大連公寓出售稅費怎麼交?**大連的40年公寓房價一直不怎麼漲，不漲價的原因有很多，除了貸款和年限之外，很多人對稅費也是比較介意的但是在買的時候和賣的時候很多房産經紀人也說不清楚稅費到底怎麼計算，今天就給大家深度講一下這個稅費計算方式**，現在小編就來說說關于大連公寓出售稅費怎麼交?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

大連公寓出售稅費怎麼交

**大連的40年公寓房價一直不怎麼漲，不漲價的原因有很多，除了貸款和年限之外，很多人對稅費也是比較介意的。但是在買的時候和賣的時候很多房産經紀人也說不清楚稅費到底怎麼計算，今天就給大家深度講一下這個稅費計算方式**

(一) 在講解之前先給大家普及下幾個價格名詞

1， 成交價：這個價格很好理解，就是《房屋買賣合同》中約定的出售價格

2， 網簽價格：是在存量房交易合同網簽備案平台（簡稱網簽備案平台）備案的價格。網簽價格不得高于成交總價。

3， 評估價格：稅務部門系統内價格或稅務部門指定的評估所實際看房後給出的價格。（一般新小區首次有成交的因地稅沒有評估價，需要評估所實地看房給出評估價）

（二）計稅價格如何确定

1， 買賣雙方需按照網簽價格申報稅費，稅務部門确定評估價格，網簽價格與評估價格兩者取高者為計稅價格。

2， 一般稅務部門會按照其系統内的價格确定評估價格，若買賣雙方對提供的評估價格不認可，可以申請二次評估，由評估所實地看房後确定評估價格，若稅務系統内無價格，會直接由評估所實地看房後确定評估價格。

3， 首次評估與二次評估，取低者，為稅務評估價格。

（網簽價格是影響貸款的評估價的，雖然可以通過裝修款的方式讓網簽價格小于成交價，但是也同樣會讓你貸款額變少。所以想省稅費的也要看實際情況，這裡不做解析，有疑問可以私信我）

下面就是正題了：

【開發區非住宅稅費】

買方：①契稅全額評估價4%；②印花稅全額評估價萬分之五（依政策小規模納稅人減半征收）。

賣方：需要提供業主購買時的契稅發票，維修基金票和總房款發票。①個稅差額20%；②增值稅及附加差額5.3%；③土地增值稅差額30%~60%或者全額評估價5%；④登記費550元或80元；⑤印花稅全額萬分之五（依政策小規模納稅人減半征收），上述差額是指上一手總價發票的金額減去這一手稅務系統的評估價的差值。

【 市内四區非住宅稅費】

買方：①契稅全額評估價4%；②印花稅全額評估價萬分之五（依政策小規模納稅人減半征收）。

賣方：①個人所得稅：核定征收2%和查實征收差額20%；（計稅價格-原購房發票價格-合理費用）②增值稅及附加：全額征收5.3%，差額征收5.3%(計稅價格-原購房發票價格-合理費用)。**這裡個稅和增值稅的征收方式如果是差額則都是差額征收，如果是全額則都是全額征收**

③土地收益金：出讓土地免征，劃撥土地每次按房屋所在的級地收取40-300元/㎡不等；

④土地增值稅：核定征收5%；發票計價法征收（差額30%~60%）（市内4區現政策2007年後系統有契稅記錄必須按照提供發票增值稅差額/土地增值稅發票按年加計扣除法）。

接下來就是比較難算的地方了，這裡有一個發票按年加計扣除法。這個到底是怎麼算的，可以往下看

首先，發票按年加計扣除法征收方式是：增值額（評估價-扣除項目）的百分之30-60征收（稅務部門能查到業主原始購房發票就必須按照此方法征收）

接下評估價很好理解了，就是最後的計稅價格。扣除項目比較多。

扣除項目=發票金額 發票金額*5%*年限 本次轉讓産生的城市維護建設稅 本次繳納的教育費附加 本次繳納的印花稅 上次購房的契稅稅額

**這裡可以把扣除項目理解為買房和這次賣房的成本，發票金額就是原購房成本，加上房子年限的每年百分之5的增值，加上其他**

增值額=評估價-扣除項目

增值率=增值額/扣除項目*100%

增值率低于50% 土地增值稅稅額：增值額*30%

增值率大于50%低于100% 土地增值稅稅額：增值額*40%-扣除項目金額*5%

增值率大于100%低于200% 土地增值稅稅額：增值額*50%-扣除項目金額*15%

增值率大于200% 土地增值稅稅額：增值額*60%-扣除項目金額*35%

增加一個小的知識點：其中在扣除項目中，有兩個稅費，一個是城市維護建設稅，一個是教育費附加。這兩個稅費也是有單獨的計算方式的。上述講到的一個增值稅及附加，這兩個稅費就是在這個附加稅種裡面，除了這兩個之外還有地方教育附加。

他們的稅率是：城市建設維護稅 增稅稅稅額的7%

教育費附加 增稅稅稅額的3%

地方教育費附加 增稅稅稅額的2%

舉個例子：一套非住宅，面積為35平，原始購房發票金額為155000元，契稅金額：6200元，發票開具日期2010年1月，網簽價格為209100元，評估價格為251800元。

扣除項目=155000 155000*5%*10 （251800-155000/1.05）*5%*7% (251800-155000/1.05)*5%*3% 251800*0.05% 6200=239283.85元

增值額=251800-239283.85=12516.15元

增值率=12516.15/239283.85*100%=5%

适用稅率：30%

土地增值稅稅額為：12516.15*30%=3754.84元

總結一下：土地增值稅其實就是你漲的越多，稅費越高，處理好的話幾千塊錢，處理不好的話可能幾萬幾十萬稅費都有可能。大家要是對這個稅費還有什麼疑問可以随時私信我，一定第一時間為你解答。

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