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作為一名房地産投資人員，就永遠繞不開内部收益率（即IRR）.

很多公司在前期土地研判時一般考量兩個指标，一個是淨利潤率，另一個便是IRR。

淨利潤率非常好理解，但是這個IRR在房地産項目測算結果出來時，很多朋友卻不是特别理解。

到底IRR能夠代表什麼深層次的含義？我從這個指标當中能夠得到什麼信息？IRR的高低對一個項目的影響在哪裡？

要知道IRR有什麼用，你首先得理解NPV是怎麼算出來的。

技術經濟學的課本給我們講到，内部收益率（IRR）是基于淨現值産生的一個概念，它是指項目在整個計算期内，當淨現值等于零時的折現率。

為了便于理解，我們舉一個例子，建設萬科2017年某項目的現金流如下：

我們常規做法應該怎麼計算這個項目的IRR呢？

我們采用的是試錯法的方式，建設這個項目的折現率為x，将每一期現金流折現到第1期，合計淨現值為0，即：

拿到這個公式可納悶了，這可怎麼計算呢？

按照傳統的方式我們隻有分别假定一個折現率去試錯，假設x=6%，公式左側為負；

假設x=4%，公式左側為正，那麼我們就可以推斷IRR是介于4%-6%之間。

這麼算實在太麻煩，在科技發達的今天，好在excel給我們提供了強大的計算工具，我們用IRR函數簡單一拉結果就出來了，最終算出這個項目的IRR=5%

IRR=5%說明了什麼問題呢，說明當這個項目現金流按5%折現時淨現值剛好等于0，如果小一點按4%折現淨現值就大于0，如果再大一點按6%折算，淨現值就小于0了，這個項目就不可行了，而且折現率此時越大虧得越多。

好了，我們現在再回過頭來重新理解IRR。

IRR是指在考慮資金時間價值的情況下，項目投資在未來産生的現金流現值剛好等于投資成本時的收益率。再進一步理解，内部收益率是投資項目最低應達到的收益率。

IRR指标能夠較為綜合地反映項目管理、資本運營的效率和效益值，涉及項目的資金計劃，是房地産企業對項目運營監控的核心指标。

計算NPV所用的折現率，是一個項目的加權平均融資成本。

每家企業都有自己的融資成本，通常來說是個固定的值。

比如我開發一個住宅項目，折現率為10%，計算出項目的NPV>0，說明這個項目是可以盈利的。

現在，我計算出這個項目的IRR是5%。當折現率等于5%的時候，這個項目的NPV就變成0了。

假如現在我的自有資金隻夠支持50%的前期投入，另外的50%要去貸款。我找信托找基金給到我的貸款年利率是10%，那我要不要貸款來做這個項目呢？

經過這一計算我們知道這個項目當我的融資成本超過5%（IRR）的時候，NPV就會變成負的。說明不值得去貸款來做項目。

這個例子說明，一個項目的IRR越高，我越敢貸款來做項目。由此，我們可以推斷這個項目是非常難做的，因為你去市場上是很難找到融資成本低于5%以下的錢的。

那緊接着，我們要思考下個問題了，那就是如何來提高我們的IRR？

這樣可以指導我們在做測算的時候應該如何去“随心所欲”地調整我們的現金流來匹配我們想要的IRR指标（作為一名資深的投資人員，我想你懂的）。

我們還是采用上面的例子，5%的IRR實在太低，在很多發展商眼裡這個項目肯定是通不過的。

因此作為一名資深的投資人員，我們要想辦法“做高”這個IRR。

根據上面我們列出的求IRR的公式，首先應該想到的是，在保證現金支出節奏不變的情況下，盡可能“早”地實現銷售收入。

因此我們嘗試着把整個項目的現金流入都往前挪動1期，即第5期的2000萬挪到第4期實現，第6期1500萬挪到第5期實現，第7期的500萬挪到第6期實現，因此這個項目的現金流就成了這個樣子：

此時，用excel計算得出IRR=6%，nice! 提高了1%。

同理，在此基礎上我們試着把現金流出往後延1期試試：

此時，用excel計算得出IRR=9%，挺好，又提高了3%。

由于咱們這個例子中期數比較少，現金流的數據也較少，我們也隻摞動了1期，因此IRR的變動幅度還比較矜持。

若我們按照一個實際的房地産開發項目的現金流來計算，收入往前多摞動幾期支出往後也多摞動幾期效果會更加明顯。

在此基礎上，我們再增加銷售收入試試，比如在第7期增加1000萬：

此時計算得出IRR=18%，已經比較理想了！

同理，在此基礎上我們在第2期再減少支出1000萬：

此時計算得出IRR=44%，相當不錯了！

由此，我們基本發現了提升IRR四條最基本規律：

①“快收”：盡可能地把銷售收入提前，比如争取提前開盤、加快推售節奏。

②“慢支”：盡可能地把現金流出往後，比如争取土地款分期支付、施工方工程款墊資、條件允許下延緩各類費用支付節奏。

③“多收”：盡可能多增加銷售收入，優化規劃方案，盡量多布局高溢價産品；差異化定位，把握自主定價權。

④“少支”：盡可能節約成本，成本部同事測算時留給自己的“富裕量”部分，投資同事應該是要多去争取的。

就醬，全文剛好2000字，希望把IRR說清楚了，不足之處歡迎指正。

今天的内容先介紹到這了，更多頭條号幹貨，請關注公号“牧詩地産圈”。

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