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更快洞察商業地産最前沿
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作者:貝塔
2018年,益田集團旗下的益田假日廣場年銷售額已經突破了32億元,深圳排名第5。
來源:益田集團官網
很難想象這是一個已經開業了十年的“老”廣場創造出來的奇迹,十年浮沉,在深圳這樣一個競争日益激烈的城市屹立不倒,直至成為标杆。
擁有這樣一個标杆性的項目,想必益田集團在商業地産方面也有了更多信心。
截至目前,益田集團分别以深圳、上海、北京、長春、西安、貴陽為中心,完成華南、華東、華北、東北、西北、西南等區域的全國戰略布局。
深圳也相繼出現了坪山益田假日世界、寶安益田假日世界,羅湖的益田假日世界也處于規劃之中。
來源:益田集團官網
益田集團的商業産品線也日益豐富,除去益田假日廣場系列、益田假日世界系列、益田假日天地系列、益田假日步行街系列之外,在深圳打造了首個定位于精英商業中心的益田•假日裡。
9月28日,由益田集團打造的深圳首家24小時O2O潮聖地益田•假日裡正式開業。
根據益田集團相關人員透露:益田•假日裡開業當日人流量就達到了12萬次,銷售額達到300萬。
開業當天,小mall現場直擊,商場外面都是人人人!
裡三層外三層,等待開業的人都從地鐵口排到了十幾米之外,小mall站在後面隻能看到别人的後腦勺。
占據西麗大學城核心地段,地鐵5号線直通商場地段(20分):16分
益田•假日裡位于深圳南山西麗大學城,地處南山區”三環一帶”發展軸核心,周邊立體交通網絡發達。
綜合體總建築面積為20萬㎡,包括星級酒店、甲級寫字樓、高端公寓及體驗式商業,其中商業部分的益田假日裡約5萬㎡。
項目扼守深圳大學城門戶,周邊有9所高校,擁有近30萬優質客群,消費潛力巨大。
交通及人流導入(20分):17分
從地下交通來看:項目規劃與地鐵5号線大學城站D出口無縫銜接。
地鐵5号線大學城站D出口
地鐵5号線大學城站D出口直接連通商場負一層,一進商場就是小吃區,但是小吃店并不多,隻有四五家,有黑白電視、蔬心燙撈、阿甘鍋盔等。
小mall在國慶期間也去過幾次益田•假日裡,但奇怪的是大學城D出口與商場負一層連接的入口關閉了,不知道什麼時候開放。
從地面交通來看:益田·假日裡正處于平山一路,塘朗、沙河西路,大學城,九祥嶺路的十字交叉路口。
平山村就在旁邊,既擁有高消費能力的優質客源,也有低消費能力的普通客群,可以推測出益田•假日裡平時的人流量不會低。
但是商場門口的地下停車場,正好對着留仙大道,旁邊還有公交站。
小mall到的時候停車場附近人很多,偶爾還有行人穿行,擋住了通道使車子進不去停車場,留仙大道堵了起來,最後還是商場管理人員過來幫忙疏散人流,才讓車子順利進去停車場。
可以預計,上下班的高峰時期,這樣的情景還會重現。
招商率100%,全場開業高達98%,喜茶、星巴克、KFC......都來了品牌招商(20分):16分
整個商場主要區域分為7層(地上6層,地下1層),每一層都有相應的主題分區,很符合年輕人的特點。
負一樓是樂活派,主打店是G-super超市,還有小吃店,充滿了生活氣息。
一樓是顔值控,主要是周六福珠寶,卡西歐、DW等潮流品牌,與配飾息息相關。
二樓是拜物教,安莉芳、ONLY、KISSCAT等服裝、鞋類品牌都在這一層,是購物消費區。
三樓是弄潮仔,這一層主打兒童消費,是兒童休閑娛樂的主要場所。
四樓和五樓分别是不夜城和及第客,餐飲分布廣泛,張味京、海底撈、金光鴿王等網紅餐飲店就在這兩層。
在開業之前,益田•假日裡的招商率就已經達到100%,開業當天的開業率更是高達98%。
主力店分别有G-super超市、BMW品牌數字化體驗中心、HUAWEI、西西弗書店、金翠皇宮、彩虹王國、楊紅梅國際私立美校、縱橫影院、領航時尚健身等。
華南首家——G-super
G-super采取線上線下融合的方式,既開實體店營業,也實行線上配送服務。
開業當天,G-super也是推出了不少優惠活動,超市裡面擠滿了人,門口也排滿了等候兌獎的人群。
小mall進去逛了逛,店内産品種類齊全,蔬菜也比較新鮮實惠。
總的來講商品的價格區間很大,既有便宜的商品,也有貴的商品,全看顧客選擇,能滿足各個消費層次需求的群體。
美中不足的是可能因為剛營業不久,有些細節做的還不到位,比如下面這塊蛋糕。小mall進去逛的時候還看到經理在帶新人,教導他們怎麼做才可以滿足顧客的需要。
西麗首家REALD巨幕影院——縱橫影院
位于四樓的縱橫影城,是西麗首家REALD巨幕影院。READL巨幕,頭等艙座椅,無限逼真的真實世界,可坐可躺。
電影排片比較少,影院裡面人并不算多。
比較可惜的是沒有完全做好,圖書館借閱點、娃娃機、冰室都沒有開放,裡面還在裝修。
深圳首家禦膳烤鴨店——京張味
