即将過去的4月份，北京二手房市場整體行情“溫而不熱”。從市場表現來看，購房者看房活躍度有所提升，但依然較為理性，并未盲目跟風。根據北京中原研究院的統計，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套，預計全月成交14000套左右，環比下降約兩成。

業内人士分析指出，當前市場整體較為平穩，交易規模相較去年同期有所減少，但相較疫情前年份屬于正常水平，沒有出現明顯上揚或下行态勢。而對于即将到來的傳統樓市旺季“紅五月”，受“五一”小長假及疫情的不确定性影響，成交量上升的壓力依然較大。

在業内人士看來，4月份，北京二手房市場整體行情“溫而不熱”。 新京報資料圖片

故事：

看房一年後“理性剛需族”出手購房

90後的購房者小儀（化名）自稱是一位理性的剛需“上車”族，她從2021年4月開始，斷斷續續一直在看房，到今年4月初，終于定下了一套二手房。

小儀告訴新京報記者，她的目标為一居或小兩居，因為想自住，希望小區環境好一些，因此，選房時放棄了“老破小”，并将區域鎖定在朝陽區，但此前始終沒找到合适的房源。在看房的這一年時間裡，小儀的預算不斷上漲，“由最早的430萬元左右，上升到520萬元，預算漲了小100萬。”

春節前後，小儀感覺到市場有所回溫，房價也開始出現上漲，“我關注的幾個小區，市場關注度都挺高，要麼小區不出房，出房的，業主心氣都特别高，年前480萬左右能買到的，年後挂出來的得520萬了。我當時覺得在‘小陽春’期間不一定能買到房了，有點想放棄了。”

最終，4月份，小儀看中了朝陽區阿曼寓所一套64平方米一居室，戶型、物業方面都比較滿意，而且議價空間較為靈活。小儀說，這套房原本的挂牌價為535萬元，超過她的心理預期，但由于業主賣舊買新、誠心出售，最終她将價格談到了518萬元。随後，小儀簽了合同付了定金，準備申請公積金組合貸。

為何看房近一年後會選擇在此時出手？小儀稱，主要是因為現在房源價格比較穩定，而且還有一定的議價空間。談及對目前市場的感受時，小儀表示，雖然市場熱度有所回升，但大家對于買房，尤其是剛需客群購房還是比較謹慎的。

市場：

多個區域二手房成交量價表現較為平穩

小儀這類剛需客買房的情況并非個例。新京報記者從北京多個區域中介門店獲悉，4月以來，北京二手房市場處于平穩階段，購房者較為理性，并未盲目跟風。

就中心城區來看，麥田房産宣武大區中信城區的區域經理李文表示，雖然附近有新房項目即将入市，分流了部分客戶，但總體來說，4月份，中信城周邊區域二手房整體成交量有所上漲，價格穩中略升，戶型較好的房源及大戶型房源更容易吸引購房者，從挂牌到成交的周期明顯縮短。而在議價空間方面，業主議價空間相對靈活，具體需要根據房源的競争優勢來評估。

與此同時，21世紀不動産幸福家園店的店東付黎明告訴新京報記者，其門店所在的廣渠門商圈，4月份總價在600萬元以下的小戶型成交較快；而對于800萬元以上的兩居，由于偏改善需求，購房者的觀望情緒相對濃一些，因此，成交速度比小戶型慢，成交周期也相對較長。

在朝陽區，北京鍊家望京中心大區南湖店商圈負責人表示，其門店處于望京公房社區，4月成交量相較3月略有下降，除了受4月初疫情影響外，還由于業主心理價位高，部分公房的價格略有增長，而客戶又比較理性，兩者之間心理預期差距在總價的5%左右，因此成交周期有所拉長。

在北五環外的天通苑，北京鍊家天通苑大區商圈負責人表示，天通苑是剛需大盤，首次置業、改善購房的人群相對較多，所以每年3-4月份，剛需購房人群會多一些，但4月天通苑的二手房市場談不上“火”，甚至相對3月份還出現了小幅下滑；購房者較為理性，不會盲目跟風，一般隻考慮價格與市場均價持平的房源或接近上一套成交價的房源，因此價格處于平穩階段。

