■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

随着農村宅基地制度改革的深入和《土地管理法》的全面修訂完成，擁有一塊百餘平米面積的宅基地的确是人生的一大幸事。

自住可以蓋3層以内的小“别墅”，居住體驗遠勝于大城市擁擠逼仄的老舊樓房。加入改革試點隊伍則可以出租給投資者從事民宿、文創産業建設，靠房就可以收租金賺錢，年底還能獲得一筆可觀的分紅。不過，在農村占地建房一定要合法，否則麻煩也會接踵而至。

本文，在明律師就為大家梳理幾種會給自己惹來麻煩的違法占地建房行為，你可一定不要以身試法、觸碰紅線。

首先聲明一點，如果你的占地建房行為發生在1987年《土地管理法》施行前，尤其是早于1982年《村鎮建房用地管理條例》施行這道“線”，那麼恭喜你，基本上你怎麼建的都不能算是違建，拆你那是必須給補償安置的，你可以換個地方再蓋。

近期坊間一直在議論的“違法占地建房倒追35年”會不會成真，我們不做過于絕對的判斷。但總的道理是，你的建設行為越早，被判定為“曆史遺留原因形成的無證房屋”的可能就越大。一旦遇到違建查處或者征收拆遷，農民要及時咨詢專業律師進行應對，不可盲目認為自己的房屋建了幾十年了，就不是違建。

《土地管理法》第78條規定，農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府農業農村主管部門責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

我們可以看到，這是一種違法情節較為嚴重的違法占地建房情形，“罰則”部分沒有可供商量的餘地，隻有“退還土地，拆除房屋”這一個選項。

值得大家注意的是，這種情形的查處主體不是自然資源和規劃主管部門，而是農業農村主管部門。所謂的“非法占用土地”，應做寬泛的理解，既包括非法占用集體建設用地，也包括違法占用農用地。

以往很多農民朋友對這個證存在誤解，認為自己從來沒見過這個證，《城鄉規劃法》又是主要管城市的法律，管不到自己建房頭上來。

而事實上，自2020年《土地管理法》修訂以來，各省幾乎都出台了自己的“農村村民住宅建設管理辦法”一類的規範性文件，這類文件中均明确要求村民建房要首先辦理鄉村建設規劃許可證。

而根據《城鄉規劃法》第65條的規定，在鄉、村莊規劃區内未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

可見，沒有辦規劃許可的結果就是改正或者拆除。蓋錯了房子，改正那也是“拆改”，不可能不拆就能改對了。

曆史遺留的無證房屋，可以盡力去和有關部門“掰扯”；新增的無證房屋，那就很難救回來了。

有的朋友可能會說了，我已經辦下了集體土地建設用地使用證，有“地證”的情況下建起來的房屋，總不該也按違建查處或者不予補償了吧？這樣想無疑是要面對法律風險的。

最高人民法院在（2017）最高法行申6326号《行政裁定書》中指出，xxx于2013年4月未取得建設工程規劃許可即實施建設行為，即便享有合法的宅基地使用權，亦不屬于曆史原因造成手續不全可以補辦手續的情形，涉案限期拆除決定認定其建設房屋屬于違法建築并無重大明顯違法，可以作為強制拆除的根據……

據此可知，有宅基地使用權證村民也不可想怎麼建就怎麼建，鄉村規劃許可仍是有必要取得的。

有的朋友說了，我可不是在新批的宅基地上從頭開始建房。房子本來就有，證件也都齊全，我隻是想翻建、改建、擴建上一番，都在自己家院子裡，這該沒人管了吧？

要擱十年前，這類行為沒準真沒人管，農民建了也就建了。但在今天，對不起，翻建、改建、擴建和新建一樣，都需要辦理規劃許可手續。沒手續就施工，鐵定違法。

實踐中很多人喜歡加蓋個陽光房、玻璃房，把房子搞出一些現代氣息，建可以，但必須報批，否則這類建築十之八九會被判定為違建，接下來就是拆除。

江蘇省《關于加強和規範農村宅基地管理工作的通知》中指出，嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地，嚴禁下鄉利用農村宅基地建設别墅大院和私人會館。嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

然而日前自然資源部通報的福建霞浦小皓村“新農村建設”違規占地建房一案中，就出現了32戶公職人員或其家屬購買所謂“康養項目”房屋的嚴重違法情形。

衆所周知，農村宅基地是村集體無償分配給本集體經濟組織成員，用于保障其居住用房的集體建設用地。凡城鎮戶籍居民皆無權通過流轉取得農村宅基地及其上房屋。宅基地制度改革目前也僅鼓勵面向城鎮投資者出租房屋，最長不得超過20年。

《土地管理法》第66條規定，不按照批準的用途使用土地的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權。

在前述通報案例中，涉案地塊最終被當地政府強制收回，房屋被拆除後恢複了土地原狀。顯然，外村人尤其是城鎮戶籍居民想要在農村“破土動工”，是極易構成違法建設行為的。

在明律師最後要提示大家的是，大家切不可過分迷信“曆史違建”的認定一說而無視已有的法律法規。至少從此刻開始，你的新建行為肯定構不成“曆史違建”，隻能叫做新增違建。而對于新增違建，從中央到地方都持零容忍的高壓打擊态勢。一旦你無法證明自己房屋的合法性，在征收拆遷、騰退改造、宅基地制度改革中就一定會吃虧，嚴重的更會面臨宅基地被收回、房屋被強制拆除等嚴厲的懲處。

當然，當大家遇到違建查處而自認為委屈時，及時咨詢專業律師是必要的，至少律師可以告訴你有救還是沒救，以及能救到何種程度。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，謝絕轉載！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!