記者 | 陳菲遐

編輯 | 宋烨珺

老陳剛退休，他一天的日程表，忙得幾乎和年輕人沒什麼區别。

上午9點-10點半在一樓放映區觀看電影《羅曼蒂克消亡史》；11點半前往二樓中餐廳吃午飯；下午1點參加合唱團培訓；4點在咖啡廳接待老友；晚上7點圖書館看書。

在複星康養集團副總裁兼運營管理部總經理陳煜宇看來，老陳的一天就是目前國内中高端養老社區中老人們典型的生活。如今的養老機構正在成為一個綜合體，除了解決老人生理上的需求，精神上的需求也被逐步正視。

但與此同時，陳煜宇認為，養老機構的運營難度正在逐步加大。

萬億市場空間

沒有人否認養老這一市場中存在的機遇。

4月16日，國務院辦公廳印發《關于推進養老服務發展的意見》（下稱《意見》）。意見要求，深化養老服務改革，拓展養老服務投融資渠道，擴大養老服務就業創業，擴大養老服務消費，促進養老服務高質量發展，促進養老服務基礎設施建設。

根據國家統計局的數據，截至2017年底，中國60歲及以上老年人口超過2.4億，占總人口的17.3%。其中65歲及以上老年人口1.6億，同比增長5.5%，占總人口11.4%。而随着老齡人口增速持續不斷提升，預計2030年老齡人口占比将達25%，接近3.5-4億老年人。

目前，中國養老體系主要有三種基本模式，一種是居家養老，是以家庭成員作為養老支撐主體，與中國傳統思想“養兒防老”相契合，廣大農村人口以居家養老模式為主，占整體養老比例90%；一種是社區養老，是依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養老服務，占整體養老比例7%；一種是機構養老，例如養老院、養老公寓（養老地産）等，是以社會保障制度為根本，由複合型機構組件來提供養老資源的一種養老模式，占整體養老比例的3%。

即便以居家養老為主流，缺口依然存在。根據國際規律，每千人養老床位50計算，中國未來養老床位需求為1110萬，占老年人口總數5%。根據民政部相關數據顯示,，截至2018年末，全國養老服務床位共746.4萬張，其中養老機構床位數共392.8萬張；社區養老床位數353.6萬張。照此口徑計算，缺口超過360萬張。

存在缺口就意味着市場巨大。

依據艾瑞咨詢預計，2019年養老行業規模達4.4萬億，2023年規模将達13萬億，年複合增長率達30%。按照目前60歲以上老人2.4億計算，假設所有老人基礎消費500元/月，醫療服務費500元/月，失能失智老人占比達20%，護理費用1500元/月，則靜态養老市場空間近4萬億，加上重病費用、居住費用、休閑娛樂等，市場空間約在4.5萬億左右。

這些消費都是保守估計，并未算上中高端養老機構的消費。

居家養老以及社區養老主要都是公辦為主，市場化程度較弱。雖然已經有很多公司開始介入社區養老，但總體而言無論是營業模式還是盈利模式，都仍在探索中。

中端以及中高端養老的商業化進程，自2010年後有所發展。在這之中，離不開三類企業的推動：保險、地産以及投資機構。它們的介入也導緻了養老院收費模式以及賣點的差異。

養老機構賺錢麼？

退休沒多久的梁先生最近正在參觀考察養老院。

梁先生自己身體還算健康，但是老伴身體較差些，因此兩位老人對于養老院的要求各不相同。梁先生需要有足夠多的休閑文娛活動，而梁太太則對健康管理體系尤為看中。另外，他們還要考慮費用問題。目前，好一點的養老院都是會員制，費用開支也不是小數目。

會員費這一模式的産生，是市場化運作的結果。

今年，财政對社會保險基金的補助将達到1.68萬億，相當于2008年的10倍。其中對基本養老保險基金的補助從2010年的1910.35億增長到2017年的4641.7億元，複合增長率達到11.74%。這部分主要用于社區養老以及中低端養老的支撐，但是4-5人共用一間房，對于一二線城市的老人并沒有什麼吸引力，于是中高端民營養老機構應運而生。

民營養老機構的支出主要包括兩部分，前期房屋建設，以及後期的運營服務費用。前期牽扯到地産公司遇到的各種問題，包括找地、租金、裝修，而後期則又是服務性質為主，如何運營是個極大的挑戰。因此養老機構自身實際上是地産 服務的結合體，但是這兩個行業的準入門檻都極高，能做好兩者的少之又少。

目前國内中高端養老機構的主流模式是“會員卡 月費”，這一模式最早被親和源實行。2016年以及2017年，宜華健康（000150.SZ）先後兩次對親和源進行收購，目前已是其全資子公司。

收購時，親和源估值約為6.99億元，同時原股東承諾2016年、2017年以及2018年虧損不超過3,000萬元、2,000萬元以及1,000萬元，2019年、2020年以及2021年的淨利潤不低于2,000萬元、4,000萬元以及6,000萬元。2016以及2017年親和源均已完成業績承諾。2018年半年報數據顯示，親和源的淨利潤高達7741萬元，預計2018年已實現扭虧。

