FANGDONG

所有的結局，從開始就已寫好。

你今天會不會買到爛尾樓，其實從開發商拿地那一刻也許就注定了。

在一個城市，看一個房地産項目，我們往往緊盯着開發商品牌，眼光局限于區域、配套、容積率、戶型……被這些表面的現象，遮蔽了事情的本來面目。

其實，世間的一切事物，都取決于地理和人性。反映在房子上，也是一樣的邏輯。

當開發商拿下一個地塊後，它定位什麼樣的産品，取決于它處在什麼樣的行業環境、社會環境、自身的财務狀況、想獲取的利潤以及這座城市的處境等等，最後統統都會體現在這個産品上。

開發商是想為城市或者自己打造一個标杆項目，深度參與城市的發展，還是想跑流量、擴市場賺一筆就走，全都一目了然。

避開降标樓盤、爛尾項目的方法看似很簡單，隻需要從根源上了解一個項目誕生的方方面面即可，但是對于絕大多數人而言，獲取以上信息必然需要耗費極大的時間和精力。

我們今天分析普羅旺世和升龍曼哈頓兩大神盤，并不是為了批判或者贊揚，而是希望大家能夠掌握一種從根源看樓盤的高維視角。

FANGDONG ｜ 房東俱樂會

撰文：黑泥 美編：小櫻 校對：大豆

01

可以複制的是配套，無法複制的是夢想

過去多年房地産的經驗就四個字：富貴逼人。其背後隐藏的價值觀邏輯是——金錢崇拜：面子、炫耀、虛榮心、消費主義至上、欲望和占有。

所以，2012年，搭載着沃爾瑪、賽博數碼廣場、必勝客等連鎖企業的曼哈頓建成開業後，一躍成名。大家蓦然發現，原來的城中村燕莊，蝶變新生，瞬間擁有了國際超市、高檔商場和奢華酒店，曼哈頓也成了鄭州的地标之一。

彼時，曼哈頓商圈的上空飄散着金錢的味道。

村民的荷包豐盈起來，開發商賺得盆滿缽滿，政府也沒花一分錢。三方共赢，皆大歡喜。

地産商升龍在曼哈頓的成功，讓鄭州似乎找到了一條相對成熟的城改模式。而後的鄭州城改項目幾乎都在複制粘貼，蔓延、擴散，城中村改造的“鄭州模式”轟動全國。

曼哈頓廣場（金水升龍廣場）

而那時的很多鄭州土鼈，可能還把普羅旺世徐益明的夢想當成童話，“我夢想着這座小鎮有色彩缤紛、風格各異的建築……我要種下許多樹木……我要開辟一個小湖，一條小溪……我要有一座教堂……我要有一個好的學校……”

燕莊蛻變為曼哈頓廣場、西史趙村華麗轉身普羅旺世，這是鄭州的第一批城中村改造項目，意義非凡。

可是現在看來，曼哈頓俨然成了新城中村，普羅旺世卻成了鄭州人的典範人居之地。

升龍當年為鄭州城市更新所做的貢獻已快被人遺忘，而它留下的诟病還遠遠沒有結束，也不知道什麼時候結束。

升龍的城改模式在全國各地還在不斷複制，普羅旺世徐益明的夢想卻似乎後繼無人。

鄭州随後的100多個城中村改造項目，仿佛一座座孤島，而普羅旺世就是那個燈塔，至今也無人能超越。

02

社區商業的精髓，是服務業主

社區商業，顧名思義，是服務于社區範圍内業主、打造适宜業主消費的中小型商業。這種商業的核心邏輯，是精準定位社區客群，而不是泛商業。

很多地産商生搬硬套，要移植各種商業體進社區，以為社區商業隻是打造新的商業，卻忽視了社區的業主。

燕莊的曼哈頓想擁有一切華麗的定位，唯獨忘了業主，曼哈頓的住宅更像是社區商業的附屬品，有商業，無社區。

如果今天你仔細觀察一下曼哈頓商圈（現在已更名金水升龍廣場），會發現諸多問題：

1、廣場内街冷冷清清，多低端服裝業和美容美甲美瞳店面，且同質化嚴重，空置率很高；

2、賽博數碼廣場依然還在，但随着時代發展，明顯出現衰敗；樓上的兒童教育培訓機構林立，但空間設計嚴重不合理；

3、曼哈頓最外圍商業街略有特色，但業态基本被餐飲壟斷，可能同質化嚴重，換手率比較高；

4、曼哈頓的商業步行街有諸多欄杆阻擋，不便停車，限制了私家車消費群體，拒絕了采購性客流；

5、曼哈頓的商鋪租金，按照标準鋪面129元/平/月，但物業費 商業費卻是20元/平/月，對經營者不友好；

6、依然是傳統的“底商 住宅”模式，并非商業綜合體，造成業态局限于餐飲，其他對購物環境有要求的業态很難存活。自持與非自持隔離，造成整體招商和管理受限。

一位曾住曼哈頓的業主搬到海馬公園後，對曼哈頓的評價留下六個字：“太亂，太鬧，太雜。”

