關注并标星獨角MALL更快洞察商業地産最前沿

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作者：小酒

上個世紀60年代，有這樣一個地方，上百個大大小小的購物中心，一派繁榮景象，這裡一度成為人人豔羨的“購物天堂”。

當時，商業發展推動這裡的經濟增速高達12.7%，1969年底，人均GDP更是高達829美元，直接領先内地23年。

1969年港島夜景 來源 網絡

是的，這個地方就是香港！

香港，曾經的商業地産王國，誕生了新鴻基地産、長實地産、恒隆地産等老牌港資企業，同時也湧入了很多勢頭猛烈的新生力量，都沒有讓人失望。

而說到新生力量，就不得不提新世界地産的K11了。

2009年12月，香港尖沙咀K11開業。當時，80%的品牌首次登陸香港，香港K11更是在開業第一年就實現了盈利，且收入比整改前翻了三倍。

圖片來源 K11官網

K11一炮走紅，來勢洶洶，一躍成為商業地産界的後起之秀和商業範本。

乘着這股東風，K11馬不停蹄，開始進軍内地，模式也迅速被複制到上海、武漢、天津、沈陽等多個城市。

據新世界公布的截至2019年6月30日的全年業績公告顯示，集團在2019财年實現營收767.64億港元，同比上升26%。并且新世界表示，主要是由于其K11品牌帶動了整體業績的提升。

圖片來源 新世界官網

2018年3月，廣州K11如期而至。當時，在有各大老牌商場坐鎮的天河商圈，主打“藝術·人文·自然”模式的廣州K11一經面世，便直接成為了商圈内“異類”般的存在。

但也就是這個“異類”，開業僅一年，其月均客流量就已超達100萬，同時成為了珠江新城商圈裡的人流新地标。

圖片來源 廣州K11官網

小酒近日也是來到了廣州K11，一探究竟！

縱觀K11曆來的選址，無論是香港、上海、武漢、沈陽K11，必是城市的核心地段。當然，廣州K11也不例外。

廣州K11位于廣州中央商務區，坐落在廣州最高的商業地标周大福金融中心。

商場周邊毗鄰大劇院、省博物館和廣州圖書館等5大文化地标，同時寫字樓林立，商業發達，是文化與商業的完美融合地，消費潛力巨大。

商場總面積7萬㎡，是珠江新城中軸線上僅有的高端商業綜合體項目。

優越的區位位置，為廣州K11抓住了羊城的高消費人脈。

另外，交通上，商場與地鐵3号線、5号線和APM線聯通。

在B2層，直通花城廣場及沿花城大道縱向鋪設的花城彙購物中心，接駁廣州地鐵apm及5号線花城大道站，為其導入巨大人流。

在商場2層，通過天橋連接北側的高德置地·東廣場，另外還有地下通道與商場連通，也可直接為商場進行導流。

不過小酒去的那天，正逢工作日下午，現場人流隻能說是一般，不是很多。

小酒認為主要有以下兩個原因。

1.商場消費太高，一般低端消費者很難負擔得起，不過這也與商場定位有關。

比如這個有點詭異的娃娃，售價竟要5380元，确認過眼神，是小酒買不起的了。

2.品牌較小衆，業态較單一。整體上商場的業态主要都是偏設計時尚類的品牌，與一般業态豐富的MALL相比，廣州K11面對的消費人群相對更窄。

廣州K11共有10層（B2～L8），每一層精心設計了不同的商業主題，打造了不同消費場景。

總的來說，廣州K11的品牌招商，不同于一般商場的招商風格，而是偏小衆品牌，在定位上更追求獨一無二。

廣州首店超50%，但是品牌普及度不高

基于廣州K11的品牌特點，小酒粗略盤點了一下商場集合的首店。

首先商場負一層，全國首店HEFANG Jewelry。

負二層，廣州第一家、全國第二家言幾又旗艦店。

1層，時尚服飾DSQUARE2、Stella McCartney和鞋履集合店SPIGE都是在華南地區的首秀，同時Marni、Neil Barrett與SergioRossi也都是廣州首店。

