學區需要辦理入學的買房，特别還要注意學區占用問題。

合同空白。在買賣合同上簽名之前，所有的這個合同條款都要按照雙方談判的結果進行認真的填寫。

附合同模闆：（來源不動産登記中心官網，僅參考）

← 左右滑動查看《房地産買賣居間合同模闆》-來自不動産登記中心官網→

以上合同，用于過戶與打稅，沒有約束作用。

中介公司的房地産買賣居間合同有說明：買賣雙方此後在房管所簽署的房地産買賣合同是為辦理房産轉讓而用，本合同才是三方最真實意思的表示，反映了事實的真相。其他任何書面文件或其他任何形式的承諾，聲明及協議等與本合同内容不一緻的，均與本合同約定為準。

/// 關于房款 ///

二手房房款一般分為定金、首付款、貸款放款或自籌資金二次付款、交房尾款。

定金。在與中介公司簽訂居間合同時支付，定金是直接交給中介公司，在支付前一定要核實清楚買賣房屋的基本信息，看看房産證是真是假，産權人是誰，房屋有無抵押貸款以及被查封等情況。

首付款。如直接支付給賣方有一定風險，可約定支付給第三方監管機構。不建議支付給中介公司。

貸款放款或自籌資金二次付款。同首付款。

交房尾款。正規房地産買賣局間合同都會有交樓保證金這一款項，基于交易能夠順利進行的考慮，賣方需在收到定金時，将款項交給經紀方，作為水電及如期的交房的保證金，在買賣雙方交房手續正常後，經紀方将保證金無息退給賣方。

/// 關于費用 ///

在二手房交易過程中，最讓人頭痛的就是各種費用了。除購房款外，費用一般包括這些：

總費用=契稅 個人所得稅 增值稅 各種工本費 中介費 評估費

雖然個人所得稅、增值稅等部分費用是由賣方支付，但是實際交易中，一般都會折算在房價中。

契稅：建面90平以下，按1%；建面90來以上的，首套按1.5%，二套按2%。

個人所得稅：滿5唯一免收；非滿5唯一，按2%。也可選擇按照差額的20%來計算。

增值稅：滿2免征。（按限售政策，目前可售二手房均滿2）

各種工本費：

産權轉移登記費：80元/套（多出一人證增加10元）；

工本印花稅：一般為5元/本

測繪費：部分鎮街免收，部分鎮街收取，收取按1.36元/平；

中介費：一般為1%-3%。

評估費：全款無需評估，當買方需要申請銀行貸款時辦理評估，是銀行請外包公司評估的需要收費，隻有個别銀行不收。

以下标準僅供參考：

100萬以下（含100萬），按0.42%；

100萬-500萬（含500萬），其中100萬按0.42%，超出100萬部分按0.3%；

500萬-2000萬（含2000萬），按0.12%；

2000-5000萬（含5000萬），按0.06%；

5000萬以上，按0.012%。

附費用參考表格：

/// 關于二手房貸款 ///

當購買二手房需要申請貸款時需要注意：二手房貸款年限、二手房的貸款額度、明确貸款未獲批的處理方式。

二手房貸款年限。二手房的房齡、買家的年齡、土地使用期限都可能直播影響到貸款的年限。

多數銀行目前的政策是“房齡 貸款年限≤30年”。對于房齡超過30年的二手房，銀行很可能直接拒貸；

貸款到期日不能超過土地使用的到期年限；

貸款期限與借款人年齡之和不得超過60年。

二手房的貸款額度。二手房評估之後可以申請貸款，通常情況下商品住宅的額度最高可以達評估價的70％。

明确貸款未獲批的處理方式。在簽訂合同時，需約定好如果貸款沒有批準或者批準額度不夠，應該如何處理。如約定貸款銀行不能按照借款人申請的貸款金額和貸款年限發放貸款情況，買賣雙方所簽訂的二手房買賣合同應該解除，購房者所支付的房款應該全數退還等。

/// 關于過戶及過戶後 ///

過戶是二手房交易的一個非常重要的步驟，隻有過戶後才能表明房屋在法律上轉移給了第三人。需要注意過戶的時間，以及預留一筆房款，在過戶後結清。

戶口遷移。前面也提到，簽訂合同時需約定好戶口遷移時間。一般需在過戶前辦理好遷移；

過戶時間。在簽訂合同時，需約定好辦理過戶的條件及時間。達到約定條件後，如違約需支付相關賠償；

房屋設備清點。二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時，應房屋設備及狀态予以明确寫明，二手房交接房屋時按照合同約定進行清點、驗收；

費用結清。确定過往物業費用、水電、燃氣費用等已結清，戶口等已遷移後，支付約定的尾款。

最後，附上東莞限購限貸政策（含新房、二手房）。

當然，一篇文章難以詳盡所有，如有其他疑問或建議的，歡迎大家在評論區告訴房姐~

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