最近去了一次龍崗，看了一部分闆塊的新盤，發現如今東部的房價是真的便宜，買房的性價比很高。

我們一向主張深圳是多中心城市，西部過去是很有熱度，但是東部也不能忽視部分闆塊的價值。

那麼，東部現階段最有價值的闆塊是哪裡呢？

龍崗的坂田和大運，這也是現階段東部房價最高的兩個闆塊。

有意思的是,雖然都在龍崗，但坂田和大運，卻成為了龍崗的兩個極端。

一個出奇地受寵，一個出奇地失寵。

2021年坂田的工業增加值占據龍崗的66.38%，是龍崗的經濟支柱；

而大運卻成為了龍崗投資建設的核心區域，還成為了官方認定的龍崗中心。

拿坂田賺的錢建設大運，龍崗為什麼要區别對待？

原因在于，從位置上看，坂田不算純正的龍崗血統。

熟悉龍崗的朋友肯定都知道，坂田在地理上距離龍崗大部分區域太遠了，壓根都不覺得自己屬于龍崗。

其實在2016年的時候，深圳市委曾經就提出過12區行政區劃方案，和現在的區劃相比，多了一個布吉新區和沙井新區，其中布吉新區就包括坂田。

這說明從一開始，坂田和龍崗壓根就不想待在一起玩，後來是因為行政區劃改變，才把這兩個沒關系的闆塊放在了一起。

從曆史淵源上看，龍崗把發展重點放在大運這個親兒子身上，很合理。

而坂田作為半路收養的養子，隻能自力更生。

那麼問題來了。

到底是有資源、有後台的大運彎道超車，還是自己闖出一片天的坂田更有潛力？

到底誰才能成為未來東部房價的天花闆？

要評估未來的發展走勢，得先了解當下的市場。

首先，我們要對比一下坂田和大運此刻的房價。

房價角度有3個維度可以比較——指導價、新房限價以及二手成交價。

第一個比較二手房指導價。

坂田的标杆小區，指導價價格最高的是信義嘉禦山，為7.28萬/㎡；

坂田南的标杆盤星河銀湖谷，指導價為7.07萬/㎡；

學區最好的樓盤佳兆業上品雅園指導價5.9萬/㎡。

坂田部分小區指導價

而大運這一邊，大運站旁的頤安都會中央二期指導價5.21萬/㎡；

龍崗外國語四大神盤種，指導價最高的是中森雙子座公館，達到6.7萬/㎡；

大運核心位置的京基禦景中央二期指導價5.58萬/㎡。

從指導價來看，大運的标杆盤多數在5-6萬/㎡之間，而坂田的标杆盤都能上7萬/㎡，坂田高于大運。

第二個比較新盤限價。

我們拿核心地段的地塊限價來比較：

大運地鐵站深鐵地塊限價5.08萬/㎡；

坂田的雲望府和聯發天境雅居在坂田北靠近産業區，限價5.9萬/㎡。

新房限價同樣是坂田高于大運。

無論是指導價還是新房限價，都代表了是官方對一個片區房産價值的定位和評估，這說明在官方的認知上，此刻大運的土地定價是不如坂田的。

不過，定價歸定價，最關鍵還是看市場買不買單。

所以第三個要比較的就是二手市場成交價。

坂田信義嘉禦山最新成交一套87平三房666萬，單價7.5萬/㎡；

星河銀湖谷最新成交一套87平，單價7萬/㎡；

上品雅園最新成交一套84平，單價7.2萬/㎡。

大運方面，

京基禦景中央成交一套97平3房，單價6.2萬/㎡；

頤安都會中央二期成交一套76平，單價6.1萬/㎡；

四大神盤之一的陽光天健城，最新成交單價8.2萬/㎡；

從成交價來看，坂田标杆盤現在成交單價在7萬左右，而在指導價政策之前，這些樓盤的成交價格在8-10萬/㎡之間；

大運如今标杆盤成交價在6萬/㎡上下，之前成交價在6-7萬/㎡，學區神盤成交價最高8萬/㎡，之前成交價8-9萬/㎡。

雖然現在坂田的成交單價比大運要高，但是新政之後，坂田的成交價格下跌幅度比大運猛。

也就是說，大運的二手價格比坂田更抗跌。

