“江核那麼多樓盤，為什麼裝修包最高能差2000塊錢？”

“同一個品牌，同一個闆塊，為什麼裝修包價格不一樣？”

“置業顧問說的一兩千一平的裝修包，真有性價比？怎麼對比？”

“南京哪些新盤在裝修包上，真的有花心思打磨？給我推薦推薦。”

……

近期，很多網友對裝修包環節提出疑問，向小樂咨詢。會選盤、會選房，已經赢過大部分買房人，會選“包”更是一門本事。

裝修升級包，顧名思義，就是開發商在最基礎裝修上進行升級，并進行額外定價，類似于“素顔”與“帶妝”的區别。

2020年8月27日，南京正式發布《關于進一步做好新建商品住房裝修工作的通知》，允許房企推出可供買房人自主選擇的“升級裝修包”，該政策自2020年8月14日起實施。自此，南京迎來升級裝修包的時代。

滑動查看政策原文↓（一）全裝修模式的基本要求全裝修模式符合“房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成”，具體是指給排水、燃氣、供電照明、空調、通風、通信等系統安裝到位，廚衛基本設備配置到位并可正常使用，戶内所有功能空間和公共部位的地面鋪裝、牆面及頂棚粉刷完成，達到基本入住标準。 （二）全裝修定價标準 不具備科技系統（恒溫恒濕）或新風系統（含中央空調）的新建商品住房，全裝修标準不低于1500元/平方米； 具備科技系統（恒溫恒濕）或新風系統（含中央空調）的新建商品住房，全裝修标準不高于2000元/平方米，評估價格高于2000元/平方米的，按2000元/平方米計。 （三）升級裝修方案要求在全裝修基礎上，開發商可以配置裝修包，買房人自願選擇全裝修還是升級裝修。（四）此前已經出讓的地塊是否執行精裝新政？凡是通過“限房價、競地價”模式出讓的地塊一律采用；其他項目，開發企業可根據具體項目的區域位置、品質特點、産品定位等情況自行選擇是否适用。

基礎裝修，也可以理解為清水樣闆間，僅僅解決了有無裝修的問題，讓房子不至于像毛坯那麼難看；而升級裝修包則直接決定了裝修和居住品質，比如将普通國産品牌升級為“德系”高端品牌、增加科技系統等等。

裝修包是一種雙向選擇，買房人可以自己選擇要不要升級裝修，大部分開發商不會強制。也有買家遇到不買“包”就漲首付、不買“包”置業顧問就玩消失的情況，這類亂象需要嚴厲打擊。

其實，在市面上，越是頭部、核心闆塊，價格越高的裝修包反而賣的最好。有置業顧問透露，河西金茂府精裝包選配率達到100%，雨核金基嘉玥精裝包内的“六恒”科技系統，生活品質大大提升，甚至讓不少業主沖着“包”而來。

價格方面，南京升級裝修包的價格在600-5000元/㎡左右不等。4000-5000元/㎡的裝修包，一般出現在河西、南部新城等頭部闆塊；2000-4000元/㎡的包就比較普遍了，2000元/㎡以下的包，往往定位純剛需。

錢花在哪了？需要明示。南京開發商一般都做升級裝修後的樣闆間，并在樣闆間入口公示基礎裝修/升級裝修的交付品牌對比等等，大緻如下圖。

南京江甯某洋房項目基礎/裝修包對比

升級裝修包的意義在哪？從樓盤本身看，整體裝修品質确實能得到提升，至少讓買房人有了更多選擇；從買家角度看，買“包”解決了很多以後的裝修煩惱事，尤其是小白買家，可以花錢一步到位；從開發商角度看，裝修包其實給房企提供一定利潤空間，扭轉當時市面上裝修品質堪憂的局面；從房價角度看，裝修包價格部分不計入銷許價，對宏觀調控房價起到一定作用。

