有個朋友說，法拍房比盲盒還刺激，因為你不知道要面臨的是驚喜還是驚吓。但，依然有很多人難擋低價優惠，紛紛入局。

法拍房有多火？幾組數據可見一般。

挂牌量上，以阿裡法拍房平台為例。2017年，該平台法拍房挂牌量僅9000多套，到了2020年，已經突破200萬套。短短三年時間，挂牌量上漲200多倍。

法拍房報名人數、成交量，在過去幾年同樣呈現數倍增長。

全國法拍房成交量變化

來自海豚選房的數據顯示，全國法拍房成交數量，從2013年的1313套，在2018年驟增至139737套，增加了一百多倍。

在北京，今年1月份的法拍房成交量創下2020年以來的新高，平均7.81人争搶1套法拍房。

相當于市場價7、8折的法拍房，成為很多人的撿漏新方向。就連房姐多少年沒見的遠方親戚，去年也在問：法拍房能不能買？

不同于購買普通商品房，法拍房背後牽扯因素太多，是撿漏還是跳坑，既講究專業性又得靠運氣。價格雖誘人，也不能掉以輕心，不能一看價格低就兩眼放光的沖過去。

尤其需要注意的是，有一類房子，不管價格多低，都盡量别碰。在阿裡拍賣的平台上，這類房子，打對折都少人問津。

這就是商鋪、寫字樓這樣的商業物業。

在阿裡拍賣上，住宅房源的價格一般相當于市場價的7、8折，而一些不太熱門的房源，成交價最低能到6折多。

當然，也有一些特别熱門的房源，成交價甚至能遠高于評估價。去年，房姐關注到曾有兩套房源，經過激烈角逐後高出評估價成交。

一套是位于農業路上的省實驗中學學區房，房齡老、裝修差、布局差，但仍不妨礙很多人參與報名和幾百輪的競價；另一套位于普羅旺世，評估價250多萬，最終成交價接近300萬。

而商業物業呢，就算起拍價相當于評估價打了對折，依然鮮有問津，流拍頻繁。

阿裡拍賣上已經結束拍賣的商業用房，絕大多數無人報名而流拍

有的商鋪二次拍賣，依然流拍

在阿裡拍賣上，鄭州市域範圍内2月至今已經結束拍賣的商業性質的物業（涵蓋商鋪、寫字樓、公寓）共有109套。無人報名參與競拍的有92套，也就是說，這92套最終均流拍。成功拍出的隻有17套，占比僅僅16%。

是價格不夠優惠嗎？必然不是，恰恰相反，如同上面所說，商業物業的價格優惠幅度比住宅更大。

來看幾個拍賣的房源。

比如位于福彩路的商鋪，評估價是1128.8640萬，變賣價為677.3184萬，相當于打了六折，有3000多人圍觀但無人報名，最終流拍；

還有高新區梧桐街上的一個商鋪，起拍價相當于評估價的56折，同樣以流拍告終；

位于文化路上的航天商務大廈某個整層的辦公空間，評估價1799多萬，起拍價定在了1038萬，相當于57折，但也無人過問。

一馬路1号一個價值322萬多的商場商鋪，打56折以180萬的價格起拍，同樣有人圍觀有人“設置提醒”，但無一人報名競拍。

在阿裡拍賣上，被“賤價處理”的商業物業還有很多。但就好比超市裡的冷門商品，打上黃色促銷價簽也沒人願意多看一眼。

究其原因，與這幾年的商業物業的天量供應和投資風險直接相關。

先說商業性質的公寓，我們1月份曾寫作一篇《成交腰斬、去化周期100個月，啞火的鄭州公寓還有救嗎？》，對當下鄭州的公寓市場做了比較詳細的分析呈現。

公寓總體有什麼特點呢？

供應猛增、成交銳減，2020年的成交量僅為2019年的42%，庫存去化周期高達100個月。在價格上，打折促銷、降價賤賣已是常态，最近這兩年，四環内單價萬元以内、特價5、6千的公寓，頻頻出現。