評估闆塊的房價，相比當下的成交價，未來的價格空間以及價格的抗壓能力其實更重要。

政策是最好的照妖鏡，在政策擠壓下房價更堅挺的闆塊會更有價值。

在這一點上，大運比起坂田稍勝一籌。

除了房價堅挺之外，我認為未來大運的房價也很有可能超越坂田。

我之所以有這個判斷，是因為深圳房價一直就有一個規律：

除了豪宅闆塊林立的南山之外，區域中心的房價始終是一個區内最高的。

福田的房價最高在福田中心；

羅湖房價最高一個是學區地段的翠竹，一個就是坐擁萬象城的中心位置，也就是地王、東門這一片。

寶安房價最高是在寶中；

外圍區域中，光明房價最高在光明中心區；

龍華房價最高在紅山—白石龍地段；

鹽田房價最高是在沙頭角一帶；

坪山房價最高在坪山中心區

以上這些房價最高的闆塊，都是各區的中心。

龍崗因為面積太大，加上坂田又有華為支撐，所以現階段是坂田房價最高，但我認為随着東進戰略的實施，龍崗最終也會符合上面的規律。

畢竟深圳始終是一個多中心城市，在關内核心區相對飽和的情況下，隻有發展外圍中心帶動外擴才有未來。

因此外圍區的中心接下來将會是深圳重點發展的區域。

另一方面，大運相比坂田還有一個優勢就是更成熟。

交通上，整個東部絕對的交通樞紐中心大運站已經接近建設完成，到時候東部最重要的幾條地鐵線都會經過這裡。

在建的大運站和大運軟件小鎮

體育設施場館大運有現成的大運體育中心；

教育上香港中文大學、北理莫斯科大學都在大運；

商業上有星河coco、龍崗目前唯一一個山姆會員店，這些都是坂田的短闆。

老實說，坂田現在除了有華為以及一些上下遊企業之外，其餘所有軟件都落後于大運。

深圳和其他多數城市不一樣，有産業的闆塊一定不會差，但是不一定能成為區域房價的天花闆。

因為人口密度奇高的深圳根本不缺産業闆塊，缺的是配套齊全、居住品質高的居住闆塊。

寶中、紅山片區以及光明中心區的鳳凰城為什麼能成為區域内房價最高的闆塊，當然不是因為有産業，而是因為有好的環境、有好的城市界面、有配套！

相比之下，大運相比坂田更有機會成為下一個寶中、下一個紅山。

那麼坂田現在開始改善界面和配套，能不能和大運競争呢？

很難！

錢從哪裡來很重要，坂田畢竟是養子的身份，龍崗不會突然變性把所有資源傾斜給坂田，沒錢又沒資源，這怎麼做的成？

另外，坂田不是新區，要想完善配套、改變城市面貌就要舊改，所以現如今一個小小的坂田就已經有14個舊改項目。

大家都知道深圳的舊改周期向來很慢，坂田舊改全部完成恐怕還得等10年，10年過後，很多地方的房價恐怕都翻一番了。

坂田和大運，不能單獨看兩個闆塊的比較，事實上，坂田和大運誰能成為房價天花闆，決定了龍崗未來的發展道路。

如果還是坂田做老大，那說明了兩個問題。

第一，說明龍崗的産業發展沒有新的改變，最牛的還是坂田，抱的大腿還是華為；

第二，說明龍崗作為外圍區，還是純粹依靠核心區發展。

因為坂田的房價能這麼高，很大一部分是靠福田外溢支撐的，坂田房價還是最高，證明龍崗房價上漲的邏輯沒有變化。

與之相反，如果大運房價成為天花闆，那就說明龍崗房價上漲的邏輯已經不是睡城邏輯，對核心區外溢依賴減輕。

因此，坂田和大運之争，其實是龍崗未來發展路線之争。

深圳如今的規劃，就是希望向外發展，讓龍崗不再依賴關内，深圳雖然是市場經濟的典範，但同時也是一個依賴政策走向的城市。

有政策的支持，龍崗自主發展的權力就越大，龍崗的自主權越大，對大運更有利。

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