總之，升級裝修包相當于開發商在尋求利潤與品質平衡點過程中，産生的一種“時代産物”，是否值得買，我們往下看！

01

首先來看一看價格。

2020年8月，南京正式進入裝修包後，蘇甯檀悅為精裝包首盤，升級裝修包價高達5000元/㎡。此後南京樓市的精裝包基本上就成為了購買新房的标配。

表格中大家比較關注的在售樓盤，江北核中核的晴翠府、晴樾府、龍湖天璞，裝修包價格為3100元/㎡，江核青奧闆塊幾個盤，保利閱雲台、中海觀江樾，包價2000元/㎡，頤和鉑岸江璟裝修包價格僅1818元/㎡，性價比很高，聽說開發商為諧音“要發要發”而定價。

雨核的金基嘉玥，裝修包4300元/㎡；河西中長江華府，裝修包5200元/㎡，這類高端改善盤或豪宅，精裝包選配率反而出奇高，側面反映了買房人對豪宅品質的信任。

南京市面上最便宜的裝修包，目前聽說的是江北橋林闆塊純新洋房，能建城發·江境，裝續包僅600元/㎡，為剛需群體量身定價。

能建城發·江境樣闆間實景

買房的底層邏輯是，沒有不能買的産品，隻有不能買的價格。而裝修包要考慮的不僅僅是價格了，還有時間、精力和技術等……

有沒有必要買裝修包，還是那句話：因人而異。針對大部分購房者情況，我總結了幾大選購建議，供參考：

1、從時間成本看，自住者比TZ客更适合買裝修包，尤其是首套房剛需群體，工作忙，手頭資金相對緊缺，買包可以幫你省時省心解決裝修問題，實現今早入住的願望。另外一個社區買包的人多了，個人裝修自然也就減少了，社區環境、噪音情況将會大大改善，社區變得更純粹。

2、從資金成本看，個人裝修過的都知道，裝修是個無底洞，預算沒有盡頭，尤其在選擇衛浴廚房産品時，不同品牌差價很大，每個人都想再往上挑一挑更好的，不免透支自己的錢包。而裝修包相當于一步到位，開發商幫你整體設計 集中采集，所産生的價格優勢是你個人砍價也達不到的。

值得注意的是，為了利潤空間最大化，開發商通過集采的産品，市面上可能查不到，因此你沒法比價，雖承諾了品牌，一般升級裝修标準中會采用“xx定制”或“同等品牌”的字眼，最後落地什麼品牌暫不可知，對産品款式有指定需求的買房人，需要留個心眼了。

3、有些住宅高科技，你不買包，後期自己無法操作，入住後後悔也沒用。比如南京不少高端盤流行的“六恒”科技系統，一些類似于“毛細血管”的裝置在建樓時需要埋入牆體，後期無法自行添加改造。這類科技房在南京頭部闆塊最常見，南部新城大校場“四葉草”中的三盤均為科技房、雨核金基嘉玥也采用其獨有科技系統。

河西中的朗詩璟華府，采用朗詩第六款科技産品-“健康堡壘”，将戶式化熱泵主機、輻射系統、置換式新風及智控系統相結合的戶式化科技住宅産品。輻射闆就像牆體中的毛細血管，遍布牆體中，這種，你自己肯定沒法弄。

頂部輻射闆示意圖

還有的别墅産品，面積大，自己裝修投入成本非常多。但如上秦淮的芳原，别墅裝修包價格為2500元/㎡，大約40萬就可以獲得精裝的疊墅交付，超劃算。

4、最後偷偷揭露個事情，為什麼開發商極力推薦你買包，因為精裝包選配率直接影響工程成本。自媒體南京F哥向專業工程造價人員請教過，裝修包這個東西，成本和量挂鈎的很厲害。如果賣的多，成本就低，如果賣的少，那成本就是災難。粗略估計，如果裝修包隻賣掉了50%，成本會上升125%。