且不說購房者越來越理性，正在逐步遠離公寓。單是市場上的公寓就已經優惠頻出，又有什麼動力去法拍房市場湊熱鬧呢？

再看商業。來自貝殼研究院的數據顯示，最近幾年商業供應和成交同步下滑，庫存壓力仍然很大，高達107個月。租金自去年第一季度就開始逐步下滑。

而高企的庫存也意味着，未來鄭州商業市場主體的供應量和壓力依然很大。受電商沖擊，實體商業在近年來步履維艱，兩極分化愈加明顯。相比于自持的物業，出售型商業面臨的不确定性和生存壓力更大。

最有代表性的是瀚海北金，位于北三環文化路的黃金地帶，開業初期人流巨大，後續因為小業主和商場經營方就租金收益無法達成一緻，導緻商場一落千丈、垂死掙紮。

也正因為這樣，有很多投資客對于商鋪開始持謹慎态度。

商鋪不好賣，法拍房中的商鋪房源更難變現。

對于寫字樓而言，供應量繼2019年達到近幾年高點之後，2020年有所回落，成交量方面，已經連續多年下滑，去化周期也從2016年的10幾個月上升到現在的30個月。

尤其是受疫情影響，不少中小企業受創，寫字樓退租比例在過去一年有所增加。位于金水路上的某個寫字樓，空置率一度超過六成。

租金收益的不穩定加之寫字樓相對較高的投資成本，導緻寫字樓物業在法拍房市場上并不受寵。

綜上，相對來說，居住屬性更強的普通住宅，在法拍房市場上的熱度更高。當然，在商業物業中，除去流拍的絕大多數，也存在少量的成交比例，在這其中，也不乏激烈角逐。

下面，我們以幾個商鋪為例，來看看法拍房市場中的熱門商鋪有哪些特點和共性。

豐慶路沿線一社區商鋪經曆近兩百輪競價才成交

1、2月9日成交的金水區園田花園的社區底商。

評估價252萬多，成交價295.6萬，高出評估價40多萬。該房源共有12人報名競價，經過194輪競價才成交。

這個商鋪面積141.65平，位于豐慶路東側，拍賣時商鋪出租給了一家藥房。

2、位于東區民生路上的金領時代臨街底商，2月6日4位報名者經過38輪競價，以低出評估30萬的價格305萬成交，商鋪面積114.51平。

該商鋪帶有租賃，租賃期限截止2025年7月份，每月租金為16700元。也就是說，競拍者收房之後的未來幾年，直接收取租金即可。

3、今年1月26日成交的金水區紅專路上金成西苑的社區底商，面積138.46平，成交價297萬多，比312萬多評估價，低了十幾萬。拍賣前該商鋪租給了一家品牌漁粉店。

該商鋪共有6人報名、競價78輪。

4、一馬路8号銀基廣場1層一套118平的商鋪，評估價800多萬，以650多萬成交。該商鋪有3人報名，共計競價105輪，競價過程相當激烈。

5、同樣是銀基廣場1層的商鋪，面積33平，以295萬多成交，4人報名、競價41輪。

更多案例不再一一列舉，感興趣的可以去阿裡拍賣仔細調查。這些成功拍出甚至非常搶手的商鋪有什麼特點呢？

一，商鋪的類型，以社區底商居多。

二，位于商場的商鋪，存在以下兩個特點的更容易拍出。所處商場經營狀況較好，并且商鋪所在樓層比較優質。比如上面提到的銀基廣場的這兩個商鋪，都位于一層，占據了比較好的位置。

三，帶有租賃的商鋪會加分，收房即可收租金，縮短出租周期。

四，面積過大的商鋪不好拍賣，一般來說一百平左右的商鋪更好出手。

五，就社區底商而言，大型小區、周邊居住環境成熟、緊鄰城市主幹道的商鋪，更具吸引力。

對于商鋪投資，我們一直不建議，而從法拍房上撿漏商鋪，依然不太建議。如果你覺得有漏想撿，那麼，以上幾條僅供參考。

無論是買房自住， 還是買鋪投資，你會選擇撿漏法拍房嗎？留言區見！

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