複星康複養老産業發展集團CEO董岩認為，這一模式對于運營商而言最大優勢是減少了現金流上的壓力。複星康複養老産業發展集團旗下擁有星堡、星健及蜂鄰三大核心品牌，覆蓋養老、康複、護理、及照護四大核心業務。

董岩以星堡位于浦江的養老社區（下稱浦江星堡）為例。與親和源類似，浦江星堡采用的也是“會員卡 月費”的模式，其中會員卡的費用一次性繳納，出于謹慎考慮，星堡并未提供金融方案。

支付會員費後，會員得到的權益是一間公寓的使用權，可繼承、可轉讓。對于老人而言，其鎖定了未來長期養老的床位，不會出現無床位可住的情況。對于浦江星堡而言，避免了未來租金上漲而導緻運營成本上升的風險。

根據界面新聞了解，大部分民營養老機構虧損的原因在于入住率的不足，導緻運營成本無法規模化管理。一般來說，養老機構的入住率必須在75%以上，才有實現盈利的可能。

與親和源、星堡模式類似的還有泰康保險的泰康之家，其項目遍布北上廣。由于是保險性質，老人在入住前提需購買一定額度的保險，入住之後每月交費。

雖然複星星堡以及親和源的模式目前看來能自行建立正向循環，但是這在房地産業内人士看來，依然很困難。

地産商們的算盤

養老地産這塊大蛋糕誰都想嘗一口，但是大多不知道如何分得這一杯羹。

民生證券房地産行業首席分析師由子沛認為，絕大部分地産公司出于各種原因，對于養老地産并不十分熱衷，其中最大的原因自然是“來錢太慢”。

以碧桂園（2007.HK）為例。财報顯示，2018年碧桂園營收為3790.8億元，同比增長67.1%，淨利潤為485.4億元，同比增長68.8%。碧桂園向來以高周轉率出名，一個住宅項目從拿地開始算起，通常4個月可以開盤預售，5-6個月即可實現現金流回正，資金可以投入下一個項目。

由子沛解釋，高周轉率是當前房企的普遍現象。相比之下，養老地産的商業模式初期投入較大而資金回流較慢，可能會對房企本就緊張的現金流造成較大拖累，同時，養老地産目前來看利潤率也并不高，還對公司的運營能力有較高要求，可謂是“費力不讨好”。如果要他們花費6-9年區運營一家養老機構，還不一定賺錢，這對于大多數地産商而言，顯然不是個好生意。

當然，很多房企其實都嘗試過。萬科幸福彙以及萬科随園嘉樹都是萬科試水的案例，另外保利地産也通過投資建設和熹會老年公寓進軍中高端養老市場，遠洋集團成立了遠洋養老運營管理有限公司，并于2013年在北京亦莊開業了第一個養老機構——遠洋·椿萱茂（北京亦莊）老年公寓。

與星堡和泰康的模式不同，上述房企試水養老的模式是使用權銷售，另外也有産權銷售與出租相結合的模式。但是後期的運營則相對較弱。目前萬科也與北京控股集團聯合運營了光熙康複醫院，與萬科怡園光熙長者公寓僅有一牆之隔。這也成為了醫養結合的一個範例。

另外，地産行業也将金融手段運用進了這一行業，目前較為流行的方式是一種名為REITs的房地産投資信托。

房地産投資信托（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs）是一種以發行收益信托憑證或股份的方式彙集投資者的資金，由管理人進行房地産投資、經營和管理，并将投資綜合收益分配給投資者的金融産品。

由子沛解釋，REITs在一定程度上可以看作資産證券化、信托産品和基金的混合金融産品。目前，鵬華前海萬科REITs封閉式混合型發起式證券投資基金是國内首隻在封閉期内投資目标公司股權以獲取商業物業租金收益為目标的公募基金，其于2015年7月6日正式成立，續存期為10年。收益來源于商業物業的租金收益，以及以獲取固定收益類資産和低風險的二級市場權益類資産的收益。截至2019年4月，成立以來其收益達到24.77%，年化收益約為6.08%。

由子沛承認，目前來看，國内投資者對于REITs的熱衷度并不高，原因有幾點。“首先REITs更偏向于中長期投資，無論是公募基金還是私募基金，對于投資收益的考核期限往往較短，短期來看可能隻有保險等長線資金樂于參與；其次，REITs的主要投資标的是商場、寫字樓、長租公寓等商業地産，而目前國内由于前期房價上漲過快，租售比普遍偏低，進而導緻項目收益率較低，相比國債等固定收益投資并沒有特别顯著的吸引力。另外，相比發達國家，我國目前對REITs并未出台相關稅收優惠政策，也進一步壓低了REITs的潛在收益率。因此目前來看中國的REITs行業仍處在初期階段，但随着進一步的鼓勵支持政策出台，預計國内REITs行業有望迎來新的發展機遇”。

上周，梁先生和太太最終決定了要入住的養老社區。“我和太太現在還走得動，想先出去旅遊一段時間。不過我們已經交了會員費，在這段時間内這間房可以出租給其他有需要的人，等過個2-3年，自己身體不行了再來入住。”梁先生說。

随着養老服務的發展，其方式也更為多樣。萬億市場如何分食，進入者都還在摸索。

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