三林是浦東二手房成交量最大、成交最活躍的一個闆塊。

因為這裡的房子是真的多。

三林的住房産品層次豐富，從老公房、動遷房、商品房到别墅都有。

300萬到3000萬預算，三林都能滿足購房者的需求。

三林可以說是，浦東二手房賣得最火的一個地方。

而在這裡，我們發現了上海樓市的一個可怕真相。

三林曆史悠久，明朝弘治年間三林就已經成為“民物豐茂，商賈鱗集”的地區。

今天我們所講的三林闆塊，不包括中環内的楊思前灘部分。

即便如此，橫跨中環至外環外的三林仍然是面積很大的一個片區。

三林最值得說的，是其優越的地理位置，和便利的交通條件。

三林地處前灘正南方，西靠黃浦江，東接禦橋，南接浦江鎮。

三林自己雖然沒什麼産業，但受到周邊張江科學城、前灘商務區、禦橋科創園甚至康橋工業區這些産業中心輻射。

周邊這些産業大佬，為三林帶來大量的優質客群。

當然，三林也憑借自己得天獨厚的優勢，把這些客群留了下來。

三林的交通配套，是它最大的賣點。

闆塊内有11号線，8号線，6号線三條地鐵線。

尤其是11号線，能級相當高，到徐家彙隻要20分鐘，到前灘隻要1站。

8号線則直達人廣，6号線直達世紀大道。

未來還有19号線和機場聯絡線，去虹橋商務區、張江和浦東機場更加便捷。

三林自駕也相當方便，上南路、楊高南路兩條主幹道，一腳油門上中環和外環，去哪都很方便。

便捷的交通，讓三林也不乏市區客。

之前就有很多市區人被動遷到三林，後面親戚朋友也來了。

最重要的是位于地理中心，不像大虹橋或者唐鎮，隻能在西邊或者東邊上班，住在三林，浦東浦西都能兼顧。

作為動遷大居，三林并非一個低密社區，但這也讓三林多了一份浦東稀缺的“煙火氣”。

商業配套上，新達彙（三林印象城），金誼廣場雖然加起來才20萬方，體量不大，檔次也一般，但作為社區商業足夠了，吃喝玩樂一應俱全。

即便是工作日的白天，商場裡也人氣十足。

想要追求高端體驗的，前灘太古裡也近在咫尺。

教育這一塊，可能是三林的一個短闆，但不是很明顯。尚博實驗小學，上實南校也都還可以。

金光小區，因為對口上實南校，97年的老房子，成交價都要接近9萬了。

畢竟在“公民同招、民辦搖号”的政策背景下，一個優質的初中學區顯得尤為重要。

說完三林的配套，再說說這裡的小區。

淩兆新村，三林最老的小區，上世紀90年代的房子，小戶型剛需，當前的單價在5萬左右，不到三百萬就可以上車。

五品十三苑，房齡也老了。

這些不帶學校，2000年以前的老房子，如果預算不是很緊張，不建議入手。

想對來講，三林新村、衫林新月、永泰花苑這些動遷小區就要新一些，至少帶個電梯，居住體驗會好很多。

當然價格也會貴一點。

往東到了三林城這一塊，就有很多高端品質小區了，主要三林站和三林東站這兩站附近，新達彙和金誼廣場也在這一塊。

中房櫻桃苑，2006年建成，名字像動遷房，但卻是闆塊内的标杆小區。

一梯一戶，大面積落地玻璃窗，采光無敵，小區内綠化率超高。

車位比也很高，完全不用考慮停車問題。

小區内都是100平的大兩房和130平的大三房。

對口尚博實驗小學，适合改善人群，除了貴點，沒毛病。

相比中房櫻桃苑，萬科金色雅築的戶型更緊湊些。

金色雅築以小高層和洋房為主。其中70多平的戶型，得房率很高（送陽台）。

紅色面磚的外立面看上去很新。萬科物業，維護地也很不錯。

不過小區雖然有地下車庫，但車位還是很緊張。

金地灣流域，金誼河畔，品質也很能打，大戶型居多。

這幾個次新商品房，單價基本都要在10w以上了。

三林出了外環，也就是三林南，也有不少房子。

比如電信三兄弟，三大品牌開發商的作品，綠地香頌，保利林語溪，中海禦景熙岸。

品質不錯，缺點是離地鐵太遠，附近沒啥商業。

追求品質，出行不靠地鐵的可以考慮。

靠近8号線蘆恒路地鐵站，則有很多動遷房和經濟适用房，都是2010年之後建造的。

比如綠波家園，盛世南苑，房齡新，品質也還可以，單價也低。

三百多萬一房，四百多萬兩房，很适合剛需上車，不過容積率相當高。

這些帶電梯的動遷房，經适房，居住環境還是完勝市區老破小的，8号線零距離，通勤很便利。

周邊也不缺商業配套。

因為房源多，産品層次豐富，三林内部置換活躍。

有句話講，“上海成交看浦東，浦東成交看三林”。

從成交結構來看，三林的确可以說是浦東樓市和上海樓市的一個縮影。

一方面，三林的動遷房和老公房挂牌量大，成交活躍，因為有源源不斷地剛需客買在這裡。

另一方面，次新房商品房，出房率不高，去化很快，可以說出一套賣一套 。

隻要誠心賣，快的話兩個星期，慢的話不到一個月都能出掉。

因為這些商品房小區環境好，自住率高，而三林的改善置換需求很大。

尤其口罩事件後，老公房、動遷房和商品房的居住體驗天差地别。

大家都在積極賣掉差的，買入好的，為了住的舒服也好，實現資産的向上躍遷也罷。

畢竟手裡好幾套動遷房的家庭在三林真的太多了。

哪怕小區離地鐵遠一點，地理位置差一點，隻要住的舒服，品質能打，在三林就不缺客戶。

這些個體的買房意向彙聚到一起，就是群體的買房趨勢，結果就是差房子、老房子漲不動，好房子則一漲再漲。

在三林如此，在整個上海也一樣。

這就是上海樓市裡正在發生的可怕真相。

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