物業公司服務費用價格構成?一、測算前的相關準備工作1、确定管理費成本構成的注意事項，今天小編就來說說關于物業公司服務費用價格構成?下面更多詳細答案一起來看看吧!

物業公司服務費用價格構成

一、測算前的相關準備工作

1、确定管理費成本構成的注意事項。

物業服務費的構成并不是一成不變的，具體到核算某個特定物業的服務費時，由于各個物業的具體情況不同，要根據該物業和實際情況，在法規規定的物業費構成内容中進行合理的增減，同時要注意以下幾點：

(1)要盡量詳細，把具體消耗或支出費用分解得越具體越詳細，越好實施。

(2)盡量全面，不要漏項，比如測算大型固定資産更新儲備金時，往往容易忽視外牆面更新和電纜更新項目;在消耗材料測算時，往往容易忽視水泵連接管道的法蘭盤和軟接頭等隐蔽性強的支出項目。

(3)測算依據盡量準确，比如固定資産和大型設備的折舊年限，有些支出項目費用的市場單價标準等盡量準确，不用或少用估計值，對于有些無法或不易确定具體數據的，需運用模糊數學原理确定時，其随機采集資料的點、面布局要合理，要有充分代表性。

2、收集原始數據

物業費的核算要做到合理、準确，對原始數據和資料的收集至關重要。在測算各系統大型設備更新儲備金時，要收集包括原始價格、運輸、安裝、調試費在内的設備原值、設備功率參數和設備使用壽命等資料;在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表、應急燈，安全疏散标志燈等的數量及它們各自的平均使用壽命和市場售價;其他關于工資水平、社會保險、電梯維保，綠化等專業公司單項承包、一般設備固定資産折舊率、折舊時間等等，均應嚴格按政府和有關部門的規定和實際支出标準及有效依據。

二、物業服務費的測算

物業管理企業在物業管理過程中發生的各項支出，稱為物業服務費用。對物業服務費用的核算，是物業管理企業财務管理工作的一項重要内容。一項物業投入管理運行之前，必須核算服務費用;運行一年後，還要根據上年運行情況進行調整。費用标準預算方案要經物業管理企業審閱并提交業主管理委員會讨論審核，經三分之二以上業主簽字同意後，方可執行。

物業服務費用标準的測算可用下列簡單公式表示：

式中P——所得的物業服務費用标準(元/月·平方米);

——單項費用(元/月);

——費用項數(=1，2，3，…，n);

∑——所有單項費用之和;

S——參加測算的物業總面積(米)。

前面列出了許多費用項目，但并不是全部。具體到核算某一特定物業的管理費用标準時，由于物業類型不同，可能隻是上述費用項目的一部分。總的說來，要想得到一個較為适用的費用标準，除了合理測算每項費用外，關鍵是既不要漏項也不要重複。

為了測算與收費管理的方便，一般又将上述項目按管理專業和專用設備歸類分别核算，即分為如下幾類：行政辦公費、一般公共設施維護費、電梯費、空調費、環衛清潔費、綠化費、保安費、公衆責任保險費、員工社保費用，工傷保險費用，更新儲備金、物業管理公司酬金或利潤、稅費等。

1、行政辦公費的核算。

行政辦公費的核算可以用全年的費用總和來折算出每月的費用，即：全年費用/12。物業管理公司根據上年的年終決算數據很容易就得到這一數值。

行政辦公費的構成為：

(1)行政辦公人員費用，包括工資、津貼、保險和服裝費等;

(2)文具、辦公用品費;

(3)車輛使用費，包括油費、維修費、折舊費;

(4)節日裝點費;

(5)公共交際費;

(6)宣傳廣告費;

(7)一切雜項費用。

2、一般公共設施維護費的核算。

一般公共設施維護費的構成為：

(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人等各類人員的工資、津貼、保險和服裝費等;

(2)公共照明系統的電費和維修費;

(3)抽、送風機的電費和維修費;

(4)給排水的電費和維修費;

(5)供配電、發電系統設備維修費;

(6)消防系統維修費;

(7)公共建築、道路維修費;

(8)以上(2)～(7)項的不可預見費，按10%計。

3、電梯費的核算。

(1)電梯運行電費=

式中n——電梯數;

W——每部電梯功率(千瓦);

24——一天24小時;

a——電梯使用系數，由于寫字樓、商場、公寓的電梯使用時間和頻率不同，會有差别，它可以通過統計的方法進行估算，a約在0.3～0.6之間;

30——每月天數;

——電費單價(元/度)。

(2)電梯維修費，包括材料和專門人工費。

(3)以上(1)、(2)項的不可預見費，按10%計。

4、空調費的核算。

(1)空調運行電費。中央空調的公共用電有主機和輔機(水泵、冷卻塔等)兩部分，所以：

空調運行電費=

式中——主機台數;

——主機功率(千瓦);

——主機的負荷系數;

——水泵台數;

——水泵功率(千瓦);

——冷卻塔電機台數;

——冷卻塔電機功率(千瓦);

——輔機的負荷系數;

T——每天空調工作時間;

