■本文作者：塔娜 北京在明律師事務所

随着國家對住房城鄉建設領域進一步規範的要求，相關職能部門對于違法建設行為不斷加大查處力度，加上衛星遙感技術的進步，在各地城鄉規劃區内的違法建設治理、征收拆遷前的無證房屋調查處理等行動中，對于沒有建設工程規劃許可證的建築，規劃部門、鄉鎮政府、綜合執法部門等單位往往直接認定為違法建設，并要求權利人限期拆除，逾期強制拆除。

在征收拆遷項目中，對于該類建設也采取不予補償的措施。那麼，房屋權利人遇到這種情況，真的毫無辦法，隻能一拆了之嗎？答案是否定的。

下面，通過人民法院裁判案例，對該問題予以進一步解釋。

北京市高級人民法院（2019）京行終1911号行政判決裁判觀點認為，沒有辦理建設手續和不動産權證的，未必為違法建設。

蔡某曾于1998年向村委會申請宅基地，經村民代表讨論同意其建房，并由鎮土建辦組織測量放線。之後，蔡某建起房屋。所占土地規劃用途為城鎮建設用地。

2018年，鎮政府認定蔡某所建房屋沒有辦理臨時鄉村建設規劃許可證，或者鄉村建設規劃許可證，違反了當地的《城鄉規劃條例》，為違法建設，向蔡某作出限期拆除決定。

案件經複議後訴至法院。法院認為，參考建設部《關于房屋所有權登記發證工作中對違章建築處理的原則意見》（〔88〕城房字第95号）和《村鎮建房用地管理條例》（1982年）、當地政府《關于加強農村村民建房用地管理若幹規定》規定和精神，農村建房需要宅基地的，可報大隊、鄉政府批準；

對于因曆史和規劃等原因，建設并使用至今的房屋，沒有辦理審批手續、沒有辦理産權證書的，并非一概屬于違法建設。加之被訴行政行為程序性問題及事實不清等問題，判決予以撤銷。

北京市第一中級人民法院（2018）京01行終367号行政判決裁判觀點認為，違法建設的查處應考量合理性，平衡規劃秩序利益與安居利益。

劉某經批準建設的唯一住房成為危房，在原址進行翻建的房屋未超過原房屋面積和高度，但被行政綜合執法局以翻建未取得建設規劃許可為由，認定為違法建設，并責令限期拆除。

案件經複議後訴至法院。法院認為，劉某雖确屬未批先建，但系在原有宅基地上翻建，用途為自住，未超過原有面積，更未加蓋，并且系其與其子唯一住房；如該房屋被認定為違建後，直接決定限期拆除并履行，則劉某及其家人必将流離失所。

相關法律法規規定，對于尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的違法建設，可采取責令限期改正的措施，對于無法改正的方可限期拆除或沒收。

行政機關應當充分考慮其查處行為是否會對行政相對人的居住安全與正常生活産生過度侵害，應當在充分平衡規劃秩序利益與安居利益的前提下，采取适當的處理，将對行政相對人的不利影響限制在盡可能小的範圍和限度内，行政裁量權的行使應當符合比例原則的要求，兼顧行政目的實現與相對人權益的保護，體現行政行為的正當性。

綜上，對于沒有建設規劃許可手續的房屋，綜合其曆史等原因，未必屬于違法建設；對确屬違法建設的房屋，應衡量對規劃的影響和權利人的基本安居權，采取适當的處罰措施，不得一概限期拆除。

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