每經記者：陳榮浩 每經編輯：段煉,魏文藝

4月2日，深圳刮起大風，星都•梅沙天邸的上百位業主仍在平安銀行深圳分行門口不願離去。

業主劉峰向《每日經濟新聞》記者透露，“房子原本是精裝修交房，但項目去年6月就已停工，開發商也沒錢裝修了。而且開發商還欠了政府稅款，所以房産證也一直辦不下來。”

在位于深圳鹽田區梅沙街道的星都•梅沙天邸項目現場，記者了解到，目前該項目的公共區域已經基本完工，但房子仍處于毛坯狀态。在項目一樓可見堆有水泥、木闆等施工材料，但現場無人施工。在項目的外建面，依舊可看到開發商的推廣标語“靈動3 1房、新品推售、全屋精妝、準現樓”。

星都•梅沙天邸項目公共區域已基本完工 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

開發商欠債超20億元

星都•梅沙天邸位于大梅沙片區，為舊改項目，由深圳市天勤置業有限公司（以下簡稱天勤置業）和深圳市梅沙成坑實業股份有限公司（下稱梅沙成坑）合作開發。公開資料顯示，梅沙成坑為成坑村委企業；項目操盤方為天勤置業，實控人為郭秋裕。

記者查詢深圳房地産信息網發現，目前星都•梅沙天邸有113套房産被查封，其中包括已售房産45套。

“被查封的房子跟開發商的對外借款有很大關系，開發商除了欠政府的錢，還錢了各種貸款，這113套被查封的房子就跟開發商的涉及的3.4億的民間借貸有關，目前案件已轉交至福田法院，預計今年3月中旬開庭。”劉峰告訴記者。

星都•梅沙天邸百餘套房源已被查封 來源：深圳房地産信息網

據業主統計，目前天勤置業涉及的債務總額已超過20億元，涉及深圳市金建業房地産開發有限公司（以下簡稱金建業）、廣發銀行、平安銀行、中介傭金、個人借貸、政府稅收等多種債務。

業主方統計的開發商債務情況 圖片來源：受訪者供圖

啟信寶數據顯示，目前天勤置業涉及的開庭公告達18起，主要涉及“代理銷售合同糾紛”“民間借貸糾紛”“借款合同糾紛”等。其中貝殼找房、中原地産等多家中介平台均與天勤置業存在代理銷售合同糾紛。

“目前我們300戶業主業主正在通過多種渠道維護自己的利益，因為開發商自己欠了一身債務，一旦走到了破産清算流程，由于我們的房子未達到交付标準而未取得購房發票，不管房産是否已備案，都将面臨錢房兩空的局面，而這是業主們完全不能接受的。”龔輝說道。

監管賬戶餘額為0

開發商負債、項目停工，那業主們之前交的房款去哪兒了？

業主徐鵬告訴《每日經濟新聞》記者，他們在今年1月的“住建局、政法委、天勤置業和業主代表”會談上得知，因為天勤置業欠平安銀行的開發貸款，于是平安銀行把監管賬戶的錢劃走了。

“監管賬戶現在餘額為0，具體平安銀行劃走了多少錢暫未可知，目前我們業主們也向深圳銀保監、深圳人民銀行辦公室反映了上述問題，對方稱正在調查，60日左右才能給出答複。”

記者注意到，《廣東省商品房預售管理條例》第三十九條提到，“預售人在商品房項目所在地的銀行設立商品房預售款專用賬戶内的款項，在項目竣工之前，隻能用于購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。預售人有多個商品房預售項目的，應當分别設立商品房預售款專用賬戶。”

北京金訴律師事務所主任王玉臣向《每日經濟新聞》記者表示，“在項目沒有徹底完工交付之前，預售監管資金是專用于這個項目開發建設的，不能挪作他用，哪怕銀行為保全資金也無權私自劃走預售監管資金。”

