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更快洞察商業地産最前沿

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作者：貝塔

2018年，益田集團旗下的益田假日廣場年銷售額已經突破了32億元，深圳排名第5。

來源：益田集團官網

很難想象這是一個已經開業了十年的“老”廣場創造出來的奇迹，十年浮沉，在深圳這樣一個競争日益激烈的城市屹立不倒，直至成為标杆。

擁有這樣一個标杆性的項目，想必益田集團在商業地産方面也有了更多信心。

截至目前，益田集團分别以深圳、上海、北京、長春、西安、貴陽為中心，完成華南、華東、華北、東北、西北、西南等區域的全國戰略布局。

深圳也相繼出現了坪山益田假日世界、寶安益田假日世界，羅湖的益田假日世界也處于規劃之中。

來源：益田集團官網

益田集團的商業産品線也日益豐富，除去益田假日廣場系列、益田假日世界系列、益田假日天地系列、益田假日步行街系列之外，在深圳打造了首個定位于精英商業中心的益田•假日裡。

9月28日，由益田集團打造的深圳首家24小時O2O潮聖地益田•假日裡正式開業。

根據益田集團相關人員透露：益田•假日裡開業當日人流量就達到了12萬次，銷售額達到300萬。

開業當天，小mall現場直擊，商場外面都是人人人！

裡三層外三層，等待開業的人都從地鐵口排到了十幾米之外，小mall站在後面隻能看到别人的後腦勺。

地段（20分）：16分

益田•假日裡位于深圳南山西麗大學城，地處南山區”三環一帶”發展軸核心，周邊立體交通網絡發達。

綜合體總建築面積為20萬㎡，包括星級酒店、甲級寫字樓、高端公寓及體驗式商業，其中商業部分的益田假日裡約5萬㎡。

項目扼守深圳大學城門戶，周邊有9所高校，擁有近30萬優質客群，消費潛力巨大。

交通及人流導入（20分）：17分

從地下交通來看：項目規劃與地鐵5号線大學城站D出口無縫銜接。

地鐵5号線大學城站D出口

地鐵5号線大學城站D出口直接連通商場負一層，一進商場就是小吃區，但是小吃店并不多，隻有四五家，有黑白電視、蔬心燙撈、阿甘鍋盔等。

小mall在國慶期間也去過幾次益田•假日裡，但奇怪的是大學城D出口與商場負一層連接的入口關閉了，不知道什麼時候開放。

從地面交通來看：益田·假日裡正處于平山一路，塘朗、沙河西路，大學城，九祥嶺路的十字交叉路口。

平山村就在旁邊，既擁有高消費能力的優質客源，也有低消費能力的普通客群，可以推測出益田•假日裡平時的人流量不會低。

但是商場門口的地下停車場，正好對着留仙大道，旁邊還有公交站。

小mall到的時候停車場附近人很多，偶爾還有行人穿行，擋住了通道使車子進不去停車場，留仙大道堵了起來，最後還是商場管理人員過來幫忙疏散人流，才讓車子順利進去停車場。

