一般沒有經驗的買房人，往往被售樓部人員忽悠一番後，有時買房人就會忽略了認購書上的一些細節，就盲目簽字交納定金了，這樣以來有時就會遭遇到一些不必要的購房糾紛。但是認購書相對于商品房預售合同來說，認購協議是《商品房買賣合同》訂立之前先行訂立的預約合同。訂立預約合同的目的，就是在簽訂正式《商品房買賣合同》之前先行約明的部分條款，将雙方一緻的意思表示以合同條款的形式固定下來，并約定後續談判其他條款，直至最終正式合同的訂立。預約合同的意義，是為在公平、誠信原則下繼續進行磋商，最終訂立正式條款及完備的正規合同創造條件，但有時也是房産開發企業在沒有正式辦下預售許可證時的緩兵之策，也就是說當時還沒有正規的《商品房買賣合同》，為了及早回收資金就隻暫交定金簽約房屋認購書。那麼買房簽了認購書又後悔了，交的定金是否能退呢？

一、定金在什麼情況下可退

在房屋買賣繼續進行的磋商中，如果一方違背公平、誠信原則，或者否認預約合同中的已約條款，或是提出令對方無法接受的不合理條件，或是拒絕繼續進行磋商以訂立本約，都構成對預約合同的違約，應當承擔預約合同中約定的違約責任。反之，如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，隻是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一緻的意思表示，緻使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所指的違約情形内。這種情況下，預約合同應當解除，已付定金應當返還。也就是說，若購房者交款後反悔，違背了認購協議的根本目的，定金是不能夠退還的;若購房者在購房中出現了不可歸責于雙方原因的購房磋商行為，定金是能夠退還的。

二、認購書并非一定要簽，看條款要留個心眼兒

目前大部分樓盤在銷售時，與購房者簽訂正式的購房合同前，都會要求購房者先簽訂認購書并交納一定的定金，事實上，在目前的法律條款中，并沒有明文規定購房前必須簽訂認購書。但如果購房者遇到了心儀的房子，開發商又要求買房前必須簽訂認購書，而您又擔心錯過好房源該怎麼辦呢?

首先，務必要考察好開發商是否具備預售許可證，購買沒有取得預售證的房子日後會承擔很大的風險。此外，一定要仔細查看認購書内的每一項條款，尤其是關于定金的相關條款，以及正式的《商品房買賣合同》何時簽訂，也要關注認購書的生效和失效時間等内容，更要确保簽訂認購書的時間是在開發商取得預售許可證時間之後。

三、注意商品房認購書中的陷阱

1、開發商在給買受人提供的認購協議書中，一般對預售商品房描述不清，沒有将對買受人的重要承諾寫入該協議，隻是一個簡單的樓号，為将來買賣合同的成功簽訂增加了困難，給買受人套上了一個不平等的枷鎖，也為開發商逃避責任留下了伏筆。

2、在認購協議中，開發商往往注明了買受人對商品房買賣合同及其補充協議均已“閱悉”。這顯然是開發商玩的文字遊戲，對買受人是不公平的，同時違反了民法上的誠實信用原則。商品房買賣合同适用國家指定的文本合同，交易雙方根據實際情況寫入商定内容。既然商品房買賣合同尚不存在，其内容自然無從談起，又哪裡來的“均已閱悉”呢?明眼人一看便知，這是開發商為維護自己的利益而不顧消費者的合法權利，甚至以此要挾消費者，進行強買強賣。

3、在認購協議書中開發商往往還會規定，因購房者原因未能簽訂商品房買賣合同的，定金不予退還。但開發商提供的認購協議書中一般都未規定由于開發商的原因導緻買賣合同不能簽訂所應承擔的責任，也未規定哪些情況導緻買賣合同不能簽訂是屬于買房人的責任，哪些情況屬于開發商的責任。這些違反了交易的公平原則。

綜上所述，如果買受人簽訂了具備合同性質的認購書，買受人違約，定金不可退；如果買受人交款後反悔， 違背了認購協議的根本目的，定金也是不能夠退還的;但是如果買受人在購房中出現了不可歸責于雙方原因的購房磋商行為，定金是能夠退還的。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條之規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。

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