前天，國家統計局發布了《10月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，數據顯示，10月全國房價平穩回落，各城市的調控政策逐漸起效。

10月全國70城新房銷售價格指數

10月全國70城二手房銷售價格指數

南昌十月新房銷售價格環比上月下跌0.4%，同比上漲0.2%；二手房銷售價格環比上月下跌0.2%，同比下跌1%。

近幾個月以來，南昌的房價一直處于陰跌狀态，前幾天和朋友老夏聊天時，談到他買的那些房子都沒有較明顯的升值，比如他的恒茂國際都會，這幾年價格都沒有怎麼浮動。

另一個同事也提到他自住的恒茂國際華城情況也基本類似，為了解小區情況，趁最近南昌的天氣不錯，我們抓緊來了個實探。

首先是恒茂國際都會。

恒茂國際都會位于青山湖區北京東路，恒茂夢時代廣場旁。恒茂國際都會于2007年建成，小區面積22.5萬㎡，包含住宅和公寓，住宅共有4棟小高層和12棟高層。

小區體量比較大，據老夏說，當年能算得上是“樓王”産品。

簡單分析下小區配套，首先是交通，小區距地鐵一号線彭家橋站大約300米，距離地鐵一号線夢時代站500米左右，公共交通十分方便，輕松解決日常出行。自駕的話小區門口是北京東路，早晚高峰段擁堵較嚴重。

然後是小區的教育配套。小區周邊有吉的堡幼兒園，另外，咨詢中介得知，恒茂國際都會的學區為南昌市培英學校，這個學校也是九年制的，距離小區大概700米左右，無論是孩子上學還是家長接送距離都比較可觀。

商業配套方面主要依靠小區旁的恒茂夢時代廣場，也是恒茂自家的産業，吃喝玩樂輕松滿足，還有一個大型商超家樂福。除了夢時代廣場，小區的底商也十分豐富，隻要下樓就可以滿足基本的生活需求。

說完配套再說說小區内部環境。

小區門口的安保還算負責，需要刷卡進門（我們也是偷偷溜進去的）。進門就是小區地下停車場的入口，小區人車分流，安全性有一定的保障。

值得一提的是小區的地下停車場還能做到有采光，據說這是恒茂未來都會特意做的改變，在車庫設置采光井，還引入部分園林，為了實現更好地采光和通風。

進去之後第一感受就是綠化特别好，“滿屏”的綠色，草坪也修整的不錯，園林景觀維護的也挺好，環境衛生都不錯，在小區簡單的走了一圈，空氣和景觀都不錯，平時在小區散散步還是很安逸的。

小區内休閑玩樂設施較齊全，遊泳池收拾的也很幹淨，可以輕松的滿足全齡段的需求。

總的來說，恒茂國際都會作為交付十幾年的樓盤，小區維護能做到這樣已經很優秀了。

最後看看小區的戶型，由于小區戶型較多，文章篇幅有限，我們選取一個較熱門的三房戶型作簡要分析。

恒茂國際都會110㎡戶型

這是面積約110㎡的三房戶型，三房兩室兩廳一衛，三開間朝南。戶型不算方正，除了恒茂經典的圓陽台很安逸以外，其他方面都很一般，但是圓陽台在這個戶型體現的也并不明顯。

總的來看，這個戶型不太推薦。

綜合以上來說，恒茂國際都會優勢明顯，主要是交通和商業配套都比較成熟，小區環境也不錯。近幾年價格沒有明顯上漲的主要原因是學區不算突出以及價格已經接近天花闆了，不會有可能再迎來大漲。

簡單介紹完恒茂國際都會，再來說說它的“老大哥”——恒茂國際華城。

恒茂國際華城位于西湖區廣場南路205号，八一廣場南面，高層是可以直接看到八一廣場的。小區于2005年左右建成，同樣當年也曾經被稱為“樓王”産品，身處市中心，坐實了“C位”。

和恒茂國際都會一樣，小區體量也比較大，業态豐富，辦公、住宅、公寓都有，從某些層面來說，人員會比較雜。

按慣例還是先說說小區配套。公共交通方面，小區北門離地鐵一号線丁公路北站較近，從小區北門出發大約有700米距離，西門離地鐵二号線永叔路站比較近，大概在800米左右。