曼哈頓底商

曼哈頓商業内街二樓

少兒培訓機構

由于商業與樓上居民“兩張皮”，就造成曼哈頓商業一直客群定位模糊，最終走向衰落。随着城市的發展，曾經在大家眼中繁華高大上的曼哈頓購物中心逐漸被新的商圈所取代，被越來越多的人遺忘。

丹尼斯大衛城2015年05月開業迎賓；

2017年3月，熙地港開業；

2017年12月，高新區朗悅公園茂開業；

2018年11月，正弘城開業；

2019年12月，鄭州建業凱旋廣場開業；

2020年9月，高新萬達開業……

鄭州商場，由來隻聞新人笑。

同樣是社區商業，與曼哈頓對比鮮明的是普羅旺世。

“你若盛開，蝴蝶自來”這8個字最能诠釋普羅旺世的社區商業。

有别于曼哈頓的是，普羅旺世明白，社區商業的核心客群，是業主，而不是路人甲。

我們來看下普羅旺世的社區商業對業主的溫度和用心：

1、自持商業引領非自持：普羅旺世的社區商業叫地中海廣場，北邊是普羅的自持商業，南邊的商鋪多為業主購買自營。自持商業具有一定的示範效應，能引領業主的生活方式和他們的經營業态；

2、老店效應：地中海廣場商業街幾乎沒有空置的店鋪，超過5年以上的店鋪比比皆是；

3、市場定價：商業街外圍的底商空置率也比較低。按照50㎡計算，房租110元/平/月，物業隻2元/平/月左右，對經營者相當友好；

4、培養業主當店長：普羅旺世日常有很多社區活動，這種活動強調社交功能，業主在持續不斷的培育下，逐漸自發生長出了一種适應自己的理想生活方式。也促使了很多業主找到了自己的興趣愛好和左鄰右舍的喜好，選擇了自己開店做生意，因此，湧現出了諸多網紅小店；

5、商業即社交：有很多提升生活品質的社交場所，比如鄭州唯一的社區星巴克和KFC，以及普羅市集裡的開放式北島書屋和2000㎡的普羅遊泳中心……

6、全齡商業：普羅旺世的招商考慮到了兒童、青年、中年和老年不同年齡段的購物體驗。所以，有兒童玩耍的娛樂設施和場所，有青年所屬的嘻哈幫與騰訊音樂合作的1000㎡的街舞文創綜合體，以及河南中醫藥大學一附院合作的社區健康管理中心……

7、錨定業主的口碑：普羅旺世的社區商業街，吸引了周邊小區甚至更遠的人。一個做服裝生意的大姐說，外面過來購物的人基本都不還價，因為他們知道這裡的東西品質好，給他們的感覺很高檔；他們這裡的多數店鋪都是為普羅旺世的業主量身打造的，但現在明顯影響到了更多的人群；

8、社區和商業共成長：社區和商業之間形成了有效的呼應，共同進步成長，提升生活品質，潛移默化地融入了美和文化，有了另一種優雅的人間煙火氣。人，原來可以這樣活着。

北島書店

風情街道

普羅旺世的地中海商業廣場

房子本身是一堆磚頭，不值錢，真正值錢的是附加在房子外的隐性資源；社區商業不僅僅是商業，它是社區人居的一部分，業主生活的延伸。

有個住在普羅旺世五年的業主說，她最喜歡的就是普羅市集裡的星巴克和稻草人食堂，簡直就是上班一族的福音。周末休息時，可以帶着孩子逛一逛業主獨享的愛麗絲公園，然後就能去普羅市集裡吃飯，接着去北島書屋看書……

一切都能在社區生活中遇到，剛剛好。

03

一念起，事實已鑄就

居者有其盼，城市有美伴。

從2003年開始到今天，國基路和索淩路西北方向那個闆塊，因普羅旺世的存在，成為了鄭州人居品質的樣闆。周邊的環境，獲得了改善，普羅旺世在鄭州市民心中，也有了極高的認可度。

