用益物權這個名詞在日常生活中不大碰到，所以看着有點陌生，但是實際應用還是非常廣泛的。是指對他人所有的不動産或者動産依法享有的占有、使用和收益的權利。就是說沒有所有權，隻有使用(用)和收益(益)權。當然用益通常以占有為前提。目前的用益物權包括：

1、城市：建設用地使用權

2、農村：土地承包經營權

宅基地使用權

3、其他：居住權、地役權

建設用地使用權：依法對國家所有土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建築物、構築物及其附屬設施。

設立：可以在土地的地表、地上或者地下分别設立；出讓(有償，要求公開競價方式)或者劃撥(無償)方式，建設用地使用權自登記時設立。

權利：1、建設用地使用權人不能改變土地用途，

2、土地上建造的建築物歸建設用地使用權人；

3、建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。期限不能超過剩餘期限，前4種行為要申請變更登記。

4、建設用地使用權處分的，土地上建築物一并處分，土地上建築物處分的，建設用地使用權一并處分。(房地一體)

5、住宅土地屆滿後自動續期，非住宅的建設用地使用權屆滿後的續期按照法律規定辦理。

6、建設用地使用權消滅的，應該及時辦理注銷登記。

土地承包經營權是為從事種植業、畜牧業、林業，對其承包的集體所有或者國家所有由農民集體使用的土地所享有的占有、使用和收益的權利。

集體所有：耕地、草地、林地，家庭承包方式

國家所有：四荒地(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)，養殖水面，農田水利設施用地等，招标、拍賣、公開協商等方式，優先由本集體經濟組織成員承包，也可以是外單位和個人(2/3村名大會成員或者2/3村民代表同意，報人民政府同意)。

農村基地經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。稱為土地承包經營制度。

承包期：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年

承包期屆滿，由土地承包經營權人依照農村土地承包的法律規定繼續承包。

設立：土地承包經營權合同生效時設立，需要及時登記，頒發土地承包經營權證，林權證等并登記造冊。

權利義務：

1、可以占有農村土地，自主開展農業生産經營并取得收益，未經依法批準，不得将承包地用于非農建設。

2、可以互換、轉讓，可以申請登記，未經登記，不得對抗善意第三人。

3、可以自主決定出租、入股或者其他方式向他們流轉土地經營權。

4、流轉期限五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立，可以登記，未登記不得對抗善意第三人。

5、通過招标、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，并依法登記的，可以采用出租、入股、抵押或者其他方式流轉土地經營權。

宅基地使用權是對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

宅基地使用權的取得、行使和轉讓，适用土地管理的法律和國家有關規定。

宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當依法重新分配宅基地。

已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

宅基地使用權不得抵押。

居住權是指按合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。主體隻限自然人。可以超過20年。(租賃合同不能超過20年)

設立：書面行使訂立居住權合同 1、當事人姓名或者名稱和住所 2、住宅的位置、3、居住的條件和要求 4、居住權期限 5、解決争議的方法

通常無償設立，當事人另有約定的除外

需要向登記機關登記，居住權自登記時設立

遺囑方式設立居住權的，以遺囑有效為前提，如果負有對應義務的，應當履行相應的義務，受遺贈人應當及時做出接受的意思表示。

權利義務：不得轉讓、繼承，抵押（絕對禁止）

不得出租，當事人另有約定的除外(相對禁止)

居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅，消滅後及時辦理注銷登記。

地役權相對接觸比較少，是指為了自己不動産使用的便利和效益(比如通行便利和觀看風景)，按照合同約定而使用他人不動産的權利。需役地權人(地役權人)，供役地人。通常是有償方式。

例：A從自己承包的土地出入不便，和B書面約定，在B承包的土地上開辟一個道路供A同行，A支付給B5萬元。屬于地役權關系。

地役權的轉讓情形：

1、左轉彎：需役地權人發生了變更，土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的，地役權一并轉讓。

例：A公司為了滿足小區觀景需求，向B公司支付200萬，B公司在20年内不能建造6米以上的建築，A公司将全部房屋出售後，B公司建了8米高的廠房，問誰有權請求B公司拆除8米的建築？

答：小區業主。

2、右轉彎：供役地人發生了變更，未經登記，不得對抗善意第三人

例：A公司為了滿足小區觀景需求，向B公司支付200萬，B公司在20年内不能建造6米以上的建築，B公司将土地使用權轉讓給了C公司，C公司建造了8米的高樓，問：A公司是否有權不讓C公司建造高樓？

答：無權。

3、兩邊轉彎：需役地權人和供役地人都發生了變更，根據問題涉及是轉向進行處理。

例：A公司為了滿足小區觀景需求，向B公司支付200萬，B公司在20年内不能建造6米以上的建築，B公司将土地使用權轉讓給了C公司，A公司将全部房屋出售後，C公司建造了8米的高樓，問1：小區業主是否有權不讓C公司建造高樓？

答：無權。

問2：A公司是否有權不讓C公司建造高樓？

答：無權。

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