除了地鐵，公交車也是小區居民選擇的主要公共交通方式，由于靠近八一廣場，可選擇的公交線路較多，出行也很方便。

自駕的話，小區周圍的路都比較老，道路比較窄，因此經常造成擁堵，自駕出行略有不足，這也是老城區普遍面臨的問題。

教育配套的話，和恒茂國際都會一樣，幼兒園也是吉的堡幼兒園，位置在小區内。小學和初中都是小區旁的廣南學校，九年制，離小區特别近，在小區内就能看到學校（住在這個小區是不是可以比别人多睡十分鐘）。

再就是商業配套，恒茂國際華城的商業配套着實算得上是醇熟。小區底商十分豐富，可以滿足各種生活需求。除此之外，小區旁就是大潤發，北門還有一個盈石廣場，雖然已經成為了廣場舞基地，但是平時逛逛還是可以輕松滿足的。

日常散步的話除了可以在小區内，還可以往八一廣場走走，老年人和孩子的活動區域還是很廣的。

值得一提的還有由于小區位于老城區，離各個大型醫院距離也不遠，比如小區旁就是南昌大學第四附屬醫院，日常體檢和看護還是很方便的。

說完配套就是小區内部。

我是從小區西門進去的，一進去是小區的公寓，環境比較差勁，門口擺滿了電動車，人員也比較雜。

然後再是小區住宅的入口，有人臉識别系統，安保比較負責，快遞也不讓随意進出，我們是聲稱進去租房才讓進的。

小區給我的感覺是年限比較長，小區内設施都比較老舊，除了設施老舊，小區内老人也居多，逛了一圈，基本都是老人在散步。

另外，小區綠化也很一般，遠遠不如恒茂國際都會，小區景觀也維護的不好，基本就是荒廢的狀态。

整體來看，小區内部環境中等偏低，都是一些基礎設施，比較陳舊，體驗感不佳。

戶型的話，恒茂國際華城可選擇的戶型較多，面積從41㎡——282㎡都有涉及，可選擇性較強，我們選取一個常見的戶型簡要分析。

恒茂國際華城126㎡戶型

這是一個三房兩廳一衛的戶型，乍一看戶型有些奇怪，首先是廚房在進門玄關處，有窗陽台，但是餐廳在另一邊，且餐廳帶一個小陽台。客廳的位置有一個衛生間，衛生間是有窗的，有些突兀，空間利用率較低。

主卧衛生間的位置是一個小卧室，大部分人應該會用作書房，這個設計也是很無解了。總的來看，整個戶型和現在市面上很多戶型不同，空間利用較差，但是有想法的朋友可以重新規劃一下，成本還是比較高的。

對于我們愛偷懶的人來說，最簡單的方式就是不買這個戶型（這樣說就不會覺得我是沒錢才不買）。

綜上所述，恒茂國際華城優劣勢明顯，優勢主要是生活配套比較成熟，日常生活比較方便。劣勢就是小區内部建設比較差，維護的也不好，居住體驗感不佳。

簡單分析以後我們再看兩個小區目前的二手房價格。

數據來源：貝殼找房

從貝殼找房平台看到，恒茂國際華城的十月挂牌均價在14966元/㎡左右，應該是包含了公寓在内。住宅均價應該在17500元/㎡左右，和周邊二手房對比，小區溢價率也比較高。

數據來源：貝殼找房

恒茂國際都會的十月挂牌均價在18436元/㎡左右，同樣的，小區和周邊二手房對比，溢價率也比較高，但周邊都是老小區也占很大因素，挂牌房源最高的均價達到25882元/㎡，簡單看了一下，應該是裝标比較高。

總的來說，恒茂這兩個标志性樓盤的有許多相同點，同樣的配套成熟，靠近商圈，還有鮮明的圓陽台，這也是我很喜歡的一點。

相對比來看，在小區維護和建設方面，恒茂國際都會遠遠勝于恒茂國際華城（僅為個人意見）。

最後做個小互動，如果要購買同區域的房源，你會選擇恒茂的産品嗎？

（以上觀點均為個人分析，如有錯誤歡迎指正

除特殊說明以外，文内圖片均為南昌樓市情報實拍圖）

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