王玉臣還提到，商品房預售所得款項必須用于有關的工程建設。當預售款被強制執行時，隻有涉及這個項目的工程款、材料款的時候，才可以執行預售資金。

今年1月13日，最高人民法院印發《關于充分發揮司法職能作用助力中小微企業發展的指導意見》第14條也提到，除當事人申請執行因建設該商品房項目而産生的工程建設進度款、材料款、設備款等債權案件外，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，對于監管賬戶中監管額度内的款項，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶内資金依法依規使用。

6億元預售款哪兒去了？

《每日經濟新聞》記者從知情人士處獲悉，對于業主們關心的監管資金流向問題，平安銀行透露，“從預售款轉入監管賬戶的資金為6億元，這筆資金平安銀行已全部劃扣用于歸還天勤置業所欠的開發貸。此外，還有8.9億元未進監管賬戶，進了開發商的其他賬戶。”

關于平安銀行劃走監管資金的合理性，平安銀行解釋稱，早在2021年年底發現天勤置業有首付款未打進監管賬戶後，曾向主管部門住建局反映，并與住建局有開會溝通。對于為何會扣劃監管賬戶資金，平安銀行認為，“樓盤未支付款項隻有土建款3000萬、裝修款2000萬這兩筆款項，并不會影響交樓。”

星都•梅沙天邸項目一樓處堆積部分施工材料 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

因為還有兩個多月的時間該項目就需交樓，對于如何完成“保交樓”，平安銀行提到，在金建業同意和解決問題的前提下，“現在預售監管賬戶的錢沒有了，那麼無非就是要把這個賬戶的錢找回來，可以通過以下三步彌補資金虧空。”

第一，在星都•梅沙天邸項目中，在途已備案未放款的房子有17套，涉及4000多萬，會配合政府溝通各銀行放款用于樓盤交稅、辦證等費用；

第二，113套未備案的房産中有19套收了定金、簽了合同，涉及3000多萬元，這一部分房子應該由開發商去搞定按揭銀行，這一部分錢也可以讓按揭銀行彌補上；

第三，還剩餘93套沒有賣出去的現房，未來我們将與開發商做共同的銷售計劃，平安銀行也會為此形成一個專項賬戶，但有個前提，得先把房産證辦下來，然後開發商把房子抵押給我們，這部分錢才能到賬，開發商邊賣我們邊把錢放到預售監管賬戶。

不過對于平安銀行提出的上述解決方案，業主們似乎并不滿意。

徐鵬向《每日經濟新聞》記者透露，“我們業主的需求是迫切的，上述提到的3個步驟，隻有第一步的4000多萬元資金是可控的；第二步涉及諸多司法問題，我們認為周期可能長達1-2年；第三步更是如此，跟開發商做銷售計劃，一是現在房子沒解封，二是房子什麼時候沒賣完，不确定因素太多。”

“業主的訴求也很簡單，平安銀行已查封天勤置業兩棟商業作為開發貸的債權保障，業主代表要求平安銀行退還已扣劃的預售資金，用于樓盤的裝修、辦證、交稅，直至樓盤按合同精裝房标準順利交房後，剩餘款項平安銀行可以用于歸還開發貸款。”徐鵬說。

《每日經濟新聞》記者也從平安銀行處獲悉，“對于業主代表的要求，目前正在反饋給銀行高層審批。但銀行也有自己的訴求，銀行也是天勤置業的債權方，得保障自身資金的安全性，對于銀行的訴求，我們也會及時跟政府專班反映。”

對于星都•梅沙天邸項目面臨的諸多問題，記者撥通了天勤置業董事黃迎春的電話，不過在得知記者的意願後，黃迎春稱“暫不方便接受采訪”，便直接挂斷了電話。随後，記者向黃迎春發短信表明想要獲悉的相關事宜，但截至發稿暫未獲得答複。

此外，《每日經濟新聞》記者從深圳市住建局處獲悉，目前該局已經向平安銀行深圳分行發函，并正在對該事件作進一步了解、跟進。

（應受訪者要求，文中龔輝、劉峰、徐鵬均為化名）

記者|陳榮浩

編輯|段煉 魏文藝 杜波

校對|程鵬

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