可以預計，上下班的高峰時期，這樣的情景還會重現。

品牌招商（20分）：16分

整個商場主要區域分為7層（地上6層，地下1層），每一層都有相應的主題分區，很符合年輕人的特點。

負一樓是樂活派，主打店是G-super超市，還有小吃店，充滿了生活氣息。

一樓是顔值控，主要是周六福珠寶，卡西歐、DW等潮流品牌，與配飾息息相關。

二樓是拜物教，安莉芳、ONLY、KISSCAT等服裝、鞋類品牌都在這一層，是購物消費區。

三樓是弄潮仔，這一層主打兒童消費，是兒童休閑娛樂的主要場所。

四樓和五樓分别是不夜城和及第客，餐飲分布廣泛，張味京、海底撈、金光鴿王等網紅餐飲店就在這兩層。

在開業之前，益田•假日裡的招商率就已經達到100%，開業當天的開業率更是高達98%。

主力店分别有G-super超市、BMW品牌數字化體驗中心、HUAWEI、西西弗書店、金翠皇宮、彩虹王國、楊紅梅國際私立美校、縱橫影院、領航時尚健身等。

華南首家——G-super

G-super采取線上線下融合的方式，既開實體店營業，也實行線上配送服務。

開業當天，G-super也是推出了不少優惠活動，超市裡面擠滿了人，門口也排滿了等候兌獎的人群。

小mall進去逛了逛，店内産品種類齊全，蔬菜也比較新鮮實惠。

總的來講商品的價格區間很大，既有便宜的商品，也有貴的商品，全看顧客選擇，能滿足各個消費層次需求的群體。

美中不足的是可能因為剛營業不久，有些細節做的還不到位，比如下面這塊蛋糕。小mall進去逛的時候還看到經理在帶新人，教導他們怎麼做才可以滿足顧客的需要。

西麗首家REALD巨幕影院——縱橫影院

位于四樓的縱橫影城，是西麗首家REALD巨幕影院。READL巨幕，頭等艙座椅，無限逼真的真實世界，可坐可躺。

電影排片比較少，影院裡面人并不算多。

比較可惜的是沒有完全做好，圖書館借閱點、娃娃機、冰室都沒有開放，裡面還在裝修。

深圳首家禦膳烤鴨店——京張味

光從外表看的話，裝修是很不錯的，門口也有做面人的攤子吸引顧客，開業當天，這邊也是圍滿了人。外面也是坐滿了排隊等待叫号的顧客。

小mall國慶進去看了一下，已經不用排隊了，但是菜單上很多菜都是不做的。

餐飲占比較大，很多店都需要排隊

餐飲應該是益田•假日裡最大的亮點了，涵蓋的領域也比較廣，既有中式佳肴，也有日式料理，還有咖啡輕餐。

中式佳肴：八合裡海記、川味裡、金光鴿王、清晖小苑、探爐、老佛爺、拾味館、勺爺酸菜魚、胖哥倆、辘先生、果林椰子雞、新客家•姐婆、愛晚亭。

日式料理：花澗壽司、味千拉面、九田家。

咖啡輕餐：達美樂比薩、喜茶、星巴克咖啡、KFC、鮮芋仙、黑白電視、西北雜糧筐、Vmax、蔬心燙撈、阿甘鍋盔、星滿杯。

開業當天，餐飲折扣力度比較大，四樓和五樓作為餐飲主要分布區，站滿了人，基本上每一家都要排隊很久。

除了一般商場裡面比較常見的商業，益田•假日裡還打造了很多特色商業，比如首個客家文化主題街區“猴玩裡”、阿公屋咔等。

開業當日猴玩裡和阿公屋咔人流量是比較大的，因為這邊是在餐飲區，當時很多顧客在這邊排隊等着就餐。

但是當小mall國慶再去時，因為不是飯點，人很少，就感覺比較冷清。

小mall感覺猴玩裡和阿公屋咔這類特色商業并沒有好好利用起來，隻是徒有一些文化裝飾，但是這個空間并沒有什麼活動，也沒有成為一個網紅打卡點。

相對于餐飲店的火爆場面，服裝類等零售店顯得比較冷清，即使是開業當天顧客也很少。

這也難怪，服裝類的零售店基本上都是一些偏中端的品牌，缺乏一些年輕人偏愛的快時尚品牌。

美妝方面的品牌也比較缺乏，隻有嬌膚美睫、熹顔美社這樣的配套。

商場設計規劃（10分）：6分

小mall走進商場之後，感覺商場的大小還是很合理的，不會太大顯空曠，也不會太小顯擁擠。當然開業這天還是很擠的。

商場整體呈環形，分為主次中庭，沿通道走一圈，基本上所有的店鋪都能逛完，也不會覺得累，并且在商場二樓設有座椅，供顧客休息。

但是中間有很多比較大的承重的柱子，有些角度容易阻擋視線，會讓人看不到前面的是什麼。

主中庭附近每層都設有扶梯，次中庭也設有扶梯，來進行導流，小mall比較奇怪的是次中庭1-3樓都有連貫的扶梯，但是四樓隻有上來的扶梯，沒有上到五樓的扶梯。

讓小mall感覺比較可惜的就是空中花園沒有建好，頂樓暫未開放，現場工作人員告訴小mall，上面什麼都沒有。

運營管理（10分）：6分

益田·假日裡前期的宣傳做的是非常不錯的。

在開業之前，小mall曾經去看過現場。從地鐵5号線大學城站出來，能看到地鐵裡面貼滿了紫色的宣傳海報，基本上每個承重牆上都有，很明顯連側面的圍擋玻璃上也沒有放過。

不過開業時間安排的不合理。小mall是上午9點半左右到的益田•假日裡，但是因為開業儀式的緣故，商場的大門并未在10點開放，而是快到11點的時候才開了一個側門。

在長達1個半小時的時間裡，小mall就和大家一起在商場外面等着。太陽很大，打太陽傘的人寥寥無幾，因為人太多怕戳到别人，也沒有什麼遮擋休息的地方，轉身就能看見人臉上的汗珠。

連平時沒什麼人光顧的小賣部都擠滿了買水的人，貨架空的很快。

商場裡面隻有一樓有信息咨詢台，開業的時候一樓排滿了拿導購信息的顧客。

商圈（20分）：17分

在益田•假日裡開業之前，整個西麗區隻有天虹商場和多彩城購物廣場這樣的小型商場，沒有一個标志性的大型mall，益田∙假日裡剛好彌補了這一空白。

雲城萬科裡第二期雖開業，但距離益田•假日裡有3KM，附近也沒有直達的地鐵，離項目最近的留仙洞站也有1.6KM的距離，相比之下，與地鐵無縫接駁的益田•假日裡還是很有區位優勢的。

而與益田•假日裡僅隔一站，位于塘朗的寶能環球彙預計年底開業，并且與益田•假日裡相隔3.8KM。

益田•假日裡還是很有優勢的。

整體得分（100分）：78分

益田∙假日裡開業确實火爆，當日人流量達到了12萬，銷售額卻在300萬左右。這個銷售業績事實上并不太讓人滿意。

據知情人員爆料國慶期間每天的人流量也過萬。

小mall在國慶快結束的時候又去了一次益田•假日裡，基本上都是家長帶着小孩子在逛，三樓的兒童區和彩虹王國遊戲區依然很熱鬧。

餐飲區仿佛喪失了它的魅力，隻有在飯點的時候人才會多一些，除了招牌金光鴿王依舊需要排很長的隊。

西西弗書店和星巴克裡面的人倒是挺多的，華為旗艦店裡面還有些人，G-super超市人流還可以。

小mall感覺還是品牌招商的問題，從開業就可以看出來，顧客主要是沖着網紅餐飲去的，零售店門前冷落。

雖然定位是偏年輕化，卻缺乏吸引年輕人的快時尚品牌，也沒有可以撐起門面的大牌，美妝專櫃也沒有。

不過，益田•假日裡才開業短短幾天，隻浮現出冰山一角，還有很多活動也沒有開展，未來的發展到底如何，有沒有什麼調整，還得看以後的經營，讓時間來驗證了。

對于益田•假日裡的未來的發展你們有什麼看法？歡迎在評論區留言讨論。

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