我是成叔，擁有多年成都房産研究和投資經驗，長期持續關注成都地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下成都購房答疑内容，來自微信公衆号“成叔說房”的粉絲精選提問：

提問：成叔，你好，成都本地人，現在有一套一房的安置房，房齡16年左右，還有01年和06年兩套住宅都在出租，還有三個臨街商鋪在出租。都是全款買入的，還有一套房子自住，按揭購入。想進行資産配置，有什麼好的建議嗎？

成叔：你好，不建議全款買房，可以利用杠杠一定要利用好，而且全款資金利用率比較低，利潤也就不能放大。做房産投資一定要看收益利潤，在質而不在量，善用杠杆，選好資産，才能把手裡資産更好經營。2001年的房子樓齡較大，建議出售，長期持有價值不大。安置房的升值潛力也不高，居住舒适度低，環境差，所以也不建議購買和持有。投資房産的核心是房子價值增值，租金收益是次要的，在選擇房産時就要慎之又慎，好的購買才是購房成功的開始。

提問：成叔，你好，最近在成都主城區看了一套二手房，是天府公寓，70年産權的獨棟公寓，價格非常便宜，而且地段不錯，這個地段周邊的房子都漲了不少，但是看到公寓一直漲的很慢，價差越來越大，有點糾結，要不要買這個房子。

成叔：你好，這個房子屬于老破大，面積超過140㎡，是戶型很大的公寓，還是20年房齡的老樓，而且開發商不知名，居住環境混亂，交易轉手的流通性很差，漲幅也會跑輸大盤，隻有當片區漲價，才可以慢慢帶動這類房子上漲，但潛力終究不如次新房和新房。如果是北上廣深這樣的一線城市，位置較好，租售比可觀，但是成都不太建議去購買這樣的老破大産品，容易踩坑，風險較大，可能租金可觀，但是房價漲幅還是不盡人意，投資價值一般。

提問：成叔，你好，四川廣安人，想在老家買一套房子自住，但是看廣安的新盤有不少，預算60萬左右，第一次買房，不知道該怎麼選比較好，廣安棗山和東南片區選哪個比較合适？可否給我一些買房建議？

成叔：你好，廣安棗山片區是新興區域，未來發展勢頭較足，規劃更大，東南片區發展成熟，比較适宜現在自住。廣安本地人比較建議買東南片區，區域配套完善，資源豐富，生活便利。棗山片區教育醫療資源不足，目前還不太适宜自住。在三四線城市買房，建議盡量選擇學區房，學區房能走出自己的市場，收益較穩定。規避電梯的房子，這種房子流動性差，居住舒适度不高，而且貸款年限不夠。最後是盡量選擇區域内的标杆樓盤，優質産品後期流動性也會更強，保值增值屬性更加。總之，購買符合現代人居住需求的房子才是更加優質的選擇。

提問：成叔，你好，成都高新區，已婚一套學區房和父母共有，有現金150萬左右，月供8000内，現在想要麼把中德的房子過戶自持給孩子學區，然後投資一套套三。或者把中德全部過戶給父母，自己重新買一套學區兼顧投資 ，這樣可以買到哪裡的房子呢？還有房源地段和面積真的那麼重要嗎？如果戶型不好，還可以買嗎？現在市場行情适合入場嗎？

成叔：你好，中德的學區還是比較優質的，前景也較好，但如果你們對學區要求高，也可以換别的學區。首先是把中德房子過戶給自己，再買就是二套房，150萬首付，買二手差不多總價200萬，這個價格可以買南湖或者新川的入門套三投資，選擇不多。第二個是自己重新買，把房子過戶給父母，這樣你們可以有首套房資格，總價預算差不多285萬左右，可以買到南城或中德的房子，這是比較推薦的方案。地段和面積的确很重要，但房源自身條件也需過硬，裝修朝向等可以忽略，但是一型戶型一樓不包括在内，這一類房産流通性差，升值潛力不高，投資收益也會比大盤低。當前二手房市場是比較值得購房者入場的，議價空間大。

提問：成叔，你好，坐标成都，已婚一套房自住，目前有一筆現金打算置換改善房，希望房産自住舒适度高，并且有有一定保值增值能力，看了不少樓盤，都有高層和洋房兩種産品，想問一下哪一種更好？該如何選擇？

成叔：你好，洋房和高層的選擇主要由個人需求以及樓盤房屋比例決定。一個小區中洋房單價一般比高層要高，因為洋房戶型好，住戶少均攤小得房率高，比較适宜改善自住。高層樓層高一層樓住戶多，戶型也不如洋房，居住改善性不如洋房，但是購房門檻更低，總價也低一些，比較适宜剛需選擇。洋房更加偏重自住居住感受好，但是流通性差，投資屬性不高，高層容易轉手流通性強，買入門檻也低，總價更低，投資屬性也更強。具體買房選籌詳見知識星球。

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