02

市面上哪些盤，裝修包有性價比，或是亮點突出？

01

頤和鉑岸江璟

區位：江核青奧

裝修包價格：1818元/㎡

項目動态：頤和鉑岸江璟在售建築面積約110、130、165㎡戶型，銷許均價33957元/㎡，預計2023年12月底交付。

據置業顧問介紹，頤和鉑岸江璟整體采用品質精工高端标準，升級裝修甄選杜拉維特、西門子、菲斯曼、東芝、松下、高儀、愛迪士等國際知名品牌，配備整貼牆布、電視背景牆、末端淨水、玄關櫃、主卧衣櫃、陽台家政櫃以及西門子洗烘一體機等精裝大件，另外還有玄關、餐客、廚房、衛浴、收納五大使用功能體系統，整體品質感滿滿。

我在現場觀察到，門口玄關櫃還貼心設計了穿鞋凳，細節做的很到位。

頤和鉑岸江璟樣闆間實景

02

紫京四季雅園

區位：江甯上秦淮

裝修包價格：2300元/㎡

項目動态：紫京四季雅園目前在售1、3号樓少量精裝房源，戶型建面約102、125㎡，銷許均價33551元/㎡。

紫京四季雅園定位改善居住，是目前江甯區在售項目裡唯一帶會所和泳池的。從樣闆間的設計風格和裝标來看，輕奢風，配置采用國際一線品牌↓

紫京四季雅園裝标品牌

紫京四季雅園樣闆間實景

我去實地踩盤時，對紫京四季雅園升級裝修包中的一些亮點印象深刻。

門口設置挂鈎，方便業主脫鞋時挂置東西，或者挂雨傘。

為孩子考慮，洗臉台盆下方設計了可伸縮的站台，貼心細節。

門口鞋櫃帶除臭精靈。

03

金基雅玥

區位：雨花中央科創生活區

裝修包價格：2800元/㎡左右

項目動态：金基雅玥預計6月首開3、6#，預計帶包精裝價3.7萬/㎡，戶型建面約96、115、118、137㎡，共推出212套全裝修房源。

同樣是金基出品，金基雅玥裝修包約2800元/㎡，而嘉玥4300元/㎡，為何差這麼多？置業顧問表示，嘉玥帶科技系統，除此之外二者升級裝标都一樣。

可以透露給大家，金基雅玥這次精裝标準，雖然明細暫未公布，但沿襲金基傳統，裝标不低。

三大件日立中央空調、威能地暖鍋爐、金基科技新風，客廳無主燈設計，牆布交付、電動晾衣架，不乏布魯斯特、意大利科瑞娜等國際一線品牌。（具體以開發商公示為準）

樣闆間效果圖

04

中海觀江樾

區位：江核青奧

裝修包價格：2000元/㎡左右

項目動态：中海觀江樾主力在售13、15、17号樓，共260套房源，建築面積約110、118、128、142㎡，銷許均價34154元/㎡。

升級裝修包三大件齊全，采用大金的中央空調，百朗的新風系統和博世的地暖（以開發商公布為準）。整體色系溫暖明亮，冷暖相宜，廣角陽台是戶型的加分項，整體标準較高，選用高端一線品牌。

中海觀江樾樣闆間實景圖

05

河西金茂府

區位：河西

裝修包價格：3800元/㎡

項目動态： 河西金茂府3、7号樓剩餘少量房源在售，建築面積約155、190㎡，全裝修銷許均價56747元/㎡，另有3800元/㎡裝修包，首付8成。

河西金茂府使用十二大科技系統：含循環地源熱泵系統，毛細管網系統，24小時置換新風系統，濕度調節系統，抗霾防PM2.5除塵系統，外牆、屋頂、地面保濕系統，高效節能外窗隔熱系統，抗幹擾隔音降噪系統，同層排水系統，末端淨水系統，智能燈光控制系統，安防系統。

河西金茂府樣闆間效果圖

03

政策方面，近期也有風聲傳出。

今年3月，有小道消息稱，南京預計将發布價格新政：升級包定價不能超過毛坯限價8%。不過，該消息一直未得到證實，如果是真，後面南京多闆塊售價也會迎來變動，借助裝修包漲價的缺口也将被堵上。

另有傳言說，今年南京第二次土拍，有地塊将不設置限價！如果是真的，裝修包還有必要繼續賣嗎？

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!