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前言：

1月21日，國家統計局發布去年全年的房地産開發投資和銷售情況：

2018年，全國商品房銷售額149973億元，增長12.2％，再創曆史新高。2018年1－12月，全國房地産開發投資120264億元，比上年增長9.5％。

數據顯示，2018年全年全國商品房銷售均價為8737元，同比增長10.7%（2017年商品房均價為7892元/平），創2010年以來的最大增幅。但考慮到2018年上半年，全國商品房銷售均價已經達到8678元/平，如果僅從半年期算，樓市調控政策效果明顯：2018年下半年，全國商品房銷售均價僅上漲59元，漲幅為0.68%。

全年銷售額近15萬億元，或已是巅峰

2018年是“調控年”，也是房地産新周期的重要年份，特别是下半年，樓市回歸理性，價格走勢趨于平穩，部分地區甚至出現下滑……

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，2018年全年商品房銷售面積同比增幅僅為1.3%，增長速度比上年回落6.4個百分點。

事實上，随着開發商一系列降價等優惠政策的出台，房企12月刷新了單月市場銷售面積和銷售額的紀錄，曆史上第一次單月銷售超2萬億。盡管如此，從下半年的銷售數據看，成交面積和去年相比，同比已經出現明顯下調。

此前，中原地産首席分析師張大偉表示，除非出現突然的政策轉向，否則2018年的房地産銷售紀錄很難被打破。從2018年最後幾個月的銷售數據看，市場上漲以及乏力，樓市的拐點已經出現。

從中原地産披露的數據分析，2018年50大城市合計賣地3.74萬億，土地市場逐漸平穩，熱點城市上漲明顯放緩。 50個大城市平均樓面價為2277元每平米，相比2017年的2627元，下調了13.3%，這也是最近多年來首次出現土地價格開始明顯下調。

張大偉指出，2018年下半年土地市場退燒明顯。從土地市場同比漲幅看，賣地金額年内漲幅最低，從上半年上漲接近40%到當下土地市場基本同比持平。

當然，房地産依然會保持發展勢頭

​在如此嚴厲的購房政策和相對悲觀的市場預期下，2018年銷售數據繼續保持正增長，最大的邏輯就在于，國内城鎮化的節奏依然在持續，城鎮化背後的購房需求依然強勁。

說的簡單一點，不考慮價格因素，農村居民依然還是願意去城鎮購房的。

城市化進程還處于半程，新增住房需求還比較旺盛。我們的常住人口城市化率目前在60%左右，而戶籍人口城市化率一半都還不到。

不久前，恒大研究院也發布了一份報告，根據聯合國預測，到2030年，我國的城市化率要達到70%，對應城市人口10.2億，相比2017年還要增加2億城市人口，這些新增的城市人口大約有80%會流入到國家規劃的19個城市群。

另外，獨居、改善需求也是住房需求的重要組成部分，住房需求雖可能在2018年已達到14.5億平米的峰值，但一直到2030年還會有年平均12.2億平米的需求，這麼看來，絕對值并不低。随着城市可用于建設的土地不斷減少，土地價格推動房價上漲的動力還很充足。

而從房地産行業在GDP的占比中，同樣可以發現這一趨勢。

從2008年到2018年，10年的時間，房地産行業占GDP的比重從4.61%上升到6.87%。相比之下，歐美發達國家占比大多超過10%，其中，美國房地産占GDP的比重達到12.5%。

西方發達國家房地産發展大都經曆上半百年時間，現在仍然作為重要的支柱産業在發展。而我們房地産前後發展的時間不到40年，潛力還很巨大。當然，作為重要的支柱産業，房地産行業發展也将逐漸步入成熟期。

而近年來，随着央行持續有計劃地貨币增發，房價仍會水漲船高。盡管貨币增發速度有所降低，但這是與經濟降速相匹配的。

畢竟，我們還處于發展中國家，經濟增速還是不能放松，在可預見的一段時間内，我們還是要維持經濟必要的高增長。

無論是央行降準，還是經濟增長，都需要加大貨币投放量，加之杠杆的作用，國内物價依然會保持上升趨勢。商品房作為一種人民币标的物，一個保值工具，沒有理由其他東西商品漲價而房價不漲。

2019年，究竟要不要買房？

1月14号，中科院發布《2019年中國房地産行業走勢展望》，預計2019年全國商品房銷售均價同比增速為6.7%，在房地産開發投資、商品房銷售面積、銷售額都有所增長，隻是增幅相比2018年有所下降。

簡單來說，房價繼續漲，但是市場總量縮小，房企日子不好過，嚴控購房者加杠杆！

那麼，2019年究竟要不要買房？這裡給大家一些建議，可以作為參考。

首先，租房并非長久之計，房子該買，還是要買的。因為從始至終，無論是官方還是半官方的所有目标中，都是調控房地産而不是調控房價。如果是剛需一族，條件允許的情況下，該買的一定要買，不應該猶豫。

其次，在一些有産業鍊支撐，有人口流入的城市，該買就買。這些城市經濟依然在持續發展，人口和消費市場都在擴大，通貨膨脹依然存在。當然，應盡量避開郊區和所謂的待開發區域，因為需要時間，而時間就意味着不确定性。

另外是新房、二手房的價格倒挂，如果可以的話準現房是最好的選擇，因為很多區域的二手房在上一波行情中房價透支的太嚴重了，除非你碰到特别靠譜的，否則新房性價比更高。

最後，就是買房過程中一定要多跑多看，畢竟從預付款到交房，時間間隔通常會比較長，各種不确定因素太多。這個時候，盡量選一些有實力的大開發商，至少在持續的調控之下，大開發商的資金鍊更安全，更有保障。

結語

如今在樓市調控政策幹預之下，樓市已經進入“成熟期”了。如果沒有政策沒有較大變動，在2019年，房價也不會出現劇烈的波動了，将會平穩的發展。

當然，對于一直觀望的購房者而言，未來一兩年，或許是不錯的買房契機。可以遇見的是，在國民經濟轉型基本完成，步入新一輪經濟發展高峰期，房價無疑會在此複蘇。

作者：李長祥

編輯：李雨謙 賀秋霞

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