光從外表看的話,裝修是很不錯的,門口也有做面人的攤子吸引顧客,開業當天,這邊也是圍滿了人。外面也是坐滿了排隊等待叫号的顧客。
小mall國慶進去看了一下,已經不用排隊了,但是菜單上很多菜都是不做的。
餐飲占比較大,很多店都需要排隊
餐飲應該是益田•假日裡最大的亮點了,涵蓋的領域也比較廣,既有中式佳肴,也有日式料理,還有咖啡輕餐。
中式佳肴:八合裡海記、川味裡、金光鴿王、清晖小苑、探爐、老佛爺、拾味館、勺爺酸菜魚、胖哥倆、辘先生、果林椰子雞、新客家•姐婆、愛晚亭。
日式料理:花澗壽司、味千拉面、九田家。
咖啡輕餐:達美樂比薩、喜茶、星巴克咖啡、KFC、鮮芋仙、黑白電視、西北雜糧筐、Vmax、蔬心燙撈、阿甘鍋盔、星滿杯。
開業當天,餐飲折扣力度比較大,四樓和五樓作為餐飲主要分布區,站滿了人,基本上每一家都要排隊很久。
除了一般商場裡面比較常見的商業,益田•假日裡還打造了很多特色商業,比如首個客家文化主題街區“猴玩裡”、阿公屋咔等。
開業當日猴玩裡和阿公屋咔人流量是比較大的,因為這邊是在餐飲區,當時很多顧客在這邊排隊等着就餐。
但是當小mall國慶再去時,因為不是飯點,人很少,就感覺比較冷清。
小mall感覺猴玩裡和阿公屋咔這類特色商業并沒有好好利用起來,隻是徒有一些文化裝飾,但是這個空間并沒有什麼活動,也沒有成為一個網紅打卡點。
相對于餐飲店的火爆場面,服裝類等零售店顯得比較冷清,即使是開業當天顧客也很少。
這也難怪,服裝類的零售店基本上都是一些偏中端的品牌,缺乏一些年輕人偏愛的快時尚品牌。
美妝方面的品牌也比較缺乏,隻有嬌膚美睫、熹顔美社這樣的配套。
商場動線相對合理,空間利用率高商場設計規劃(10分):6分
小mall走進商場之後,感覺商場的大小還是很合理的,不會太大顯空曠,也不會太小顯擁擠。當然開業這天還是很擠的。
商場整體呈環形,分為主次中庭,沿通道走一圈,基本上所有的店鋪都能逛完,也不會覺得累,并且在商場二樓設有座椅,供顧客休息。
但是中間有很多比較大的承重的柱子,有些角度容易阻擋視線,會讓人看不到前面的是什麼。
主中庭附近每層都設有扶梯,次中庭也設有扶梯,來進行導流,小mall比較奇怪的是次中庭1-3樓都有連貫的扶梯,但是四樓隻有上來的扶梯,沒有上到五樓的扶梯。
讓小mall感覺比較可惜的就是空中花園沒有建好,頂樓暫未開放,現場工作人員告訴小mall,上面什麼都沒有。
運營管理(10分):6分
益田·假日裡前期的宣傳做的是非常不錯的。
在開業之前,小mall曾經去看過現場。從地鐵5号線大學城站出來,能看到地鐵裡面貼滿了紫色的宣傳海報,基本上每個承重牆上都有,很明顯連側面的圍擋玻璃上也沒有放過。
不過開業時間安排的不合理。小mall是上午9點半左右到的益田•假日裡,但是因為開業儀式的緣故,商場的大門并未在10點開放,而是快到11點的時候才開了一個側門。
在長達1個半小時的時間裡,小mall就和大家一起在商場外面等着。太陽很大,打太陽傘的人寥寥無幾,因為人太多怕戳到别人,也沒有什麼遮擋休息的地方,轉身就能看見人臉上的汗珠。
連平時沒什麼人光顧的小賣部都擠滿了買水的人,貨架空的很快。
商場裡面隻有一樓有信息咨詢台,開業的時候一樓排滿了拿導購信息的顧客。
商圈(20分):17分
在益田•假日裡開業之前,整個西麗區隻有天虹商場和多彩城購物廣場這樣的小型商場,沒有一個标志性的大型mall,益田∙假日裡剛好彌補了這一空白。
雲城萬科裡第二期雖開業,但距離益田•假日裡有3KM,附近也沒有直達的地鐵,離項目最近的留仙洞站也有1.6KM的距離,相比之下,與地鐵無縫接駁的益田•假日裡還是很有區位優勢的。
而與益田•假日裡僅隔一站,位于塘朗的寶能環球彙預計年底開業,并且與益田•假日裡相隔3.8KM。
益田•假日裡還是很有優勢的。
坐擁天時地利人和的益田•假日裡,未來之路能否順暢?整體得分(100分):78分
益田∙假日裡開業确實火爆,當日人流量達到了12萬,銷售額卻在300萬左右。這個銷售業績事實上并不太讓人滿意。
據知情人員爆料國慶期間每天的人流量也過萬。
小mall在國慶快結束的時候又去了一次益田•假日裡,基本上都是家長帶着小孩子在逛,三樓的兒童區和彩虹王國遊戲區依然很熱鬧。
餐飲區仿佛喪失了它的魅力,隻有在飯點的時候人才會多一些,除了招牌金光鴿王依舊需要排很長的隊。
西西弗書店和星巴克裡面的人倒是挺多的,華為旗艦店裡面還有些人,G-super超市人流還可以。
小mall感覺還是品牌招商的問題,從開業就可以看出來,顧客主要是沖着網紅餐飲去的,零售店門前冷落。
雖然定位是偏年輕化,卻缺乏吸引年輕人的快時尚品牌,也沒有可以撐起門面的大牌,美妝專櫃也沒有。
不過,益田•假日裡才開業短短幾天,隻浮現出冰山一角,還有很多活動也沒有開展,未來的發展到底如何,有沒有什麼調整,還得看以後的經營,讓時間來驗證了。
對于益田•假日裡的未來的發展你們有什麼看法?歡迎在評論區留言讨論。
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