2層，GoPro體驗店和運動品牌Asics Tiger也是廣州首家店鋪。

4層，華南首家SONOS音響體驗店。

5層，全國首店至正小菜。

據悉，截止到今年上半年，廣州K11廣州首店的比例已超過50%。

不過，需要指出的是，商場品牌多為國外引進，在國内的普及度和認可度還有待市場進一步加強和驗證。

特色店鋪

從負二層一路往上走，有不少讓人駐足流連的店鋪。

搶奪視線的歌莉娅，店鋪的位置很大，星光閃爍下，邂逅鮮花與綠樹。

Sanse、SPIGE集合店，一店融合了各大知名品牌産品，滿足消費者的多樣需求。

Urban farm都市農莊

位于商場5樓的都市農莊，是連接自然與城市生活的創意空間。

走進都市農莊，新鮮的綠蔬，生機滿滿的水果，滿牆的綠植，充滿了治愈力量。

都市農莊抓住了城市人的狀态和困惑，身臨其中時間變得緩慢，生活變得悠然，讓人忘卻緊繃的神經，心靈變得柔軟。

随着城市生活壓力愈大，相信都市農莊必會吸引不少人流進來體驗，為商場吸引人氣。

言幾又

作為廣州首家黑金旗艦店，言幾又占地2900 平米，空間超大。

同時言幾又還融合了實體書店、咖啡文化、文創産品，文化沙龍、兒童樂園、互動體驗與高端生活服務等衆多業态，全方面滿足消費者的多元閱讀需求。

雖是書店，内裡也是設計感滿滿，包括書的擺放，商品的陳列，獨立的書展空間、中庭的設計等，顔值都很高。

書的種類齊全，館藏書籍約10W冊，外籍書目1.5W冊，有顧客正在看書。

咖啡區也有不少人落座，在安靜看書。

連接消費者和書店文化，言幾又更像是一個公共空間，各個年齡層的消費者都非常喜歡。

文化符号特立獨行，藝術定位拉高逼格

K11有一種魔力，它把每一座都做成了地标級的存在。

尤其是，當下各路網紅打卡日益火爆，K11更是成為了商場打卡的首選之地。

而這其中，K11呈現的文化與藝術元素絕對是功不可沒了。

老廣最愛的金色與嶺南特色榕樹，搶奪視線

走進廣州K11，一股有錢的氣息撲面而來。

擡眼一看，真的是滿MALL盡帶黃金甲。整個商場的色調以老廣最愛的金色為主，從B1中庭，到各層背景牆，到天花，各個空間都由金色鋪滿，強勢吸引消費者的視線。

值得稱贊的是這種金色不同于常見的亮麗金，而是經過處理後的偏柔和的金色。

雖金碧輝煌，但是不會給人很沉重的感覺。

另外，廣州K11内部的主題設計，融入嶺南文化，運用的“榕樹”概念，也是獨具特色。

整座商場裡，榕樹的元素随處可見：大量木材的設計，從包柱到各層不同風格的背景牆，将榕樹理念貫徹到底。

文化是一種情感的表達，更是拉近K11與消費者共需關系的紐帶。

廣州K11通過文化符号的傳達，讓其在同質化嚴重的商業MALL中迅速脫穎而出，并成為珠江新城商圈中特立獨行的人文化的存在。

把藝術裝進商場，瞬間逼格蹭蹭蹭

在廣州K11，逛商場之餘，你可能就順便欣賞到了來自世界各地的名家藝術品。

比如二樓門口放置的這個正溫柔凝視着我的《大頭狗》。

比如在公區人流密集之處擺放的來自于中國藝術家徐震的雕塑：《永生——北齊圓雕菩薩立像和亞馬遜野蠻人》。雕塑大膽的把東西方元素并置在一起，讓人有想深入了解其藝術理念的沖動。