鬥轉星移，雖然房地産市場不斷疊代，但“買房看了普羅旺世再決定”這條宣傳語，依然能響徹鄭州。

反觀像曼哈頓這樣的城中村改造項目，它們大多都占據着城市的絕佳位置，卻留下了密密麻麻的容積率奇高的房子，除了高，乏善可陳。

是也，非也？

當你起念的那一刻，事實已經鑄就。

我們回到最初，看看改造燕莊和西史趙村時的初心。

2006年，位于金水路未來路的燕莊，居住着3000多村民，還有2萬多外來租客，那是一個煙火氣十足的城中村江湖，熱鬧繁華，但又混亂不堪。

那時鄭州正着力打造鄭東新區，而燕莊位于老城連接新區的重要咽喉通道，行政大道金水路急于拓寬，燕莊的整體拆遷改造，刻不容緩。

如此急迫，困難有三：

困難一：當時的河南本土房企建業和金城，蓋商品房可以，但城市改造的經驗卻一點沒有；

困難二：燕莊村民要求房地産公司配建共計40萬㎡安置房和商業以及一棟寫字樓；

困難三：燕莊臨金水路上的“水上歌城”也來個獅子大開口，索要巨額賠款。

本土龍頭房企算了下賬，要滿足村民需求，剩餘可以開發土地就僅僅剩下180畝，毫無利潤可言。

最終，閩系房企升龍，經過多房調研，以新加披城市綜合提的商業和住宅的吉寶為學習藍本，對燕莊進行建設開發，曼哈頓拔地而起。

升龍将商業和住宅蓋到了一起，使土地的功能最大化：

1、極高的容積率；

2、标準的城市綜合體：酒店、辦公、商場、高端住宅等；

3、商業上的極緻壓榨；

4、高昂的安置費。

我們來看下升龍城改的起念是什麼：

村民要理想賠付，升龍要利潤财富，政府要政績，通往鄭東新區的道路要拓寬。

表面上三方共赢的合力，推動了城市的發展，但同時也留下了無法彌補的遺憾。

而當時普羅旺世起的念頭是什麼呢？

2003年，周遊世界尋夢的徐益明跟鄭州的西史趙村牢牢地結合到一起了。他起的念頭是，要帶給西史趙村民，帶給鄭州一個超前十年的大型英倫風貌居住區。

彼時的西史趙村歸屬于廟李鎮，占地1600畝，438戶，1400餘人。廟李地處城郊結合部，村内破舊，建築雜亂，當時的一位村民說，“大家都期盼着早點改造。”

普羅的徐益明沒有像升龍那樣，面臨那麼多的阻力和無奈，據《河南商報》的老吳講，“西史趙村具備了造夢的基礎。

從政府層面來講，将一個破舊的城中村改造成現代化的居住區，符合鄭州總體規劃和城市化進程；

從村民角度講，每家能分得約5套住宅，可租可賣；

同時，徐益明為村民建造了索淩路大型農貿市場和沿街商鋪，這些都将成為西史趙村的永久物業，不能出售。

依據當時的租金水平，每年有1200萬元的收入。這些足以保證西史趙全體村民在未來的日子裡衣食無憂。”

一切條件具備，普羅旺世那個“超前十年的生活藍圖”的構想徐徐展開。随後的3年，普羅旺世在鄭州北區橫空出世，成為紅極一時的明星樓盤。

愛麗絲公園

更難能可貴的是，徐益明一直在做着自己的夢。直到今天，徐益明在鄭州開發的項目，除了普羅旺世，就隻有銀河丹堤、龍之夢以及理想國。

夢想這東西很奇怪，它會紮根生長，會感召他人。

鄭州人以前渴望的社區商業很簡單，門口有兩間生活超市，再加上幾家底商飯店，有了一定的便民、利民場所，就感到滿足了，房價也趨穩了。

普羅旺世，讓人們看到了夢想的初稿。

最近這幾年，社區商業逐漸在倡導“最後一公裡”的概念，比如萬科星光廣場、恒大都市廣場等。雖然它們比起普羅旺世，遜色不少，但起碼在一步步向好的方面發展。

阿那亞的創始人馬寅說，“時代發生了轉變，人們開始返璞歸真了，物質生活是有天花闆的，花天酒地不過如此。”

住宅回到本來面目，生活回歸原處。脫離生活，花裡胡哨的地面附着物，随着時間流逝，都不值一提。

站在今天，回望當年。我們發現，升龍當時并沒有做錯什麼，隻是它像傳統産品一樣，不能陪伴居民一同生長。

我們可以做一個假設，如果當年讓普羅去開發燕莊，徐益明面對政府的高期待、村民的高預期，他能有機會去規劃自己的藍圖，打造自己的夢嗎？

當時的升龍正如一輛高速行進的列車，無法停止，就好像沒有人能阻擋時代的洪流奔湧向前一樣。

當你習慣了給任何事物标明價格，價格也就成為了一種世界觀，最終影響到你的世界觀。

如果你習慣了在現實之中勾勒夢想，夢想也許真的有一天照進現實，即使不完美，也總能帶來光亮。

房子，可以是噩夢，也可以是夢想，可以裝滿傷痛，也可以承載幸福。

當開發商面對開發區域，他将要面對的，不僅僅是未來的業主。

在土地的上空，還漂浮着夢想、利潤、現實、政策、資金的幽魂。

所有的結局，從開始就已寫好。

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