西四環的青塔商圈，二手房成交也頗為平穩。北京鍊家青塔大區萬科紫苑店商圈負責人表示，4月份區域市場成交平穩，和3月差不多，購房者的數量不少，但優質房源有所減少，導緻交易量并未上漲。相比3月，市場成交周期更長，因為優質房源少了，在售房源的挂牌價也稍有提高，但客戶較為理性，不會盲目跟風，“我們門店的成交量比3月少一些，但成交标的比上個月大，基本都是購買改善型住房的客戶。”

機構：

預計全月成交約1.4萬套，環比下降約兩成

而從整體市場來看，在平穩運行的基礎上，4月下旬暴發的新一輪疫情，對二手房成交量也有所影響。根據北京中原研究院的統計，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套，預計全月成交14000套左右，較3月同期下降約兩成。

據機構統計，截至4月28日，4月北京二手住宅累計成交13170套。 新京報資料圖片

北京鍊家研究院分析師冷會認為，從當前市場表現看，市場整體較為平穩，交易規模相較去年同期有所減少，但相較疫情前年份，沒有出現明顯上揚或下行态勢。

從時間分布來看，上半月銷售情況好于下半月，主要是受疫情影響，部分區域交易有所放緩。從空間結構上看，由于疫情對各區影響不均，導緻中心城區成交占比略微提升，帶動全市成交均價上漲1%左右，但細分各片區價格均處于穩定狀态。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠分析指出，預計4月全月成交規模不及3月，原因在于，一方面由于清明假期期間，北京樓市活躍度不高，三天僅成交194套，遠低于3月日均455套的成交水平，從而拖累了全月成交規模；另一方面，由于進入4月下旬，北京多區域疫情散點發生，對樓市成交造成一定阻力。

而從帶看量等指标來看，據麥田房産數據監測顯示，4月買房人的看房熱情不減，日均帶看量和3月份基本持平；而4月調價房源中，下調挂牌價的房源比例比上月增加4個百分點，房東的預期稍微有所松動。

麥田房産分析師認為，4月北京二手房成交量穩中有降，主要原因在于，一是市場沒有出現明顯的走強信号，購房者的買房急迫性有所減弱，據麥田房産數據顯示，4月份客戶平均成交周期環比3月增加12天；二是受疫情影響，部分置換需求也有所延後，新增挂牌房源和上月相比有所減少，換房的需求有所抑制。不過，雖然成交量有所下滑，但市場基本面和3月大緻相當，優質房源依舊去化較快，也有部分房源需要降價才能成交。

展望：

5月市場信心或有所提升，但走向仍待觀察

對于即将到來的傳統樓市旺季“紅五月”，北京二手房市場走勢将如何？北京鍊家天通苑大區商圈負責人認為，如果4月大部分區域業主願意向下調整房屋價格，5月市場可能會恢複一些交易量，但也不會太多，目前市場平穩狀态下，每個月交易量應該不會有太大波動。

北京鍊家青塔大區萬科紫苑店商圈負責人則表示，預計5月交易量會與4月持平或稍多一些，“5月有一個小長假，大家換房、購房時間上會充裕些。此外，2-4月之間需要置換并且已經賣房的業主，5月會相繼收到房款首付，基本都可以訂房了。但具體成交情況仍會取決于價格，價格高就會影響成交量。”

從整體市場來看，合碩地産機構首席分析師郭毅分析指出，4月北京二手房市場的簽約規模處在一個相對穩定的狀态，雖然這段時間受疫情影響，線下看房、選房方面有一定的制約，但整體交易量還相對活躍，預計5月份二手住宅銷量會逐步走高。

不過，在梁楠看來，雖然當前政策面支持力度持續強化，但傳導至交易市場仍需要時間。預計進入5月，随着政策效應持續發酵，北京二手住宅市場信心會有所提升，但受“五一”小長假及疫情的不确定性影響，5月上旬市場仍難有大幅改觀，整月成交維持上升的壓力仍較大。

“未來市場不确定因素有所增加，金融市場波動和政策面變化均對購房預期産生不同程度影響，同時，疫情情況對後市發展具有重大影響。若5月份疫情局勢緩解，二手住房市場預計可維持平穩态勢，但後市走向仍有待觀察。”冷會如是說。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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