提問：

章哥，你好。我目前在看北京600萬以内的二手房，目标片區在亞運村和望京。目前比較中意的小區是亞運村的錦繡馨園和望京的南湖東園二區，望京西園等。 因為兩個片區各有優劣，不知道怎麼選擇，想聽聽您的建議和思路。

我的個人情況是，二套有貸，互聯網工作，所以想選擇公房，對我來說首付壓力相對小一些。以自住為主，兼顧保值和資産結構優化的需求。所以這兩個片區對我來說都可接受，也各有優劣，不知道怎麼選擇更合适。

回答：

1、 從闆塊來講當然是望京了。亞運村開發的太早，不如望京這個後起之秀。不過這幾個小區在我看來都算一般，自住沒問題，從投資角度不是太合适。當然我也隻能從投資角度講，自住隻能以個人喜好決定。

2、 錦繡馨園，中房開發的，是2001年的明星項目。當年的房展會上和嘉銘桐城是競争對手，價格咬的死死的，互相比拼。

能看出我的意思了嗎？當時這裡和嘉銘的A區是同等價格的，但今天呢，嘉銘8萬多，錦繡馨園6萬多。可以說是學區影響了一些價格，但其實朝陽的學區房本來就都沒什麼溢價，陳經綸嘉銘東西校區更是很少，所以還是樓盤本身的問題。

商品價格是由供需關系決定的，亞運村一度是取代方莊的富人區，2000年之後更是引領時尚。但很多老小區沒跟上形勢，顯得有些沒落。

3、 望京是整個闆塊的發展很好，從規劃外的超生兒，誤打誤撞的發展到今天的規模，也是奇迹。但這裡近十年來逐漸出現兩極分化的現象，而且愈加明顯。也就是品質高的小區漲幅大，普通小區漲幅慢，望京東則更是明顯一些。

南湖東園和西園都是早期的老小區，在2009年之前都是漲幅超過北京大盤的，均價和當時看起來較偏的橄榄城、澳洲康都等等都差不多，最多也就10%的差距。但現在再看，這差距已經拉的很大了。也就是說，望京闆塊進行年超出北京大盤的那部分升值，基本都是這些品質小區創造的，老小區頂多是跑平，甚至有的還跑輸了。

4、 總之，自住方面我沒什麼建議。從投資角度講，闆塊上我是建議望京，但最好選擇房齡新一些的品質小區。僅供參考。

提問：

章哥您好！我準備1500萬全款，自住兼投資。我看過溫哥華森林的獨棟，富力城、珠江帝景，新城國際的平層。請問該如何選擇？謝謝

回答：

1、 自住方面我沒有建議，那隻能憑個人感受。從投資講選富力城。

2、 首先說别墅就不屬于投資品，那是消費，就跟豪車、遊艇沒什麼區别。這麼說吧，全北京的所有别墅，哪怕是在市區，從升值方面全部跑輸大盤。不賠錢就算是赢，漲幅超過銀行利息就算是成功。

像溫哥華森林，2004年的時候這裡就賣到1萬左右，這也當時昌平别墅的平均價。那會兒北京的均價不過是4000多，現在是6萬出頭。那看看溫哥華森林跟大盤比差了多少？能理解什麼叫長期跑輸大盤了吧。

更典型的看看旁邊的北辰紅橡墅，2014年7月開盤的，每套1000萬起，折合每平3萬吧。從2014到今天，北京房價整整翻了一番，那紅橡墅呢，好像沒漲什麼吧。所以别墅這種産品就是富人們買來消費的，不是投資品。

3、 珠江帝景和新城國際的房子都沒問題，帝景還是朝陽的優質學區房，而且沒什麼學區溢價。但近些年東四環内的高檔住宅的升值都不太好，我也說不清為什麼。比如在雙井闆塊，目前看來隻有富力城和首城國際跟上了大盤，其他的都不同程度的跑輸了。

4、 所以建議的是富力城，從投資挑不出什麼毛病，自住的話就看個人喜好了。雖然小區老了點，但品質還是很好的。這裡是當年影響北京房地産轉型的标志樓盤，也是第一個印制園林說明書的。價格雖然不算低，但抗跌性和升值性都好。僅供參考。

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