——電費單價(元/度)。

(2)水費。綠化用水。

(3)維修費(僅指公共部分，各業主戶内風機由業主負責費用)，包括材料和人工費用。

(4)以上(1)～(3)項的不可預見費，按10%計算。

5、環衛清潔費的核算。

(1)人工費，包括管理人員及工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

(2)清潔機械材料費。其中大型清潔機械，如大樓幕牆清潔設備、打蠟抛光機等，按價值和使用年限折算出每月的折舊費用;日常易耗品及工具，每月作預算。

(3)垃圾桶購置費。

(4)垃圾清倒費。

(5)化糞池清理費。

(6)水池清潔費。

(7)清潔環衛所需的其他費用。

6、綠化費的核算。

(1)人員費用，包括管理人員、技師、工人的工資、津貼、保險和服裝費等。

(2)綠化工具、材料(如化肥、除草劑等)費。

(3)綠化用水費。

(4)園林景觀的再造費用。

7、公共秩序維護費的核算。

(1)人員費用，包括工資、津貼、保險、服裝、器械、床鋪等。

(2)保衛系統設備，包括電費和維修費。

(3)日常保衛器材費，如警棍、電池等。

8、電視系統費的核算(非有線電視公司提供)。

(1)電費。

(2)維修費。

(3)節目租用費。

9、公衆責任相關的保險費核算。

及時投購保險是物業管理中不可忽視的方面，切不可怠慢或存僥幸心理，一旦由于某種災害造成了物業總體的破壞，而無資金及時修複，那将是物業管理公司的嚴重失職，它會因此而喪失管理資格，而業主所蒙受的損失更是無法彌補的，所以必須加倍重視。

險種的選擇是根據所管物業的類型和使用性質來決定的，同時要考慮業主的意願和承受能力。業主如有異議，則必須經過業主委員會或業主大會讨論決定，形成有關文件。一般對于多層公寓、别墅小區，隻對配套的水電設施投保，以便萬一受到地震、台風、火災等破壞時能及時修複。對于高層寫字樓、商場、酒店等，則必須投購大廈财産保險，包括土建、裝修和設備，一般可按樓宇的總造價來投保。對于商場、酒店的管理，還需投購公共責任險。對于一些特殊設備(如高層公寓的電梯)要投保。總之，綜合考慮安全、經濟、地區特點、業主承受能力等諸多因素，審慎地選擇投保險種，是搞好物業管理的一個重要環節。

分攤的保險費=MX/S

式中M——投保總金額;

X——保險費率;

S——保險受惠物業的總面積。

10、公共設施設備更新儲備金的核算。

物業的配套設備都有一定的安全使用壽命，到時候就得更換(否則可能會釀成災害)。一下子向業主籌集這筆費用，業主可能難以承擔，所以物業管理企業有責任從物業投入使用開始就逐年保存這部分費用，以備不時之需，這是物業管理費重要的構成部分。從所有權關系上講，這筆款項是業主的共有财産，所以要在銀行單獨立賬，由業主管理委員會和物業管理企業共同管理。當物業管理企業更換時，此筆款項必須移交給新的物業管理企業。物業管理企業使用這筆款項，必須經過業主管理委員會的審批。

更新儲備金包括各種公用設備設施、電梯、空調設備、保安系統、電視系統的更新儲備金。其核算以空調設備為例如下：

空調設備的更新儲備金=

式中——空調設備購置費;

——空調設備安裝費;

Y——空調設備正常使用年限;

——帶空調的物業面積。

11、物業管理公司酬金或利潤的核算。

執行酬金制的小區，在上述10項費用都是管理所需的實際支出，是沒有利潤的。物業管理企業作為一個企業實體，要有合理的利潤，否則将會失去經營的動力。酬金的比率可根據管理的水平、管理成效，由物業管理企業和業主管理委員會商定。物業企業利潤一般服務性行業的利潤率在8%～15%之間。

12、稅費的核算。

包括物業管理公司應繳納的各項稅費。

以上各項費用測算完畢進行加總，即為物業服務支出成本的總額，加上物業管理酬金（執行酬金制小區）或法定稅費及利潤（執行包幹制小區）後，即得出物業服務費總額，用總額除以該物業可收費總建築面積即得出單位面積物業服務費标準。

三、物業服務費的使用

(一)物業服務費的性質

物業的價值是通過物業的交換和在對物業的管理服務過程中體現出來的，物業的屬性決定了其管理作為服務産品的商品屬性;而物業服務費作為服務産品價值的貨币表現，主要是用來進行對物業服務的市場交換，所以它首先具有商品交換的屬性。同時由于物業所有人花錢購買的是服務産品，物業管理企業提供的是對其物業和配套設備、設施的管理以及對物業所有人和使用人的服務，所以物業管理費又具有所有權和監督權歸物業所有人，使用管理權歸物業管理企業的權屬分離性質。再者，由于物業服務費具有取之于民用之于民的特點，就必然要求其單獨核算，專款專用，使其形成了物業服務費用途單一的性質。

(二)物業服務費的使用範圍

物業服務費應全部用于物業管理的各個方面：

(1)物業管理企業員工的工資、獎金、福利及社會保險金;

(2)物業管理企業辦公費用;

(3)機電設備、消防系統的維修保養;

(4)公共設施維修保養;

(5)園庭綠化管理;

(6)環境保潔;

(7)公共秩序維護;

(8)社區文化;

(9)公共服務;

(10)公共水、電費;

(11)節日慶典;

(12)其他為管理物業而發生的合理支出

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