又或是橫跨8個樓面，高達48米的樓梯裝置《升華》，營造出強烈的空間造型感。

還有手藝感滿滿的《大蘑菇》，讓你陷入大自然的想象。

廣州K11直接設計了一份藝術地圖，引領你漫步在藝術的王國。

其實，現在也有很多商場在玩藝術，但是像K11玩的這麼給力的卻是少之又少。

廣州K11的藝術是偏向休閑類的，是表達精神力度的當代藝術。觀衆能在休閑之餘不僅能得到審美的提升，還能引發思考。

毋庸置疑，藝術已成為K11的品牌特色，同時也助力K11更好的進行商業發展。

細節動人心，活動聚人氣，動線順暢、逛着不累

更長時間的停留，才能帶來更多的消費。

如何才能讓顧客在商場裡面停留的時間久一點，更久一點，一直都是困擾商場運營者的難題。

基于此，廣州K11決定從細節和運營上入手。

看得見的細節

古有王熙鳳未見其人先聞其聲，現有K11未到其地先聞其香。

在K11裡面逛着，一直都能聞到一股淡淡的香水味。

好聞的味道能夠愉悅人心，直至逛完商場小酒身上還留着些微的香味，也是很為商場加分了。

不過，商場的細節之美遠遠不止于此。

随處可見卻是精心設計的小擺設，用心。

連電梯的背面都不放過，一片片葉子展現的小心機，完美契合了商場的榕樹概念，增強消費者的體驗感。

另外每個樓層電梯旁邊，都設有導航圖和購物手冊，方便顧客快捷購物。

連這些标志小酒都感覺是一個個藝術品品，既方便實用，又養眼耐看。

在廣州K11裡，細節最終的指向不在細節本身，而是通過這些細節提供了一個讓消費者了解K11是誰的最重要的機會，這是細節的魔力，同時也是K11的魔力。

活動引流，藝術展期間客流上漲50%

運營活動是購物中心觸達消費者的最快路徑，且成本更低，見效更快。

對于主打藝術文化主題的廣州K11來說，活動當然是必不可少的了。

小酒去的時候，正值廣州K11 Design Month“怪美當道”系列活動及藝術展覽。

據說，此次廣州K11特别邀請了兩個國際藝術團體與組合,呈獻兩個怪誕前衛的藝術展覽。

其中,9月13日至10月20日,荷蘭藝術團體“變形記”将會帶來其亞洲首展“擴增視角:從黃昏到黎明”。

9月13日至12月1日,則由時尚品牌KIMMIK和來自紐約的知名時尚玩偶設計師、視覺藝術家Andrew Yang共同呈獻“柏林一夜”展覽。

根據官方數據披露，展覽期間，廣州K11客流較平日上漲超過50%。

同時在小紅書、社交網站上，也有顧客紛紛為展覽打CALL。

由于反應熱烈，廣州K11更是将“擴增視角:從黃昏到黎明”展延期到11月10号。

活動運營一舉兩得，既為其吸引了人氣，同時也提高了商場的社交屬性。

動線合理，逛着不累

從平面圖上看，廣州K11的動線就很清晰。

實際在逛的時候，動線也是比較順暢，主線就是圍着一個圓形，店鋪基本分布在外圍，走一圈下來，就能逛完所有店鋪了，不用走回頭路和斷頭路。

另外，各個店鋪的排布整體相對集中，購物體驗貼合消費者習慣，逛着很舒服。

差異化突圍，廣州K11未來仍需持續發力

在廣州K11所處的珠江新城片區，主要的購物中心以體育中心的廣州天河城為起點一路向東，經由Parc Central天環、正佳廣場、萬菱彙到太古彙形成了現在的天河商圈。另外，還有靠近廣州塔和海心沙的珠江新城商圈。

圖片來源 新浪廣東

商圈是把雙刃劍。

一方面，商圈能為商場帶來穩定持久的人流。

而另一方面，一山容不得二虎，商圈競争激烈，尤其是對于購物中心來說，生在商圈，你就必須得面對随時都會被替代的可能。

圖片來源 新浪廣東

不過，不同于同質化嚴重的傳統購物中心，由于廣州K11主打“藝術·人文·自然”的理念，定位差異化，做的也是可圈可點，才得以在商圈内迅速突圍。

不得不說，廣州K11起頭起的不錯。

但是，仍需要警醒的是，未來廣州K11能否繼續保持增長，直至對天河城、正佳等老牌商業發起正面追擊，還是充滿很大變數的事。

圖片來源 K11官網

今之見：廣州K11！是屹立在珠江新城片區的新新人類，也是廣州商業地産界的後起之秀，人流的新地标、藝術的大觀園，高逼格的打卡區……

未來，廣州K11會是何種面貌？值得期待！

你認為廣州K11做的怎麼樣？

你看好廣州K11嗎？說說你的理由

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