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鄭州土地拍賣前景

鄭州一幅土地拍出1元房價後，被政府以不正當競争為理由叫停。

1月22日晚間，鄭州市國土資源局等三部門就鄭東15、16、18号，牟198、199号五宗國有土地使用權出讓過程中異常報價問題發布通告。

通告指出，暫停五宗土地使用權出讓後續工作，要求五家競買人提供相關材料說明情況，對于其競買行為合法性進行研判後，再依法作出處理。

事情的起因是，1月22日上午，鄭州市鄭東新區挂牌出讓7宗住宅用地，共計37.4萬平方米，根據鄭州市當前的樓市調控政策，上述地塊在拍賣時都要執行“限地價、競房價”規則。在7宗地塊的競拍中，有一宗地塊的綜合房價比樓面價高出1999元/平方米，其餘綜合房價均與樓面價持平或者低于樓面價。為了可以搶到地塊，有開發商則報出了1元的價格。

鄭州相關業内人士指出，鄭州出台“限地價限房價”的規則主要是為了将鄭東新區一些地方的房價降低一點，但由于沒有明确綜合報價的最低額度，因此出現了房企鑽空子的情況。

2016年，一線城市以及部分二線城市的地價、房價出現了不同程度的上漲，鄭州的房價也水漲船高。根據國家統計局的數據，2016年8月，鄭州新房房價與二手房房價的漲幅均列全國首位。另據《中國經濟導報》報道，在2016年的前9月，平均每個月都有1.5個地塊在刷新上個月創下的地價記錄。

2016年9月14日深夜，鄭州市出台了九項措施，其中一條就是限制土地價格的飙高。其中提出“限地價，競房價”：鄭東新區、鄭州經濟開發區土地出讓時，網挂報價超過50%溢價率，網挂報價中止，此即土地價格“熔斷”，之後參與網挂的競買人現場競綜合房價，價低者得。

2016年10月27日，鄭州市又發布《鄭州市國有建設用地（住宅）使用權網上挂牌交易限價競買暫行辦法》，規定出讓鄭東新區、鄭州經濟開發區範圍内的住宅用地使用權時，競買人先競地價，地價如達到熔斷（熔斷價為起始價的150%），再競房價，即競買人承諾銷售房價不得高于規定的所處區域的綜合房價，且其所報的綜合房價最低者為土地競得人。土地競得人不得高于競得房價進行銷售。

鄭州市國土資源局通告指出，牟政出【2016】198号等五宗地的國有土地使用權時，出現了綜合房價報價異常的現象。相關競買人随後被舉報明顯違反市場規律、屬于惡性競争、涉嫌違法。

根據鄭州市國土資源局網站上顯示的結果來看，鄭東15号地塊的“熔斷”樓面價為23629元/平方米，最終被河南青風置業有限公司（原海馬投資集團有限公司）以23631元/平方米的最低房價報價競得。這一綜合房價僅比樓面價高了2元/平方米。

鄭東16号地塊的“熔斷”樓面價為23601元/平方米，該地塊最終被河南正商新銘置業有限公司以25600元/平方米的最低房價競得。這一綜合房價高于樓面價1999元/平方米。

鄭東18号地塊的“熔斷”樓面價為7879元/平方米，競綜合房價為6789元/平方米。這一綜合房價僅比樓面價低了1090元/平方米。

牟199号地塊的綜合房價為4100元/平方米，也低于樓面價333元/平方米。

此次土地拍賣中，備受關注的地塊即牟198号地塊，成交記錄顯示，該地塊的綜合房價僅為1元/平方米，成交樓面價為4643元/平方米，競得者為河南好喜地置業有限公司。這也意味着，如果該地塊成功出讓，房價的銷售價格為1元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，開發商報價1元的做法是“限地價限房價”下的一種非常極端的例子。

“開發商報這樣的價格如何盈利不得而知，背後可能憑借土地來融資等情況，不過現在鄭州已經給出了警示認為土地交易不合規，後續還需要采取更加嚴肅的土地交易秩序。”上述業内人士稱。

有知情人士告訴記者，開發商原計劃可以采取一些擦邊球的方式來銷售這些樓盤，比如：房價定1元/平方米，但以高價出售車庫等。

按照《鄭州市國有建設用地（住宅）使用權網上挂牌交易限價競買暫行辦法》中競拍違約方的懲罰細則，包括競買保證金不予退還、由出讓人将其納入“黑名單”，即日起不得參加鄭州市市域内土地公開出讓交易活動等。

對此，鄭州市國土資源局相關工作人員表示，具體情況以通告為準，後續有進一步進展也會通過公開渠道公布。

以下為通告全文：

關于牟政出【2016】198号等五宗國有土地使用權出讓過程中異常報價問題的通告

為促進鄭州市房地産市場持續平穩健康發展，鄭州市人民政府于2016年10月27日發布《鄭州市國有建設用地(住宅)使用權網上挂牌交易限價競買暫行辦法》(鄭政辦文【2016】87号)，規定出讓鄭東新區、鄭州經濟開發區範圍内的住宅用地使用權時，競買人先競地價，地價如達到熔斷，再競房價，即競買人承諾銷售房價不得高于規定的所處區域的綜合房價，且其所報的綜合房價最低者為土地競得人。土地競得人不得高于競得房價進行銷售。

2017年1月22日，根據鄭政辦文【2016】87号文挂牌出讓牟政出【2016】198号等五宗地的國有土地使用權時，出現了綜合房價報價異常的現象。相關競買人随後被舉報明顯違反市場規律、屬于惡性競争、涉嫌違法。

根據2007年11月1日起施行的《招标拍賣挂牌出讓國有建設用地使用權規定》第三條“招标、拍賣、挂牌出讓國有建設用地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠信的原則”之規定，以及1993年12月1日施行的《中華人民共和國反不正當競争法》第十一條“經營者不得以排擠競争對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”之規定，房地産開發商之間的相關競争行為應合法，符合公平、公正和誠信的基本原則。

相關房地産開發商關于綜合房價的報價如低于其拟開發建設房地産項目的成本，不僅違反《中華人民共和國反不正當競争法》等相關法律規定，擾亂房地産市場的正常交易秩序，對購房人的購房安全也可能産生重大隐患。

針對前述情況，現通告如下：

一、暫停牟政出【2016】198号、牟政出【2016】199号、鄭政東出【2016】15号、鄭政東出【2016】16号、鄭政東出【2016】18号等五宗國有土地的使用權出讓後續工作;

二、取得上述五宗國有土地使用權競得證明的五家競買人應從速提供相關材料并說明自己報價的合理性以及是否存在《中華人民共和國反不正當競争法》第十一條等法律規定的不正當競争行為;

三、依據房管、工商等行政管理部門對前述五家競買人競買行為合法性的研判結果，依法做出相應的處理。

鄭州市國土資源局

中牟縣國土資源局

鄭州市國土資源局鄭東新區分局

2017年1月22日

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