今天上午天我們一起回顧了周期中的巨無霸——康波周期，它也是4種周期中，時間跨度最長的，約為50-60年左右的大經濟周期，也被稱為新技術周期或者商品資源周期。

今天我們就來了解下什麼是庫茲涅茨周期？庫茲涅茨周期平均在20年左右，通常是15年上漲，5年下跌。這種波動在美國的建築行業中表現尤為明顯，而建築業又與房地産息息相關。所以後來庫茲涅茨周期也被稱之為“地産周期”或“建築周期”。

而地産的變化，往往又與人口繁衍和遷移密不可分，所以庫茲涅茨周期在某種程度上，也反映了人口周期。房地産周期的規律：房租上漲——房價上漲——貸款增加和信貸支持——房子供不應求——經濟的強勁——房價就漲的更高——資本開始炒房——開發商更加玩命蓋房子——房價過高，超出了大家承受能力——需求降低，購買力下降房屋滞銷——銀行信貸收縮——經濟蕭條，股市崩盤——房地遇冷——利率下跌，企業負債壓力降低，改善營商環境——從而迎來新的複蘇。

所以房地産周期，也是在周而複始的前進。之所以說，十次危機九次房地産，就是因為一旦房子掉頭大跌，基本鐵定意味着經濟滑坡，甚至帶來金融危機。一方面是建築行業承載了太多的勞動力，樓市危機，大面積失業産生，必然會帶動其他行業出現問題。另一方面就是，房價大跌，一切财富效應開始消失，股價也會随之下滑，大家會覺得财富減少，消費也會停止，社會需求萎靡不振，進而影響中遊工業，上遊能源和采掘，整個經濟都會出問題。

最後一方面也是最可怕的，就是買房大家基本是有貸款的，甚至加了3倍杠杠，如果房子大跌，引發人們被動棄房斷供，從而引起銀行危機，那才是最崩潰的。

有數據顯示，美國樓市的上行期，平均漲幅是50%左右，而下行期，平均跌幅是30%，所以樓市一直被視為是漲多跌少，看似絕對價格永遠漲。但是如果用一百年的數據測算下來，樓市最後的相對漲幅，其實與通脹基本持平，也就是說長期來看買房隻能保值，而不能增值。當一段時間内，房子的收益率大幅提升後，必然也會帶來大幅度的價格回落，曆史總在不斷的重複。

中國由于房地産市場起步較晚，數據鍊時間不長，還不足以對庫茲涅茨周期，提供實質性的證據支持。不過有觀點認為，在1998年福利分房停止後，我們的房地産周期也正式開啟了。如果按照庫茲涅茨周期平均20年來算，我們的房子周期已經比别人長了很多。現在調控的時候央行也會小心翼翼，因為央行知道，風險可能已經比較大了。為了不讓價格出問題，就得盡量控制繁榮的發生，言外之意，就是樓市防暴漲的目的也是為了防暴跌。

總之，任何事物我們都應該盡量看到它背後的周期屬性，不要一直看漲，也不要一直看跌。金融的世界裡，始終都是有進有退，有盛有衰，盛極而衰，否極泰來，定位周期，才能順勢而為。

明天我們繼續了解下朱格拉周期又是一個什麼周期？明天見。

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